In questa sezione del sito cercheremo di dare qualche risposta ai quesiti che vorrete porre. Abbiate presente però che le situazioni giuridiche sono sempre più complesse di quanto possano apparire ad un esame superficiale, quindi in assenza di un attento esame dei documenti e dei luoghi sarà possibile dare solo un parere di massima, a scopo didattico/sociale e per diffondere la coltura del diritto. 

Il servizio online - per quanto detto sopra - non costituisce una relazione di consulenza legale, viene fornito solo per diletto del discorrere giuridico ed è pertanto gratuito.

Qualora lo desideriate sarà possibile rilasciare anche un PARERE GIURIDICO PERSONALIZZATO, su carta intestata dello Studio Legale  o in forma elettronica; tale servizio viene offerto a prezzi particolarmente contenuti ed è accessibile cliccando QUA

• Le domande online dovranno essere inoltrate esclusivamente tramite il form apposito (che trovate qua sotto).
• Lo Studio Legale D'Auria si riserva la facoltà di selezionare i quesiti più interessanti, a cui sarà data pubblica risposta in questa pagina.
• Per motivi di privacy non sarà pubblicata la email del richiedente e verranno utilizzati nomi di fantasia per le parti; il messaggio potrà essere trasmesso ai partners locali dello Studio Legale per facilitare la risposta.

Inserite qua la vostra domanda

IMPORTANTE

Dal 20 marzo 2012 la Mediazione Civile è obbligatoria anche per i condomini. Si tratta di una novità di assoluto rilievo che chiunque abita in un condominio dovrebbe conoscere; potrete trovare maggiori approfondimenti in questa pagina.

Per facilitare la ricerca: premete F3 sulla tastiera del vostro PC e immettete la parola che vi interessa trovare nella finesta che si aprirà. Buona lettura.

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RESPONSABILITA' PER IMMOBILE PERICOLANTE

Se in uno stabile abbandonato pericolante ci sono 5 proprietari di cui quasi tutti non hanno disponibilità finanziarie (4 non vogliono vendere e 1 ha una ipoteca) in caso di danni a cose o persone chi ne risponde? E' possibile tutelarsi o bisogna obbligatoriamente farsi carico di tutte le spese? In extremis si può dare in donazione ad un ente per non incorrere in pendenze giudiziarie, o che fare? La ringrazio anticipatamente per la sua squisita disponibilità. Cordiali Saluti. 

In caso di danni a cose o persone rispondono sempre i proprietari, in sede civile e penale. Potete certamente donare a qualche Ente, se ne trovate uno che voglia accettare la donazione. Ci sarà bisogno dell'unanimità. Saluti.

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ESTINZIONE DELLA SERVITU' PER NON USO

Buongiorno, mi chiedevo, acquistando una servitù di passaggio relativa ad un terreno su cui andrebbe alloggiata la tubatura per un allaccio fognario, suddetta servitù preciso..a titolo permanente..decade nel caso in cui si posticipassero i lavori di posa in opera rispetto alla stipula degli accordi? In altre parole decade una servitù se non se ne usufruisce entro un determinato periodo. Ringrazio, cordiali saluti.

Per l'estinzione della servitù sono necessari venti anni di mancato utilizzo. Saluti.

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SOSTITUZIONE TUBI FOGNARI

Ho nella mia proprietà dei canali fognari condominiali che finiscono in una fossa biologica. Questi canali sono sottoposti al pavimento esterno ma non intubati in PVC. Siccome lamento dell'umidità posso costringere l'amministratore e il condominio ad intervenire per sostituirli vista la tecnica obsoleta di realizzo? Saluti e grazie.

Se Lei lamenta umidità può costringere l'Amministratore e il Condominio ad eliminarla; quale sia tecnicamente lo strumento migliore per raggiungere tale risultato sarà indicato dal tecnico all'uopo incaricato. Saluti.

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SERVITU' DI PASSAGGIO E PAGAMENTO DELLE QUOTE CONDOMINIALI

Ho comprato un pezzo di terreno attaccato a un condominio ed ho il diritto di passaggio dal condominio. Ho chiesto il permesso al comune di un passaggio pedonale dal mio terreno e adesso non passo piu dal condominio; mi tocca pagare lo stesso il condominio?

Si, Le toccherà pagare ugualmente, fino a quando non provvederà a sopprimere il diritto di passaggio. Saluti.

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SOPPRESSIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Buongiorno,ho un portico di mia proprietà esclusiva purtroppo gravato da servitù di passaggio,le domando, posso io chiedere la soppressione di tale diritto visto che questi hanno fatto un altro passaggio sia carraio che pedonale? Se non fosse possibile posso creare un passaggio indotto per evitare che mi passino proprio davanti all'uscio di casa? inoltre posso chiedere di pulire dove passano visto che non si curano neanche di pulirsi i piedi nonostante ci siano zerbini belli grandi? In attesa di una sua risposta la Ringrazio. Saluti

Se la servitù di passaggio è coattiva può senz'altro chiederne la soppressione, liberando così il Suo fondo dal peso esistente. E' però fondamentale esaminare il Suo titolo di proprietà. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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APERTURA DI LUCI NEL MURO SUL CONFINE

Un nostro confinante vuole aprire delle luci e realizzare una parete di vetro cemento sul muro di confine di sua proprietà. Deve chiedere qualche autorizzazione al comune? Noi siamo obbligati a far realizzare l'impalcatura per l'esecuzione dei predetti lavori sulla nostra proprietà?

Si, l'autorizzazione amministrativa è necessaria; il vicino, inoltre, potrà chiederLe di realizzare l'impalcatura, con il conseguente accesso per effettuare i lavori, ma solo ove ne venga riconosciuta la necessità e previo pagamento di una equa indennità. Saluti.

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COME RIPARTIRE LE SPESE DELLA DIA?

Riparto delle spese inerenti la DIA, è giusto ripartire tale spesa in parti uguali per unità immobiliari?

No, va ripartita in base ai millesimi, come tutte le altre spese. Saluti.

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APPARTAMENTO CON INGRESSO DA UN CONDOMINIO E SVILUPPO SUL CONDOMINIO CONFINANTE: VA ESCLUSO DALLE TABELLE MILLESIMALI?

In un palazzo antico, insiste un appartamento che ha accesso da un civico (utilizza quindi luce, scale, pulizie )ma che si appoggia totalmente su un altro palazzo. E' giuto che il proprietario chieda di essere escluso dalla proprietà generale delle tabelli millesimali? Se sì, in che modo andrebbro ripartite le spese condominiali e dell'assicurazione? Grazie per la risposta.

Anche se l'appartamento si sviluppa totalmente sul condominio confinante, utilizza le scale del Vs. condominio, quindi sarà inserito a pieno titolo nella tabella delle scale e dell'ascensore; anche se in maniera molto limitata andrà inserito anche nelle tabelle generali, perchè una parte, piccola, deve per forza svilupparsi nel Vs. condominio, fosse pure solo quella che riguarda le poche decine di centimentri della porta d'ingresso. Saluti.

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LAVORI DI MANUTENZIONE TUBO DEL GAS DI PROPRIETA' ESCLUSIVA

In un condominio si deve sostituire la tubazione che va dal contatore dell'utente all'abitazione dell'utente stesso . Un tratto della tubazione è sotto traccia e occorre pertanto effettuare lavori di scavo nel piazzale condominiale. I costi relativi all'interventoed al ripristino a chi vanno attribuiti? Grazie Saluti.

Trattandosi di proprietà esclusiva del singolo condomino che ne beneficia (mi riferisco al tubo del gas)  sarà il medesimo a dover sopportare le spese. Saluti.

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TELECAMERE A CIRCUITO CHIUSO IN CONDOMINIO E UNANIMITA'

Buongiorno, innanzitutto complimenti per il suo sito l'ho trovato molto interessante e ben strutturato. La disturbo per chiederle un parere: nel ns condominio sono accaduti alcuni furti, alcuni condomini stanno pensando di mettere una serie di telecamere. Ho letto che c'è un'ordinanza del Trib. di Salerno e una sentenza del Trib. di Varese in cui i Giudici hanno stabilito che l'assemblea non può decidere l'installazione delle telecamere con la maggioranza di 667 mill. ma soltanto con l'unanimità. I condomi che non sono d'accordo come possono, in assemblea, fare valere l'unanimità? Grazie e cordiali saluti.

Basta che votino contro, e in tal modo l'unanimità non sarà raggiunta. Saluti.

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CALCINACCI CADONO DAL BALCONE: A CHE SPETTANO LE RIPARAZIONI?

:il balcone sopra di me è spaccato e ogni tanto cadono pezzi di intonaco a chi spetta aggiustarli a me o il propietario di sopra? specifico si tratta di un balcone sporgente frontale stabile grazie aspetto vostra risposta gli faccio i miei cordiali saluti.

I frontalini vanno riparati dal condominio, la soletta interna dal proprietario del balcone sopra di Lei. Saluti.

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CONDOMINO MOROSO E DISTACCO DELL'ACQUA POTABILE

nel condominio c'è un condomine moroso. Il resto dei condomini vorrebbero ridurgli la portata dell'acqua cosi da indurlo a versare le rate condominiali. La domanda è se questo ci denuncia cosa rischiamo? Oppure è lecito ridurre la portata idrica per morosità?

E' lecito, a condizione che sia previsto dal regolamento di condominio e la morosità si protragga da almeno sei mesi. Saluti.

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COIBENTAZIONE DEL TERRAZZO: CHI PAGA?

il mio amministratore ha convocato in 1 e 2 convocazione un'assemblea condominiale per discutere, tra gli altri temi, di lavori di coibentazione e impermeabilizzazione del lastrico solare. In sede di un sopralluogo sul tetto del mio edificio con impresa di mia fiducia, è emerso che ci vorrebbero solo lavori di ordinaria manutenzione e ripristino, risultando pertanto superflui lavori di coibentazione, che peraltro andrebbero ad esclusivo vantaggio dei proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano. Pertanto posso rifiutarmi di contribuire a queste spese, che hanno tutta l'aria di essere delle migliorie? Grazie e cordiali saluti.

Se si tratta di un intervento volto al contenimento del consumo energetico - come parrebbe da quel che mi riferisce - si applica la L. 10/91 e successive modifiche, per cui basta la maggioranza dei millesimi; in aggiunta, qualora il condomino dell'ultimo piano dimostrasse un insufficiente isolamento termico potrebbe chiedere in via giudiziaria l'adeguamento a spese del condominio. Insomma, credo che Le spetti pagare. Saluti.

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FURTO DELLA POMPA E DEL CANNELLO PER L'ACQUA

Nella mia proprietà di montagna, nel prato di mia proprietà ho una cisterna di acqua piovana da dove fuoriesce un tubo che porta l'acqua ad un lavabo situato nel prato. Il vicino confinante vedendo che il tubo si era rotto per il gelo, lo ha tolto, gettando via tubo e cannella (2m. di tubo) e ha tappato l'uscita dalla cisterna in modo che non uscisse l'acqua. Ora non vuole ridarmi il tubo e la cannella. Visto che devo provvedere ad acquistare la cannella e il tubo che ha tolto come devo procedere nei suoi confronti visto che i rapporti sono molto tesi? Grazie. Le proprietà non sono recintate.

Se ho ben capito, la cisterna è di Sua proprietà, come pure il prato e il lavabo. In buona sostanza il vicino le ha rubato pompa e cannello; se ha testimoni del fatto, o che l'abbiano sentito confessare, è passibile di denuncia. Saluti.

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RAMI SPORGENTI SUL TETTO

su un tetto piano confinante con un altro tetto piano di due bassi fabbricati il vicino ha innestato delle piante il cui fogliame sporge abbondantemente nella mia proprietà.vorrei sapere se anche in questo caso si può far valere l'art. 896. Grazie

Se c'è un confine tra le due proprietà, si: può essere fatto valere. Saluti.

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SPESE POSTALI IN CONDOMINIO: CHI LE PAGA?

Buongiorno, ho mandato una raccomandata all'amministratore per problemi di proprietà a comune e di condomini che mettevano il pattume fuori i balconi e davanti agli ingressi delle abitazioni ,sollecitando il suo intervento. Orbene, questo amministratore mi risponde con una raccomandata da 8 euro e mi addebita il costo. E' giusto tale comportamento? Per colloquiare e risolvere i problemi con l'amministratore devo pagare sia l'invio della A/R che la sua risposta? Grazie.

Fino a non molto tempo fa le avrei risposto di si, essendo prassi consolidata e sostenuta anche da qualche sentenza di merito; da alcuni anni però la Cassazione ha precisato che tali spese vanno attribuite in prima istanza al condominio, perciò ripartire attraverso le tabelle millesimali, salvo azione verso il condomino che abbia dato immotivatamente adito alla spesa. Saluti.

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SPESE DI MANUTENZIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Avendo la servitu' di passaggio su di una strada privata, si è obbligati al rifacimento stradale della stessa? Grazie.

In linea di massima le spese per la manutenzione della servitù vanno ripartite tra chi ha vantaggio dalla servitù; se tale vantaggio è sia del fondo dominante (come mi par di capire) che di quello servente le spese andranno divise. Saluti.

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RESPONSABILITA' CIVILE DEL CONDOMINIO

Sono proprietario di un piccolo locale commercaile(30,00 mq.)con ingresso dalla pubblica via, sottostante a tre appartamenti(mq.180,00 circa) i cui proprietari, essendosi staccata una parte dll'intonaco di una parete e avendo danneggiato una macchina con spese pari a circa €3.700, esigono che il sottoscritto paghi una quota pari alla loro.Vi ringrazio per la vostra risposta.

La zona da cui si è staccato l'intonaco è condominiale, quindi l'importo va ripartito tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Saluti.

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SERVITU' DI PASSAGGIO E SPESE DI MANUTENZIONE

Sono proprietario di una villetta in mezzo ad altre 2 appartenenti ad un unico proprietario insieme a tutto il giardino, e' giusto che io paghi il 25% delle spese manutenzione giardino perche' ho il diritto di passo verso la mia abitazione e quindi vi sono siepi in comune? Grazie.

Lei è tenuto a pagare le spese per la manutenzione della servitù; se la piante di cui mi riferisce ostacolano il diritto di passaggio e pertanto bisogna potarle la richiesta di pagamento è fondata. Saluti.

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CHI PAGA LE NUOVE TABELLE MILLESIMALI?

 Salve il mio problema è il seguente.Il palazzo e formato da quattro piani io sono l'ultimo inquilino del quarto piano dove già vi era una terrazza che era di mio padre che successivamente l'abbiamo chiesa creando un appartamento. Ora devono rifare le quote millesimali di tutti gli appartamenti,io chiamai il mio ingegnere progettista calcolatore che mi prese tutte le misure. Ora mi sono venuti a dire alla riunione che essendo l'ultimo inquilino ad abitare dovrei pagare a mie spese tutte le quote millesimali a tutti gli altri. mai sentito dire ma per una consulenza sicura domando a voi. Grazie, spero di avere risposta.

Se le nuove tabelle millesimali si sono rese necessarie a causa degli incrementi di volume conseguenti alla nuova costruzione da Lei realizzata è ovvio che le spese delle tabelle in questione spettino a Lei. Saluti.

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POSSO ELIMINARE I TUBI DEL VICINO?

Sto acquistando una porzione di bifamiliare anni 70; l'acquisto con impianti non a norma, la caldaia si trova in taverna, ma mi sono accorto che alcuni tubi sono del mio vicino siccome devo eliminarli per sistemare la taverna e nel contratto stipulato con il venditore non si parla di tali tubi cosa mi consiglia di fare? Non ho ancora acquistato.

Lei acquista la casa nello stato in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, e quindi anche con i tubi del vicino; se vuole eliminarli dovrà trovare un accordo con lui. Saluti.

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELL' IMMOBILE CONDOMINIALE

Buongiorno, per rifare tetto, scale e balconi a un piccolo edificio di 5 appartamenti è sufficiente la maggioranza o ci vuole l'unanimità? Grazie

Basta la maggioranza prevista per la manutenzione straordinaria (riparazioni di notevole entità: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi). Saluti.

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UN IMPRENDITORE EDILE HA COSTRUITO SUL MIO TERRENO SENZA DIRMI NULLA: CHE FARE?

Gentile avvocato mi sono accorto che la proprietà confinante alla mia è stata acquista da un imprenditore il quale 4 anni fa ha costuito delle case. Ora mi sono accorto che ha invaso la mia proprietà. Cosa posso fare? Sono ancora in tempo?

C'è sicuramente la possibilità di agire in via giudiziaria per la tutela dei Suoi diritti, ma il tempo è prezioso; se ha avuto la notizia da meno di sei mesi può chiedere la demolizione della parte di immobile costruita sul Suo terreno; in alternativa - se sono passati oltre sei mesi - può tenersi la proprietà dell'immobile costruito sul Suo suolo pagando a Sua scelta una somma pari al costo dell'opera costruita (non il valore di mercato, ma quello di costruzione) o al maggior valore conseguita dal suolo. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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ALLAGAMENTO DELL'APPARTAMENTO E RISARCIMENTO DEI DANNI AL PROPRIETARIO SOTTOSTANTE.

Salve gentile avvocato, le scrivo in merito ad una questione che riguarda la rottura di un termosifone. Premetto che il sistema di riscaldamento in uso è un

sistema centralizzato(comune). Nell'appartamento del sottoscritto è venuto a formarsi un foro nella parte inferiore del termosifone, poichè non ero in casa non ho avuto la possibilità di bloccare la falla fino a quando l'inquilino sottostante non mi ha avvertito. Ciò ha provocato l'allagamento di 2 vani del mio appartamento e danneggiamento dell'appartamento dell'inquilino sottostante. Naturalmente ho provveduto a cambiare i termosifoni ma la mia domanda riguarda il risarcimento danni dovuto all'inquilino sottostante. Dovrò pagare iointeramente i danni nel suo appartamento provocati dall'allagamento dovuto alla rottura del mio termosifone?

Purtroppo per Lei temo proprio di si. Il fatto che l'impianto di riscaldamento sia comune non c'entra nulla, infatti la parte comune cessa alla diramazione dei tubi verso il Suo appartamento, e non vi è alcun dubbio che il singolo elemento radiante (il termosifone) sia di Sua proprietà. Saluti.

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CTU SU MACCHIA DI UMIDITA'

Egr. Avvocato, circa due anni fa il mio inquilino prima di lasciare l'immobile mi denuncia per una leggera macchia di umidità;ora dopo circa due anni, dopo che ho eliminato la macchia e l'inquilino non abita più nell'immobile, è stato nominato dal Tribunale il CTU.Preciso che la casa ora

non ha più la macchia "incriminata". La mia domanda è: il CTU può determinare il danno(cioè il denaro necessario per la riparazione) basandosi solo sulle foto della macchia fatta dal tecnico del mio inquilino? Il mio ex inquilino dice di aver fatto il lavoro,ma non ha le ricevute, perché la stanza è stata tinteggiata da me. Spero di essere stato chiaro. Grazie e distinti saluti.

Il CTU quantificherà di sicuro il danno in base ai dati che ha a disposizione; qualora voglia contrastarlo in maniera più efficace avrà bisogno di nominare un Suo consulente tecnico che partecipi alle operazioni, ammesso che sia ancora in tempo (di solito c'è tempo per la nomina fino all'inizio delle operazioni peritali). Saluti.

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RIPARAZIONE AL VANO SCALE

Abito in un condominio che presenta gravi problemi alle fondamenta. Siffatti problemi hanno comportato delle crepe al vano scala. Come bisogna in questo caso distribuire le spese necessarie per riparare queste crepe? Vale il criterio dettato dall'art. 1124 c.c. o c'è un criterio differente, stante che la causa del formarsi di queste crepe sono le fondamenta?

L'art. 1124 si riferisce alla ricostruzione delle scale; si discute se nella nozione di "scale" debba rientrare anche il vano scala; la Cassazione è su tale posizione, specificando però che non vi rientrano le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma, e 1124, primo comma, c.c. Saluti.

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SOPPRESSIONE DELLA SERVITU' DI PASSAGGIO

Sono proprietario di un appartamento con piena proprieta' del tetto e del terrazzo che coprono l'appartamento cosi' come da rogito, su detto terrazzo grava la servitu' di passaggio di un solo condomino per accedere al suo sottotetto. Lo stesso condomino ha realizzato una apertura con scala interna per accedevi: chiedo ha perso la servitu' di passaggio?

In automatico no, non l'ha persa; però è possibile chiederne la soppressione con pieno fondamento giuridico. Saluti.

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SPESE DI RIPARAZIONE DELLA COLONNA FECALE

Le spese di riparazione di una colonna fecale, asservente i bagni di servizio di una verticale formata da n. 6 appartamenti complessivi, deve essere sostenuta anche dal proprietario di uno 6 appartamenti che non ha il bagno di servizio in quanto al suo posto vi è un'uscita per un terrazzino ad uso esclusivo? Grazie.

Se l'appartamento è collegato alla colonna fecale dovrà pagare anche lui; se non è collegato, non dovrà pagare. Saluti.

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AMIANTO SUL CONFINE

Il mio vicino di casa, limitante dalla parte mia, ha tutta la sua facciata della casa ricoperta da tegole di amianto, e non vuole rimuoverle, come fare per risolvere il problema. Denunciarlo o che? Grazie

Bisognerebbe prima verificare se si tratta di una situazione pericolosa, perchè non vi è alcun obbligo giuridico di rimuovere l'amianto che sia in stato di conservazione tale da non provocare danni. Saluti.

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SPESE CONDOMINIALI E NUMERO DI PERSONE

Buona sera,nel mio condominio c'è una persona che vive assieme alla figlia e il figlio, quindi pagano spese condominiali per 3, però da gennaio di quest'anno questa persona ospita anche il fidanzato senza aver avvisato l'amministratrice del cambio nr. persone. Visto che in pratica sono 5 mesi da quando vivono in 4 le volevo chiedere per quanto tempo un ospite può stare senza pagare le spese condominiali? Le faccio questa domanda perchè la nostra amministratrice non ci convince troppo che sappia le cose quindi mi rivolgo a una persona con più esperienza. Grazie mille

Le spese condominiali non si pagano in base al numero di persone che abitano negli appartamento, ma in base ai millesimi di proprietà. Saluti.

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IMMISSIONI DI CALORE DALLA TETTOIA DEL VICINO

Ho comprato casa dieci anni fa e sotto il mio unico balcone posto al primo piano c'è una tettoia in lastre zincate, riflettenti, di circa 24 mq. Ho chiesto la rimozione per problemi termici, particolarmente d'estate, non posso stare sul balcone in quanto mi arriva calore fino a tarda sera, la risposta è stata negativa cosa posso fare?

Secondo la normativa codicistica il confinante deve evitare le immissioni di calore che superino la normale tollerabilità. Se lo ha già detto con le buone al vicino non Le resta che fargli scrivere una diffida da un Avvocato e in caso di ulteriore inerzia dar corso all'azione giudiziaria. Saluti.

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FRANA DEL CONFINE

io ho una proprietà (fondo rustico) con un dislivello naturale inferiore di circa 2 metri con un confinante. Nel corso degli anni vuoi per incuria, arature e pioggie è iniziata una frana nella mia proprietà e il confinante non ha mai fatto nessuna manutenzione al muro a secco che insiste fra le proprietà. tale movimento franoso ha addirittura fatto si che due alberi di ulivo del confinante ora ricadono quasi del tutto sulla mia proprietà. La frana si è addentrata per oltre 5 metri sul mio terreno e cosa ancor più grave tale smottamento ha provocato dei danni (rilevati e periziati)al caseggiato rurale (debitamente accatastato) insistente sulla mia proprietà. Ora dopo vani tentativi verbali di invito a ripristinare il confine e il muro ho inviato ai proprietari(6 persone, 4 con proprietà a 1/4 e 2 con proprietà a 1/12) una lettera raccomandata ove invitavo entro 10 giorni dal ricevimento della stessa ad iniziare i lavori altrimenti li avrei fatto io imputando agli stessi tutti i costi sostenuti e altresì sottolineavo il tacito assenso circa l'abbattimanto o rimozione degli alberi di ulivo necessario per la costruzione del muro di sostegno e ripristino del confine. Ora ho visto la giurisprudenza relativa all'art. 887 c.c. e fin qui non ho problemi di sorta. Il dubbio nasce sulla legittimità da parte mia muovere, tagliare o abbattere gli alberi di ulivo che oramai sono quasi del tutto nella mia proprietà. Azione necessaria per il ripristino del confine e costruzione del muro di sostegno. Il tacito assenso richiesto in tal senso è legittimo? Ringraziando anticipatamente si inviano Distinti Saluti.

Se gli alberi si trovano nella Sua proprietà sono diventati di Sua propietà per accessione, e quindi ne può fare ciò che vuole; ciò - almeno - in teoria; c'è giurisprudenza risalente, al riguardo. Saluti.

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SERVITU' DI PASSAGGIO PER CONDOMINIO

La palazzina dove abito deve concedere una servitù di passaggio ad una altra palazzina che si trova alle spalle della prima. La sevitù prevede anche il passaggio carrabbile; possiamo limitare il passaggio di auto per cercare di diminuire il disagio per l'appartamento che si trova piano terra e vede passare a circa 1 metro della finestra una miriade di auto?

Se - come mi dice - la servitù non è ancora stata concessa, in fase di trattatve potrete stabilire le modalità più opportune e meno disagevoli. Saluti.

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RIMOZIONE CANNA FUMARIA, A CHI SPETTA?

gentilmente vorrei un parere circa tale situazione: esiste una canna fumaria in eternit che attraversa il balcone della casa da me acquistata. A chi spetta l'eventuale onere di rimozione? A me o al proprietario dell'appartamento sottostante in cui è situato il camino? Grazie, saluti.

La canna fumaria è del proprietario del camino, quindi la rimozione spetta a lui. Saluti.

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VISTA SUL TERRAZZO DEL CONFINANTE

Ho un terrazzo di esclusiva proprietà diviso da una grata di ferro con quadrati che permettono la visibilità. Il mio confinante ha coperto tale grata con telo di plastica scura tale da impedirmi la visuale panoramica del terrazzo.Poteva farlo senza il mio consenso? Posso farle rimuovere? Almeno una parte per consentirmi la visualizzazione? Grazie

Il Suo confinante non può coprire la grata che appartiene a Lei. Tenga però presente che può costruire un muro di confine che impedirebbe comunque la vista. Saluti.

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CHI PAGA LE SPESE PER L'ALBERO ABBATTUTO?

Sono proprietario di una villetta a schiera in zona infernetto (macchia mediterranea), nel mio posto macchina (insieme ad altri sette condomini quindi 8 parcheggi),  scoperto e ricavato tra il muro del condominio e la strada comunale vi è da sempre (cioè da quando ho acquistato, nuovo, l'immobile), un'albero di alto fusto che, malato, è stato tagliato: a chi devono essere addebitate le spese del taglio, cioè 500 euro? Perché mi appare strano di essere proprietario di un albero ad alto fusto e di venirne a conoscenza dopo 10 anni. Grazie per la gentile risposta.

La spesa spetta al proprietario dell'albero, cioè a chi è proprietario del fondo su cui l'albero insiste. Se il fondo su cui sorgeva l'albero è condominiale sarà il condominio a dover pagare. Saluti.

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RIPARTIZIONE SPESE DI MANUTENZIONE DEL CORNICIONE

Salve vorrei sapere se i lavori di un cornicione, che rimane interno al palazzo in quanto da' su un terazzino di un inquilino, fa parte del tetto e quindi da dividere per tutti i condomini oppure appartiene solo al proprietario del terazzino.

Il cornicione è parte comune e quindi, a meno che i titoli di proprietà o il regolamento condominiale contrattuale non dicano qualcosa di diverso, la spesa per la sua manutenzione va ripartita tra tutti i condomini. Saluti.

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PASSAGGIO DI CONSEGNE TRA NUOVO E VECCHIO AMMINISTRATORE

A seguito di assemblea condominiale, il nuovo amministratore ha contattato il precedente per il passaggio di consegne. E' vero che il Codice Civile non quantifica la tempistica, ma può il precedente amministratore dare l'appuntamento per il ritiro dei documenti esattamente trenta giorni dopo la nuova nomina? Cosa succede se in questo lasso di tempo scade l'assicurazione della palazzina e ci sono dei danni al condominio, chi ne è responsabile? Chi paga? Cordiali saluti.

Se il nuovo Amministratore non sarà messo in grado di adempiere ai suoi compiti a causa dell'atteggiamento ostruzionistico posto in essere dal vecchio amministratore, sarà questi a doverne rispondere; dato il termine eccessivo sarebbe il caso - comunque - di inviare una raccomandata al vecchio amministratore, comunicandogli che la consegna dovrà avvenire entro un termine più breve, indicato dal Condominio e - in caso di inottemperanza - procedee ad una denuncia per appropriazione indebita della documentazione condominiale. Saluti.

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IMPIANTO DI VIDEOSORVIGLIANZA IN CONDOMINIO

Buongiorno nel mio condominio alcuni condomini non sono favorevoli all'installazione di un impianto di videosorveglianza in quanto dicono che andrebbe ledere la propria privacy. Se dovesse esserci la maggioranza necessaria tali condomini possono dissentire e quindi non pagare la loro quota? La ringrazio e porgo cordiali saluti.

Secondo recente orientamente giurisprudenziale per deliberare l'installazione di un impianto di sorveglianza in condominio vi è bisogno dell'unanimità; quindi se ci sono dei condomini dissenzienti non sarà possibile procedere all'installazione. Saluti.

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POSTO AUTO PRIVATO

Ho comprato da poco una piccola casetta e negli accessori alla vendita ed in tutte le documentazioni sia di compravendita notarile, sia nota di trascrizione, sia documentazioni in cui il bene è pervenuto al venditore etc vi è il diritto di un posto auto all'interno del parco. Poiche' il venditore ha suo posto auto all' interno di un patio di altra abitazione di sua proprietà nel parco ed ha altro posto auto nel parco che invece non potrebbe utilizzare perche'sarebbe quello il posto di diritto mio ma ilvenditore lo utilizza e non vuole darmelo, come fare giuridicamente?? In ogni caso il venditore, indipendentemente da quale, dovrebbe fornirmi un posto auto nel parco. Ho proposto a lui ed all' amministratore anziche' le attuali strisce per posti auto fatte in parallelo ,ossia un posto accanto all' altro diritte , di farle diagonali (ossia le cosiddette a spina di pesce) e in tal modo si recupererebbe un posto auto in piu per me...senza dover discutere e litigare per il posto auto col venditore. Come devo regolarmi? Per cambiare il disegno dei posti auto,ossia senza negare il diritto ad alcuno, l'amministratore può farlo tranquillamente autonomamente o deve convocare un assemblea condominiale?? Si tenga conto che i posti non sono condominiali, non si paga nulla al condominio e sono esclusivamente un diritto di alcuni privati come me (5). Grazie anticipate per la cortese risposta.

Se i posti auto, come mi riferisce, sono di proprietà esclusiva, l'Amministratore non c'entra nulla; è una questione che deve risolvere con chi Le ha venduto il posto auto. Se con le buone non è riuscito a raggiungere alcun risultato purtroppo non le rimane che rivolgersi ad un Avvocato per ottenere ciò che Le spetta in via giudiziaria. Saluti.

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POSSO LASCIARE IL CANE LIBERO NELLE ZONE CONDOMINIALI?

vivo in una casa di 3 appartamenti, 2 sono si mia proprietà, uno no; sono proprietaria di tutto il cortile e giardino intorno tranne una piccola parte che è in comune perchè serve per entrare nelle scale in comune... il mio vicino ha il diritto di passaggio pedonale verso l'entrata e con auto verso l'autorimessa. Posseggo un cucciolo di pastore tedesco, che sta nella mia proprietà e nel cortile dove vige la servitù di passaggio. Posso tenerlo libero o devo tenerlo esclusivamente nelle proprietà dove non c'è la servitù? Grazie.

Le consiglio di tenerlo libero, con le dovute attenzioni, solo in luoghi dove è sicuro che non possa nuocere a nessuno; tenga presente che Lei riponde personalmente di ogni danno provocato dal Suo cane a chiunque, indipendentemente dal fatto che il cane medesimo si trovasse in un luogo di Sua proprietà esclusiva o - peggio ancora - in una zona condominiale o aperta a terzi. Saluti.

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RIPARTIZIONE DELLE SPESE LEGALI

Gentile Avvocato, il mio quesito è il seguente: il condominio all'unanimità ha deciso, dopo tentativi di conciliazione,di citare in giudizio il costruttore, nominando in sede assembleare un legale,senza, però,stabilire ne quale fosse l'onorario ne in che modo bisognava pagare il professionista. L'amministratore comunica ai condomini di pagare l'acconto per spese legali dividendo in parti uguali tra tutti i condomini la quota iniziale. La mia domanda è la seguente: le spese legali vanno divise in millesimi?

Certo che si, a meno che non vi sia un patto diverso tra i condomini. Saluti.

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CHI PAGA LE SPESE DI CONSULENZA TECNICA?

Nel locale garage ,vi è un infiltrazione in corrispondenza del pezzo di cortile recintato e di mia proprietà, il suddetto danno non è stato ancora visualizzato dal tecnico (non si capisce se è una perdita dal pluviale o un danno causato dalla guaina protettiva messa male dal costruttore); mi chiedevo: le spese di diagnosi e dirisoluzione del problema a chi vanno attribuite? A me proprietario,a tutti i condomini,all'eventuale assicurazione del condominio??

In prima battuta il Tecnico va pagato da chi gli conferisce materialmente l'incarico professionale; in seconda istanza tale somma andrà rimborsata dal soggetto a cui è attribuibile il danno riscontrato; ad esempio, se risulterà che il danno è provocato da cause attribuibili al condominio, sarà il condominio a doverlo pagare (o eventualmente l'assicurazione del condominio, se rientra nei rischi coperti dalla polizza). Saluti.

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LAVORI IN CONDOMINIO: CHI PAGA?

Lavori di adeguamento normative VVFF ai garages sotterrani.....abbiamo alcuni lavori da fare tipo intonaci REI, porte REI da mettere, aperture nei solai ecc., come vengono distribuite le spese ?....io non ho un garage per l'auto ma solo una piccola cantina !! Inoltre alcuni condomini vorrebbero allargare la rampa di accesso, devo pagare anche io che ho appunto solo una cantina !?

Si, deve pagare anche Lei, in proporzione ai millesimi di proprietà. Saluti.

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QUAL'E' IL NUMERO MASSIMO DI DELEGHE IN ASSEMBLEA?

Ci sono un sacco di lavori da fare al palazzo e siamo 21 o 23 condomini non ricordo esattamente........alle riunioni ci troviamo sempre solo in 6/7 persone e le decisioni da prendere si "giocano" sempre sulle deleghe. Mi spiego, ci sono un paio di condomini diciamo di quelli che vorrebbero fare sempre tutto, che si presentano sempre con 3/4 deleghe ciascuno che sommate a quelle che ha l'amministratore fanno sì che la maggioranza "loro" vince sempre. Come faccio ad oppormi, esistono delle regole sul presentarsi con delle deleghe? C'è un massimo ? Ci si può opporre chiedendo formalmente che tutti siano presenti, almeno per le decisioni importanti?

In linea di massima non c'è limite al numero di deleghe; in concreto bisognerà vedere cosa dispone in merito il regolamento di condominio, e che tipo di regolamento è (regolamento contrattuale, che sicuramente vincola, oppure assembleare). Saluti.

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CROLLO DEL SOFFITTO IN CONDOMINIO: CHI PAGA?

Abito all'ultimo piano ed in una camera è caduto il soffitto per la rottura delle tavelle.Il terrazzo di copertura è condominiale ma le spese per rifarmi il soffitto chi li deve pagare????? La ringrazio.

Se il terrazzo è condominiale le spese dovranno essere sopportate dal condominio; nel caso il terrazzo si di propietà esclusiva, invece, un terzo a carico del proprietario e due terzi a carico del condominio. Saluti.

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APERTURA DI UNA FINESTRA IN CONDOMINIO E AUTORIZZAZIONE DEI CONDOMINI

Nel mio condominio qualche anno fa un proprietario ha effettuato una apertura esterna per realizzare una finestra raccogliendo il parere positivo con le firme di tutti i condomini. Ora la stessa opera ho intenzione di realizzarla anch'io. E' sufficiente una semplice lettera di informazione al condomino essendo una replica di un lavoro gia'effettuato ed autorizzato in precedenza ad un altro condomino?? Grazie.

Ci sono due opposte teorie, al proposito; secondo la prima Lei, in quanto comproprietario ha diritto ad aprire la finestra senza chiedere alcuna autorizzazione (non ne avrebbe avuto bisogno nemmeno il condomino che l'ha aperta anni fa); secondo altra teoria, l'apertura della finestra potrebbe peggiorare l'estetica condominiale e quindi ci sarebbe necessità dell'unanimità dei consensi, volta per volta, non rilevando che anni fa tale autorizzazione sia stata già rilasciata ad un diverso condomino. Le teorie, purtroppo, sono entrambe ben fondate dal punto di vista giuridico, quindi alla fine vi è incertezza, che va risolta volta per volta nel caso pratico. Comunque, visto che nel Suo condominio l'autorizzazione è già stata rilasciata, la cosa migliore è comunicare semplicemente che si provvederà ad aprire un'altra finestra, in base a quanto già concesso in precedenza; se poi qualcuno dovesse sollevare eccezioni bisognerà approfondire in concreto, valutando la situazione dei luoghi. Saluti.

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MANUTENZIONE BALCONI, CHI PAGA?

Sono proprietario di un appartamento al piano rialzato o primo piano, senza il balcone. Mi si chiede di partecipare alla spesa della manutenzione dei balconi soprastanti alla mia finestra, preciso non condominiali ma tutti privati. Devo pagare non usufruendo di tali balconi? Preciso che si stanno scrostando e perdendo calcinacci sul suolo comune. Grazie.

Secondo gli ultimi orientamenti della Giurisprudenza il balcone aggettante (come mi par di capire sia nel Suo caso) è di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento, il quale è tenuto a pagarne le spese di manutenzione, tranne quelle dei frontalini, che si considerano proprietà comune. Saluti.

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CADUTA DELL'ALBERO SULLA CASA

Un albero di alto fusto all'interno del parco di un condominio, si è abbattutto sul tetto di un rustico di mia proprietà. L'amministratore del condominio mi ha garantito che l'assicurazione avrebbe risarcito il danno.Invio una raccomandata all'amministratore, nella quale lo avvisavo che davo inizio ai lavori. Verbalmente, l'amministratore ribadisce che non ci sono problemi. Invece, dopo aver eseguito i lavori, l'assicurazione del condominio ritiene che l'albero sia caduto per il troppo vento (ce n'erano altri 4 di alberi che poi sono stati tagliati):visto l'evento eccezionale, la polizza non risponde. A chi devo fare causa? All'amministratore o al condominio? Sono tenuti a risarcire il danno "vista la cosiddetta eccezionalità dell'evento", oppure rischio solo di spendere soldi inutilmente e di prendere tanta rabbia. C'è qualche articolo di legge al quale possono appellarsi per non pagare? Grazie mille.

Se il danno effettivamente si è verificato per caso fortuito, nessuno Le risarcirà nulla; prima di inziare un contenzioso sarà opportuno che verifichi se l'albero possa veromilmente essere caduto a causa di inaccurata cura dello stesso, riconducibile perciò a responsabilità del condominio o dell'amministratore. Saluti.

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PIANTE SUL CONFINE

Il mio vicino ha delle piante poste appena dietro il muro di confine; trattasi di un muro di contenimento con terreno e piante rialzate in confronto al piano terra della mia casa. Le sudette piante non fanno passare la luce del sole e i loro rami entrano dentro il mio terreno: posso obbligarlo a tagliare nella giusta misura tali piante ora alte quasi 10 metri?

Se le piante sporgono sulla Sua proprietà si, può costringerlo a tagliare i rami. In genere, a meno che il regolamento edilizio locale non dica diversamente, le piante d'alto fusto dovrebbero essere piantate a non meno di tre metri dal confine o, qualora esista un murio di confine, come nel Suo caso, anche più vicino, ma in tal caso non debbono superare l'altezza del muro. Nel Suo caso, quindi, se il vicino non ha acquisito il diritto di tenere le piante a distanza non regolamentare, sarebbe anche possibile chiedere l'estirpazione delle medesime. Saluti.

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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO IN UN PICCOLO STABILE DI QUATTRO APPARTAMENTI

Buongiorno, si può applicare il regolamento condominio anche se lo stabile è formato da soli 4 appartamenti? Grazie per la risposta.

In uno stabile di soli quattro appartamenti il regolamento di condominio non è obbligatorio; nonostante ciò se effettivamente esista e risulti regolarmente approvato in assemblea o rilasciato dal costruttore (regolamento contrattuale), avrà piena validità e pertanto dovrà essere applicato. Saluti.

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VICINI MALEDUCATI

Che cosa posso fare perchè gli abitanti dei palazzi vicini non continuino ad usare il mio giardino come discarica?

Contro la maleducazione è sempre difficile combattere; se sa di chi si tratta gli scriva una raccomandata, diffidandoli dal continuare; se non ottiene alcun effetto, non resta che denunciarli, chiedendo anche i danni per la pulizia del giardino. Ovviamente dovrà avere le prove di ciò che afferma. Saluti.

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PROPRIETARIO SEPARATO: CHI PAGA LE SPESE DI MANUTENZIONE DELLA CASAE DEL CONDOMINIO?

Sono separato. ho un immobile di proprietà 100% ma non sono assegnatario, lo è la mia ex moglie fino al raggiungimento del 18 anno del secondo figlio. Nel condominio dove è ubicato l'immobile si vuole cambiare il portone di accesso al vano scale. Chi deve pagare le spese? e in caso di guasto o sostituzione es.della caldaia? Vi ringrazio.

Le spese di manutenzione straordinaria spettano al proprietario (cioè a Lei) anche se non è assegnatario della casa, a meno che gli accordi di separazione non dicano qualcosa di diverso. Nel caso della caldaia dipende: se la sostituzione è dovuta ad errato uso della stessa ne risponde l'assegnatario della casa, che ne ha la custodia; in caso contrario, essendo manutenzione straordinaria, il proprietario. Saluti.

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FACCIATA CONDOMINIALE FATISCENTE

Buongiorno, sono un amministratore di condominio. In un condominio che amministro, ci sarebbe da rifare la facciata, in quanto è abbastanza fatiscente. I condomini (visto il periodo di crisi) non vogliono spendere nulla. Come posso tutelarmi per non incombere in sanzioni di alcun genere? Grazie.

Non c'è alcuna norma che obblighi i condomini ad effettuare lavori alla facciata, a meno che la stessa non rappresenti un pericolo in quanto degradata al punto che si verifichino distacchi di calcinacci o altro materiale; in tal caso vi è responsabilità diretta anche dell'amministratore, che è tenuto a vigilare sulle parti comuni. Se la situazione è questa, e i condomini non vogliono sentire ragioni, informi i Vigili del Fuoco per eliminare i pericoli di crollo più evidenti e si aspetti una ordinanza del Comune che obbligherà il condominio ad effettuare i lavori necessari. Saluti.

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LAVORI URGENTI DEL CONFINANTE

Se c'e' urgenza di fare i lavori straordinari per il terrazzo di copertura di proprieta' esclusiva di una persona che non fa' parte del nostro condominio e questa persona dice che non ha soldi per pagare, cosa si puo' fare? L'amministratore puo' fare qualcosa a riguardo? Grazie.

Da quel che mi riferisce queasta persona deve essere un confinante, altrimenti farebbe parte del condominio. Valgono allora le ordinarie norme civilistiche per cui sarà possibile chiedere al Giudice un provvedimento di urgenza che obblighi il confinante ad effettuare i lavori. L'azione può essere iniziata dall'Amministratore se il danno temuto riguarda beni condominiali. Saluti.

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CROLLO DEI FRONTALINI DAL BALCONE

Abito in un primo piano di una palazzina a tre piani; la copertura del balcone sovrastante il mio é crollata per fortuna senza danni,ma gia si vedono i ferri arruginiti e comunque reputo pericolosa questa situazione. A chi spettano le spese di rifacimento da un punto di vista legale?

Immagino che per "copertura" Lei intenda dire il frontalino del balcone; in tal caso la spesa spetta al condominio e va ripartita con la tabella dei millesimi generali. Saluti.

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LAVORI DI RIFACIMENTO DELLA FACCIATA E POSTO MACCHINA OCCUPATO.

Se i lavori di rifacimento della facciata dello stabile mi occupano il posto auto posso oppormi affinchè lo lascino transitabile? Grazie.

Dipende; se il posto auto è proprio Suo, nel senso che ne ha regolare proprietà o assegnazione in via esclusiva, può chiedere che il Condominio ponga riparo alla situazione di disagio risarcendola o consentendole di parcheggiare in altro spazio; se invece si tratta di semplice area di parcheggio comune in cui lei abitualmente parcheggia la sua autovettura dovrà sopportare il disagio al apri di tutti gli altri condomini. Saluti.

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RIFACIMENTO DELLE TUBATURE NEL BAGNO

Sono proprietatio di un appartamento al secondo piano su un condominio di 6 unita (3 sx e 3 dx uguali); a circa 50cm sotto il livello del mio appartamento e' visibile all" esterno un macchia che si e" propagata verso il basso per circa 2mt nell arco di 6 mesi di tempo. Il responso tecnico di idraulici e muratori e' che la causa di questo sia imputabile ad una rottura della colonna di scarico in metallo di oltre 50 anni. Io con l'occasione vorrei sostituire il plasma-braga e tutti gli scarichi nel mio bagno; cio' comportera' la rottura del soffitto sottostante al mio pavimento di circa un aerea di 50*50cm di lato, per l'allacciamento alla colonna di scarico condominiale. Il ripristino con finiture e tinteggiatura del soffitto dell appartamento sottostante, e' a mio carico? O del proprietario dell'appartamento che vi abita sotto? Distinti Saluti.

Se la rottura del soffitto è conseguente ai lavori effettuati nel Suo bagno, la spesa spetterà a Lei. Saluti.

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L'AMMINISTRATORE NON TRASMETTE LE DELIBERE CONDOMINIALI

Salve,sono proprietaria di un appartamento condominiale e puntualmente l'amministratore, dopi reiterate richieste e senza alcun motivo non mi manda mai la copia del verbale di assemblea e degli altri documenti. Credo che sia un mio diritto averli, giusto? Cosa posso fare?Ci sono delle sanzioni da applicare al comportamento sbagliato dell'amministratore di condominio? Attendo una risposta,grazie distinti saluti.

E' certamente un Suo diritto avere le copie delle delibere e dei documenti; faccia richiesta scritta all'amministratore, con raccomandata A/R; se non ottiene risultati non Le resterà che chiedere la revoca dell'Amministratore, in sede assembleare o giudiziaria. Saluti.

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ACQUISTO IMMOBILE ALL'ASTA E SPESE CONDOMINIALI

Ho acquistato all'asta da tribunale un immobile. Pensavo fosse libero da ogni debito invece l'amministratore mi chiede due anni di spese arretrate. Premetto che nell'immobile sono stati tolti i termosifoni; io devo pagare il riscaldamento non consumando? grazie.

I due anni di spese arretrate Le spettano in ragione della normativa codicistica. La spesa per il riscaldamento, qualora il servizio sia stato staccato dal condominio, le spetta solo per una quota, che dovrebbe essere specificata nella delibera che ha disposto il distacco, e non per l'intero. Saluti.

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MANCATA APPROVAZIONE DEL CONSUNTIVO

Cosa succede se i condomini non vogliono approvare il consuntivo?

Prima o poi i creditori non pagati notificheranno decreti ingiuntivi ed atti di pignoramento. Saluti.

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PULIZIE AUTONOME NEL CONDOMINIO

Nel mio condominio, c'è una ditta per la pulizia delle scale e delle parti comuni; Come condomino residente, posso rifiutare la ditta e nel mio turno le effettuo io a titolo gratuito? Se la risposta e si, devo fare una dichiarazione dove esonero tutti gli altri condomini a qualsiasi incidente mi possa capitare durante le pulizie. Grazie.

In teoria tutto sarebbe possibile; in pratica dubito che troverà un Amministratore tanto incosciente da cacciarsi in un guaio quasi sicuro che potrebbe avere ripercussioni in sede civile, di diritto del lavoro e anche in campo penale. Mi creda, non è più il tempo in cui condomini volenterosi potevano fare le pulizie in condominio. Saluti.

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COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO E APPARTAMENTO AUTONOMO

Mia moglie è proprietaria dell'appartamento in cui viviamo. Detto appartamento ha entrata propria e colonna fecale propria. Di recente i nostri vicini proprietari di appartamenti aventi un'unico ingresso hanno istituito un condominio chiamando in causa anche mia moglie, sul presupposto che il nostro appartamento ha un accesso secondario dal loro androne, accesso questo che però noi abbiamo murato dall'interno circa 40 anni fa, mentre esternamente è chiuso con una porta. Detto condominio ha deliberato dei lavori al cornicione per pericolosità e hanno chiesto il pagamento delle spese anche a noi, avendo loro redatto anche delle tabelle millesimali che per il nostro appartamento hanno desunto dalla metratura catastale. Mia moglie è tenuta a partecipare a detti lavori e soprattutto è obbligata a rientrare nel detto condominio? Grazie e saluti.

Premesso che sarebbe necessaria una più dettagliata descrizione dei fatti e dei luoghi, da quel che mi riferisce, si, ritengo che Sua moglie sia tenuta a partecipare alle spese condominiali, in quanto l'appartamento sembra rientrare nella struttura condominiale, testimoniata anche dalla presenza della porta, murata fin che si vuole ma fisicamente presente, pur avendo servizi propri. Saluti.

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SPESE DI RIFACIMENTO DEI BALCONI

Chi deve sostenere le spese per il rifacimento del cielino dei balconi degli appartamenti posti a piano terra (sotto i balconi piano terra lato prospetto c'e' l'ingresso dell'immobile, e sul retro sotto i balconi piano terra c'e' la corsia di accesso ai box auto)? Trattasi di balconi aggettanti. l'amministratore dice che le spese sono dell'intero condominio, ma io documentandomi un po' credo non sia cosi'. E sempre per tali balconi, nel caso in cui si stacchi un pezzo di intonaco dal cielino dei balconi del piano terra chi risponde per eventuali danni? Ed infine: a chi tocca risarcire i danni derivanti dai balconi piu' in generale? (noi li stiamo ripristinando secondo quanto previsto dall'art 1125cc). Grazie.

La recente giurisprudenza ha definitivamente acclarato che i balconi aggettanti (a differenza di quelli incassati) sono di proprietà esclusiva, quindi sia per le riparazioni, sia per i danni risponde il proprietario dell'appartamento, tranne che per i frontalini, considerati di proprietà comune. Il criterio di cui all'art. 1125 va applicato solo ai balconi incassati, non a quelli aggettanti. Saluti.

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APPARTAMENTO INUTILIZZATO E BOLLETTE CONDOMINIALI

In un condominio tenendo una casa chiusa dove non vi dimora alcuna persona, è obbligatorio pagare le quote millesimali?

Si; può risparmiare qualcosa facendosi staccare dagli eventuali servizi a consumo (riscaldamento). Saluti.

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TERMINE DELLA DISDETTA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il padrone di casa ha mandato disdetta il 3/4/2012 il contratto scade il 31/8/2012 motivo xche serve a lui che si sta separando; puo'mandarci via in cosi poco tempo? dopo 16 anni con un contratto 4+4 cosa dovremmo fare? Grazie.

Non può; la disdetta andava inviata almeno sei mesi prima della scadenza. Saluti.

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SOLIDARIETA' DELLE OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI?

Abito in un complesso di sei palazzine,siamo 120 condomini, purtroppo abbiamo il riscaldamento centralizzato, e 100 condomini su 120 non pagano il riscaldamento. Sono stufa di questo comportamento perchè ogni anno dobbiamo pagare la mora su i debiti che si accumulano e siamo sempre da capo. Non vorrei più versare nulla anch'io perchè è diventato un gioco al massacro. Ora la mia domanda è questa: " è vero che non pagando più nessuno lo stato o chi per lui può rifarsi facendo pagare ad un unico condomino? La ringrazio anticipatamente.

Per molti anni è stato così, poi la Cassazione nel 2008 ha invertito tale posizione, che è stata nuovamente invertita dalla Corte di Appello di Roma nel 2010; nel frattempo, il disegno di legge sul condominio in discussione alla Camera prevede una forma di solidarietà sussidiaria (si escute prima il condomino che non ha pagato e poi gli altri, in caso di incapienza). Saluti.

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RIMOZIONE TETTO ETERNIT

Sono proprietario di un appartamento in un condomio, nelle terrazze sopra, quindi tetto,sono stati costruiti 2 appartamenti abusivi, il tetto è in eternit e adesso richiedono quota per la rimozione. E' allora è di mia competenza contribuire alla rimozione oppure no? Tra l'altro non abbiamo alcun accesso a queste terrazze. Grazie e buon lavoro.

Se il tetto è condominiale spetta pagare anche a Lei; se gli appartamenti sono abusivi, è possibile chiedere di riportare la situazione dei luoghi al pristino stato (chiedere cioè l'abbattimento delle opere abusive). Saluti.

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FESTE RUMOROSE IN CONDOMINIO?

Ho una casa con un ampio balcone sul quale, con l'arrivo della bella stagione, sono solito fare aperitivi e cene che spesso durano fino a tardi. Il balcone da sul cortile interno di Un'altro palazzo nel quale abita una famiglia con due figli piccoli. Ogni volta che faccio una cena e si fanno le dieci, dieci e mezza di sera loro si affacciano e mi dicono di fare meno rumore, io capisco le esigenze dei bambini ma noi cerchiamo infatti di non fare troppa confusione e di parlare piano ma loro hanno comunque da lamentarsi, io però quando presi la casa la pagai di più proprio per il balcone e loro non mi permettono in questo modo l'utilizzo che vorrei farne. Chi ha ragione!? Fino a che ora posso stare sul mio balcone a chiacchierare con amici e ospiti? Grazie saluti.

Bisognerebbe vedere cosa dispone il regolamento di condominio circa gli orari; in mancanza vale l'art. 844 del Codice Civile, che però va valutato caso per caso, ventualmente dal Giudice. Saluti.

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AFFITTO IN NERO

Ho affittato un appartamento nel dicembre 1998 sei anni piu sei quindi sarebbe scaduto a dicembre 2010; il contratto non è mai stato registrato ed era scritto che la cauzione non avrebbre avuto interessi allo scadere, attualmente risiedo nello stesso appartamento ma senza nuovo contratto, cosa consiglia di fare? Attualmente pago 480 euro al mese. Cordiali Saluti.

La Sua situazione è quella di affitto in nero; ha perciò due possibilità: 1) chiede al proprietario di regolarizzare l'affitto, registrando regolarmente il contratto; 2) usufruisce di quanto previsto dal D.Lgs. 23/2011 e denuncia la situazione all'Agenzia delle Entrate, ottenendo un contratto di 4 + 4 ad un canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile (ne parlo sul sito in questa pagina). Saluti.

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DANNI ALLA FACCIATA DELL'EDIFICIO IN COSTRUZIONE

Sono proprietaria di un appartamento sito in un condominio di 4 appartamenti e 1 monolocale, non abbiamo amministratore. La palazzina costruita abusiva e in sanatoria è stata lasciata con un piano in corso di costruzione e tutta la facciata è grezza non rifinita. Col tempo si sono verificati danni ai cornicioni, balconi e frontali. Si può costringere il proprietario di 2 dei piani a fare i lavori di ristrutturazione e completamento della facciata tanto pìù che abbiamo ottenuto concessione edilizia nel 2009?

L'edificio è un condominio a tutti gli effetti, quindi valgono le normali regole in materia; i danni ai cornicioni e ai frontali sono a carico del condominio, quelli ai balconi a carico del proprietrio, se aggettanti, e a casrico del proprietrio del piano superiore e di quello inferiore se a castello; non si può costringere a completare la facciata al singolo proprietario, ma solo decidere in assembleas i lavori, con le dovute maggioranze. Saluti.

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DIVIETO DI SOSTA

posso parcheggiare davanti un garage con divieto di sosta avendo il consenso del propietario?

No, i vigili le farebbero ugualmente la multa. Saluti.

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CROLLO DEL SOFFITTO PER CAUSE STRUTTURALI

A causa del crollo del soffitto luglio 2011 che un perito con perizia asseverata ha dichiarato la causa : causa strutturale l'amministratore non ha provveduto a fare nulla tranne che dopo miei ripetuti solleciti di fare la denuncia all'assicurazione che per risposta dice che il danno non è coperto dalla polizza. Vorrei sapere cosa posso intentare contro l'amministratore e quali sono le possibilità di ottenere il totale rimborso dei soldi per la perizia, delle spese per il ripristino del box (piano strada con tetto catramato)e se possibile chiedere i danni per il mancato utilizzo visto che è passato quasi un anno dal danno. Con la presente porgo cordiali saluti.

In teoria le sue richieste sono tutte legittime ed hanno ottime possibilità di essere accolte in sede di giudizio, purchè ovviamente Lei riesca a provare tutto, a cominciare dalla riconducibilità del danno strutturale a responsabilità del condominio. Saluti.

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OPERE DI CONSERVAZIONE DELLE COSE COMUNI E OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio con 3 appartamenti e un fondo/garage. Più di tre anni fa il tubo di alimentazione dell'acqua condominiale si è rotto e per ripararlo è stato necessario accedere alla corte (su cui si affacciano le finestre dei tre appartamenti, ma di uso esclusivo dell'appartamento del piano primo), rompere intonaco , scoprire e riparare il tubo.Dopo la riparazione non è stato fatto il ripristino dell'intonaco e la dovuta tinteggiatura, per cui i tubi di alimentazione dell'acqua risultano ancora scoperti.Ho sollecitato telefonicamente più volte l'amministratore ma lui dice che è la signora del piano primo che ha l'uso esclusivo della corte che non dà la disponibilità dell'accesso. Ma l'amministratore non ha l'obbligo per il bene conservativo delle parti comuni a far ripristinare l'intonaco e relativa tinteggiatura ? se l'amministratore non lo fa che posso fare?

L'amministratore ha esattamente il dovere di fare ciò che Lei le ha chiesto, cioè provvedere alla riparazione della parte comune; e ne ha anche il potere, secondo la normativa codicistica. Gli faccia una ultimativa richiesta con lettera raccomandata e in caso di inerzia conferisca mandato ad un Avvocato per il contenzioso. Saluti.

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DIRITTO DI ACCESSO AL TETTO CONDOMINIALE

Ho un guasto alla mia antenna ubicata sul tetto condominiale , gli altri condomini non mi fanno salire il tecnico x la riparazione dalla finestra adibita all'entrata sul tetto xchè dicono che è fragile e che devo x forza prendere un braccio ed arrivare all'antenna ma la mia antenna e in mezzo al tetto quindi comunque ci si dovrebbe camminare.come mi devo comportare? Aspetto con ansia una vs risposta grazie.

Se vi è una apposita finestra per accedere al tetto Lei ha tutto il diritto di utilizzarla. Se non ci riesce con le buone si rivolga ad un Avvocato. Saluti.

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RIPARTIZIONE SPESE TETTO

Deve essere rifatta la impermeabilizzazione di una parte di tetto di uno stabile con due appartamenti e la relativa grondaia. Come si ripartiscono le spese? Grazie.

Tabella millesimale "A" o, in mancanza, in proporzione al valore degli immobili. Saluti.

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELLE SCALE: CHI PAGA?

Sono proprietario di un box/cantina classificato c/2 con entrata diretta su strada comunale, in un condominio con 5 appartamenti e il mio box.Bisogna ristrutturare il cornicione perchè pericolante e gli altri condomini con l'occasione hanno deciso di effettuare lavori di manutezione straordinaria all'androne e alle scale che portano ai vari piani che io non utilizzo. Mi chiedo, a me spettano solo le spese del cornicione o anche gli altri lavori?

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono; se in qualche modo il locale è collegato alle scale e all'androne (ad esempio c'è una porta secondaria che comunica con tali ambienti) dovrà pagare anche Lei. Saluti.

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ESCLUSIONE DELL'APPARTAMENTO DALLE TABELLE DI SCALA E ASCENSORE

Ho effettuato il compromesso per l'acquisto di un appartamento e ho qualche dubbio riguardo le tabelle millesimali. Il venditore originariamente aveva un unico appartamento di 250 mq con 3 ingressi e suddiviso su 2 palazzi contigui e quindi 2 portoni differenti con tabelle milelsimali indipendenti datate 1968. Il venditore ha suddiviso l'intero appartamento in 3 appartamenti, facendo regolare richiesta di accatastamento. Il problema nasce perchè uno dei tre appartamenti in vendita ha accesso esclusivo dal palazzo n.2 ma si estende con la metratura anche nel palazzo n.1. Il geometra che ha rifatto le tabelle millesimali per il palazzo n.1 suddividendo le quote millesimali della porzione dell'appartamento originario nel palazzo n.1 nel seguente modo: - per la tabella A ha ripartito su tutti e tre gli appartamenti;- per la tabella B e C ha ripartito solo sui due appartamenti che hanno acceso al palazzo n.1. In pratica in questo modo i millesimi realtivi ai mq del terzo appartamento che si estende nel portone n.1 sono stati accollati ai soli due appartamenti che hanno accesso nel portone. Mi chiedo se ciò è corretto. Grazie per la risposta che potete fornirmi. Cordiali saluti.

Se ho ben capito, l'appartamento che non utilizza le scale e l'ascensore è stato escluso dalle tabelle medesime; tale criterio mi sembra corretto; è il medesimo per cui gli appartamenti della scala B non pagano la corrente della scala A. Saluti.

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PERMESSO DI COSTRUIRE E SILENZIO ASSENSO

Egr.avv.la mia domanda e' la seguente:ho chiesto permesso a costruire,sono passati 64 giorni e non ho avuto Risposta,cosa posso fare? La ringrazio anticipatamente.

Attenda un altro po'; il "decreto sviluppo" ha introdotto il silenzio assenso nei permessi a costruire, che si perfeziona in 90 giorni, aumentati a 140 nel caso di Comuni con più di 100 mila abitanti o di progetti di notevole complessità. Saluti.

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INERZIA DELL'AMMINISTRATORE

L'amministratore dello stabile dove io abito non presenta il bilancio consuntivo dal 2008, e ci sono persone morose per lavori straordinari. Cosa possono fare i condomini e dopo quanti anni va in prescrizione? Buona sera e grazie.

Cambiate immediatamente Amministratore e date inizio ad una azione di responsabilità verso quello attuale se i conti non sono più che chiari e se dalla sua inerzia siano derivati danni al condominio. La prescrizione per le bollette condominiali è di cinque anni. Saluti.

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RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO INSUFFICIENTE

Ho casa di proprietà a Roma in un condominio di sette piani, scala unica, e sono all'ultimo piano. Sopra il mio appartamento c'è la terrazza condominiale. Il problema è il riscaldamento condominiale (che, tra l'altro, ha la caldaia in condivisione con il palazzo limitrofo e anche questo nelle assemblee crea non pochi problemi). La mia casa d'inverno è sempre fredda e il riscaldamento accesso dal primo pomeriggio alla sera non è assolutamente sufficiente a scaldare la casa (di circa 85 metri quadri). Non so se esiste un modo, ad esempio misurando il calore che si sviluppa quando il riscaldamento è in funzione, per evidenziare che il riscaldamento è insufficiente e quindi avere una qualche soluzione. Potrebbe essere uno staccarsi dal condominio centralizzato a costo zero oppure avere un pagamento ridotto delle rate che sono esagerate (non so se la normativa mi può essere d'aiuto, il regolamento di condominio risale agli anni 50 e non mi sembra abbia delle soluzioni). Fiduciosa di una risposta d'aiuto ringrazio infinitamente.

Se il riscaldamento non La soddisfa può chiedere di essere staccata dall'impianto comune, ma pagherà comunque le spese di manutenzione dell'impianto e una quota del riscaldamento; in alternativa, se ritiene che l'impianto sia malfunzionante, chieda che venga riparato e - in caso di inerzia - avvii il procedimento di mediazione civile prima di iniziare una causa contro il condominio; le consiglio di rivolgersi preventivamente a un Tecnico per verificare l'effettiva presenza di problemi all'impianto. Saluti.

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SPESE DI RIPARAZIONE DEL MURO DI CONFINE

Il muro del mio giardino confina con il giardino sottostante del vicino la domanda è: dovendo fare delle riparazioni al muro il vicino deve contribuire alle spese? Grazie anticipatamente.

Dipende; secondo il Codice Civile se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l’altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza; ciò vale se il muro è comune; se invece è di proprietà esclusiva le spese faranno carico al solo proprietario. Saluti.

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CHIUSURA DELLA FOGNA DA PARTE DEL CONDOMINO

In una casa bifamilire con la fogna in comune dal 1956 ed allacciata allarete comunale, il proprietario del piano terra può chiudere la fogna del piano superiore? Cordiali saluti.

A parte qualsiasi ragione abbia o creda di avere il proprietario del piano terra, la risposta è: no. Le consiglio di azionare immediatamente una tutela possessoria, rivolgendosi ad un Avvocato. Saluti.

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TETTOIA IN AMIANTO: VA RIMOSSA? A CHI TOCCANO LE SPESE?

Sono proprietaria di un magazzino,affittato con regolare contratto x uso lavorativo da due anni, a seguito di mancato pagamento (10 mesi affitto rretrato) dell'inquilino, siamo giunti ad una mediazione e lui se ne dovrà andare a fine anno; ora ha denunciato al comune la presenza di eternit sul tetto ben visibili perchè non vi sono coppi; egli ha firmato il contratto in cui c'è scritto che l'inquilino ha visionato e accettato la struttura,(ha un impresa edile..). La rimozione dell'eternit è già obbligatoria? A chi toccano le spese? All'inquilino o al proprietario? Grazie mille!

La rimozione non è pbbligatorio se è in uno stato di conservazione tale da non rappresentare un pericolo; qualora andasse rimosso, la spesa spetta al proprietario. Saluti.

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IL COSTRUTTORE HA FATTO CAUSA ALLA DITTA DEL GAS

Comprato in Campo di Giove (aq) piccolo appartamento in fabbricato con regolare licenza in tutto ne siamo 12 alcuni di noi ha messo il contatore del gas che la ditta ha istallato regolarmente,ma dopo qualche anno il costruttore ha fatto causa alla ditta gas perchè i tubi non dovevano passare perchè l'area terriera e di sua proprietà anche lui condomino cosa possiamo fare?

Se avete un regolare contratto con la ditta fornitrice, questa dovrà onorarlo. Saluti.

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CONDOMINA MALEDUCATA

Sono proprietario di un appartamento con terrazzo; su questo terrazzo affaccia un balcone. La Sig.ra inquilina di questo secondo appartamento dice che due metri del terrazzo di mia proprietà appartengono al suo appartamento per legge!!! Inoltre mette panni a sgocciolare butta secchi di acqua all'interno del mio terrazzo!! La mia domanda è questa: può fare tutto ciò????

No, non può farlo. Saluti.

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INFILTRAZIONI DAL BALCONE SOPRASTANTE

Mia madre abita in un condominio di 12 anni di età. Dopo alcuni mesi si sono riscontrati problemi ai balconi. Quando pioveva l'acqua non scorreva e penetrava, causando umidità e sfaldamento. Il costruttore è intervenuto rifacendo i balconi. Per un certo periodo tutto bene ma da un anno a questa parte il problema si è ripresentato all'inquilino che abita sopra mia mamma. Dopo sopraluoghi e perizie varie constatanti che il problema purtroppo è del suo balcone gli viene chiesto di intervenire. Questi non si rifiuta in modo palese ma continua a prendere tempo cercando di fare in modo che il costruttore intervenga. Ha inoltre chiesto a mia mamma di pagare la metà dei lavori che effettuerà.Gentile avvocato può consigliarci il da fare? Mia mamma è anziana e molto spaventata da questa situazione. La ringrazio per l'attenzione prestatami e porgo disinti saluti.

Presumo che il balcone di cui parla sia di tipo aggettante, nel qual caso la spesa spetta interamente al proprietario dell'appartamento sopprastante; nel caso in cui sia invece a castello, la spesa va ripartita col proprietario sottostante. Saluti.

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POZZETTO PER ISPEZIONE FOGNARIA IN PASTICCERIA

L'amministratore del mio condominio mi ha scritto presentandomi la necessità di istallare un pozzetto di ispezione per le fognature della mia palazzina per evitare che un loro intasamento, come diversi anni fa, crei danni all'appartamento di un condomino. Ho affittato il locale ad una pasticceria che chiaramente non può avere un pozzetto di ispezione nella dispensa. Mi è stato fatto presente che qualora mi rifiutassi sarei ritenuto responsabile degli eventuali danni. E' così? Esistono riferimenti normativi al riguardo? Grazie.

Non vedo come potrebbero imputarLe il pagamento di danni solo perchè Lei non vuole concedere una servitù nella Sua proprietà. Saluti.

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RIPARTIZIONE SPESE RIFACIMENTO FACCIATA

Abito in un condomio di sette appartamenti gestito dai soli proprietari, senza amministratore. Il palazzo è composto da tre appartamenti più garage a sinistra, e da quattro appartamenti a destra attaccati nel prospetto frontale. Nel fianco destro si deve rifare la facciata con guaina. Premesso che io abito al p.t., come si devono suddividere le spese? Paga anche il lato sinistro, che non usufruisce di alcun beneficio? A chi dovrei rivolgermi per una consulenza in modo da avere qualche documento per dimostrare il tutto? Certo di una vostra risposta, cordiali saluti.

La spesa andrebbe ripartita tra tutti i condomini in quanto i muri esterni sono parti comuni, ma nulla vieta di adoperare un criterio diverso, purchè vi sia accordo unanime (che consiglierei di redigere in forma scritta); qualora desideri un parere scritto personalizzato da esibire ai comproprietari, su carta intestata dello Studio Legale, potrà richiederlo nella sezione apposita di questo forum che trova cliccando QUA

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DANNI DA GELO, L'ASSICURAZIONE NON PAGA?

Attivita' ristorante, assicurato per danni materiali e danni per sospesa attivita'. Sostituito caldaia per il freddo e chiuso attivita' per3giorni. Assicurazione mi ha comunicato che non e' previsto risarcimento per danni causati da gelo, niente per chiusura 3 giorni. Mi chiedo perche' assicurarsi? Possono farlo? Se si vuol dire che inviero' disdetta. Grazie

E' sicuramente possibile che l'Assicurazione non sia tenuta a risarcire il danno; per esserne sicuri bisognerebbe leggere il contratto che Lei ha firmato, nel quale sono indicate tutte le condizioni e le esclusioni di rischio. Saluti.

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RIPARTIZIONE SPESE DI RIPARAZIONE DEL TETTO COMUNE

Vorrei sapere come devo ripartire la spesa per il rifacimento del tetto di una villetta costituita da due appartamenti, uno al piano terreno ed uno al primo piano, poichè ho saputo che c'è differenza, anche se gli appartamenti hanno la stessa superficie di circa 8o mq. Cordiali Saluti.

Il tetto è comune e le spese di manutenzione vanno pertanto ripartite in base ai millesimi di proprietà, o comunque in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se le tabelle non esistono bisognerà farle calcolare da un Tecnico (a meno che - in via pratica - non si pattuiscano le quote direttamente tra le parti). Saluti.

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ESTETICA CONDOMINIALE E UNANIMITA' DEL CONSENSO

Posso rivestire i pilastrini del mio cancello e il mio muretto di cinta senza il permesso dei vicini abitando in una quadrifamiliare?

Meglio di no; gli altri condomini potrebbero lamentare una lesione dell'estetica condominiale, per la cui variazione c'è bisogno dell'unanimità dei consensi, ed avrebbero discrete possibilità di vincere un contenzioso se il Giudice ritenga che effettivamente vi è stata lesione del decoro architettonico. Saluti.

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LAVORI EFFETTUATI DAL VICINO E DANNI IN CASA

Vorrei sapere una cosa per quanto riguarda un muro di divisione tra due case: il muro fatto da mio nonno tantissimi anni fa in fango precisamente di spessore "40",qundi 20cm a me e 20cm al vicino. Cosa è successo? l'impresa che ha costruito mi ha detto che io avevo sforato alla loro parte,ma è normale dopo che anche loro tolti gli altri 20cm si sono ritrovati i miei pilastri scoperti.A quel punto mi hanno fatto dei tagli nella parte del solaio,tagliandomi anche dei ferri del trave portante dicendomi che non succedeva niente,però io ho riscontrato delle spaccature nel muro del soggiorno e nella stessa direzione due pianelle filate nella camera da letto.(preciso che in casa mia non c'era una spaccatura come hanno visionato i signori dell'impresa prima della costruzione).Come mi devo comportare?

Tanto per cominciare, il muro si considera comune, nel senso che lo è interamente, pro quota, e non metà per ciascuno, a meno che non vi sia un preciso patto scritto che disponga in maniera diversa. Per quel che riguarda i tagli al trave portante, non potevano assolutamente essere effettuati, fosse altro che per ragioni di sicurezza statica. Si faccia assistere da un Tecnico e da un Avvocato per valutare immediatamente i danni arrecati e per ripristinare la situazione di sicurezza (oltre a chiedere risarcimento danni). Saluti.

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VIZI DELL'APPARTAMENTO VENDUTO (CALDAIA NON FUNZIONANTE)

Ho venduto un miniappartamento arredato il 22 dicembre 2011 dopo 2 anni che non era abitato. A fine gennaio mi chiamano i nuovi proprietari che hanno avuto problemi con la caldaia e aggiustarla costa 600 euro e li vogliono da me...rendo presente che questa caldaia è stata controllata a novembre 2009 e ha lavorato fino alla fine di gennaio 2010 perciò quando l'ho spenta era a posto, perciò per me era funzionante e questo ho detto quando ho venduto l' appartamento... Io alle loro richieste ho dato parere negativo così ora mi è arrivata una lettera da un avvocato che mi chiede questi soldi più anche quasi 200 euro per il suo intervento e tutto entro una settimana altrimenti procede giudizialmente senza ulteriori avvisi e con ulteriore aggravio di spese a mio carico... Lei cosa mi consiglia? Già ho perso parecchi soldi in questa vendita visto il periodo particolarmente negativo, devo perdere anche questi quasi 800 euro? Ma è regolare addebitare a me anche la spesa per il mandato al legale per questa lettera? E se non rispondo rischio di peggio o sono loro che pretendono troppo da me? La ringrazio molto.

Andrebbe appurata la causa della rottura; se - come sospetto - è dovuta all'eccezionale ondata di freddo di quest'anno la riparazione spetta a chi, quando tale ondata di freddo si è abbattuta sull'Italia, era proprietario dell'appartamento e non ha provveduto a mattere in sicurezza la caldaia. In ogni caso il vizio andrebbe denunciato entro otto giorni dall'acquisto, a meno che non sia stato nascosto dal venditore. In via pratica Le consiglio di cercare un accordo sulla metà della somma richiesta; in mancanza si prepari ad affrontare un contenzioso che ha discrete (ma non totali) possibilità di vincere. Saluti.

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MORA PER IL RITARDATO PAGAMENTO DELLA BOLLETTA CONDOMINIALE

Un amministratore di condominio può applicare una mora per il ritardo di pagamento di una rata condominiale? Non esiste un tariffario che stabilisce il costo del sollecito? Faccio presente che le spese condominiali sono state totalmente pagate entro la fine dell'anno solare 31 Dicembre. Faccio anche presente che ci sono condomini morosi anche di due anni e ancora oggi non hanno ricevuto nessuna azione legale ma solo solleciti. Grazie della vostra disponibilità.

L'amministratore può applicare una mora di importo superiore ad euro 0,052 (cento lire) solo se espressamente previsto dal regolamento di condominio contrattuale; in mancanza potrà applicare l'art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che prevede - appunto - una multa massima per le infrazioni del regolamento di condominio pari ad euro 0,052 (cento lire). Saluti.

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DIVISIONE DELL'APPARTAMENTO NEL CONDOMINIO

Devo fare un secondo bagno nel mio appartamento e riaprire 2 ingressi che danno sul pianerottolo, chiusi quando i miei genitori comprarono l'appartamento negli anni 60. Visto che l'appartamento si trova in una palazzina composta da 3 appartamenti, per realizare il nuovo scarico che passera' nell'androne devo avere il permesso di tutti e 3 o me ne bastano 2 favoreli ed 1 contrario? E per le porte devo avere il loro permesso?? Secondo il mio geometra no. Grazie anticipatamente.

Salvo diversa disposizione del regolamento di condominio (contrattuale) o dell'atto di vendita, in realtà non ci sarebbe bisogno di alcun consenso, in applicazione dell'art. 1102 del Codice Civile; se poi ne ha anche due su tre, tanto meglio. Saluti.

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DIVISIONE DELLE SPESE D'ACQUA.

Salve siamo una giovane coppia e da 10 mesi abbiamo una bimba; ora il nostro padrone di casa ci vuole far pagare l'acqua calda e fredda dividendola in parti uguali, calcolando anche la piccola. Può farlo? Non mi sembra che nostra figlia utilizzi la stessa quantità d'acqua di noi adulti.

La soluzione migliore sarebbe chiedere direttamente a proprio nome l'allaccio dell'utenza o, almeno, installare un sottocontatore; in mancanza non c'è nulla di scontato e bisognerà raggiungere in qualche modo un accordo. Saluti.

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ESECUZIONE IMMOBILIARE E DIRITTO DI ABITAZIONE.

Salve, vorrei sapere se e possibile quali diritti ha una persona di oltre 65 anni, che abita in una casa messa all'asta dopo pignoramento bancario. Chiedo questo perchè sarei interessato all'acquisto. L'inquilino non dovrebbe essere il proprietario ma la madre del proprietario. Ha valore questa clausola?: al sottoscritto perito l'esecutato ha prodotto copia di una scrittura privata(all.sub_1) non registrata con la quale lo stesso ha concesso alla madre di abitare nell'alloggio e a disporre dell'area urbana con continuità senza limite di tempo. Il documento è datato 01\01\2000. Grazie distinti saluti.

Se il contratto di abitazione non è stato registrato non dovrebbe essere opponibile; in ogni caso il modo migliore di verificare l'effettiva situazione è leggere l'ordinanza di vendita del Giudice dell'Esecuzione, nella quale è indicato chiaramente se l'immobile verrà consegnato libero oppure no. Saluti.

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LAVORI DIFETTOSI, BOLLETTA NON PAGATA E INGIUNZIONE DI PAGAMENTO

Avendo fatto lavori all'intonaco la ditta mi ha rovinato le finestre. L'amministratore in primo mi ha detto che andavamo a un accordo lasciando in sospeso l'ultima rata, e poi mi ha mandato un'ingiunzione. Come mi comporto?

Se l'amministratore Le aveva detto di non pagare e se effettivamente ci sono danni alle finestre, dovrà proporre opposizione al decreto ingiuntivo; naturalmente dovrà provare sia il danno, sia la malafede dell'Amministratore. Saluti.

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PULIZIE IN NERO NEL CONDOMINIO

Sono stato nominato amministratore in un condominio da poco tempo,ed ho trovato chi puliva le scale, un pensionato in nero. L'ho avvertito che a breve l'avrei sostituito con una ditta, lui piccato mi ha chiesto una buonuscita, perchè erano 23 anni che puliva le scale in quel condominio. Come devo comportarmi,con tale richiesta?

Lei è in un mare di guai e (probabilmente) non lo sa. Dia al pensionato ciò che chiede, trattando un po' sul prezzo e facendosi firmare una ricevuta liberatoria; nomini immediatamente una ditta per le pulizie, con regolare iscrizione alla Camera di Commercio e personale in regola a norma di legge. Soprattutto, non faccia fare un'altra ora di lavoro al pensionato. Saluti.

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LAVORI DI MANUTENZIONE AL CONDOMINIO E ACCESSO ALLA PROPRIETA' ESCLUSIVA

I muratori che lavorano sui ponteggi per il rifacimento della facciata di un edificio che conta 45 appartamenti possono insistere nel richiedere di poter passare dentro l'appartamento di uno dei proprietari anche quando in esso vive una donna sola? E se alla fine dei lavori solo in quell'appartamento lo stendi biancheria è stato divelto( forse perchè non è stato mai concesso il pasaggio) le due cose non possono configurarsi come molestia e dare il diritto alla richiesta dripristinare lo stendi biancheria?

Il diritto di accesso alla proprietà esclusiva è previsto dal Codice Civile se non c'è altro modo di eseguire i lavori; può essere previsto inoltre, in maniera più larga e generica, dal regolamento di condominio (contrattuale). Il diritto al ripristino dello stendibiancheria Le spetta se - ovviamente - è dimostrato che il danno è stato causato dagli operai.

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DANNO DA INFILTRAZIONI E RIPITTURAZIONE STANZA

Abito in condominio, il vicino ha in corso lavori di ristrutturazione dei bagni, uno di questi confina con la parete della camera del bimbo. Si è verificato un danno all'intonaco e al muro della parete: chi paga e cosa?Intendo dire che il vicino vuole risarcire solo la parete coinvolta con verniciatura simile alle altre pareti della camera; e poi se non risulta uniforme che fare? Grazie mille.

Lei ha diritto a che il lavoro sia fatto a regola d'arte; con le moderne tecniche di tinteggiatura è possibile riprodurre esattamente qualsiasi tonalità di colore; per tale ragione sarà possibile tinteggiare la sola parete interessata, a condizione che la colorazione sia identica a quella precedente. Saluti.

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L'AMMINISTRATORE INCASSA I SOLDI MA NON PAGA LA DITTA

Se l'amministratore del condominio ha incassato le somme del saldo lavori appaltati e non li ha rimessi all'appaltatore,questi ottiene decrto ingiuntivo ,n l'amnministartore non avverte il condominio, non propone opposizione ed i condomini ricevono notifica del titolo esecutivo e del precetto di pagamento,pur avendo pagato sono costretti a ripagare o sono esentati?

L'obbligo di pagamento nei confronti della ditta esecutrice persiste e quindi bisognerà pagare, ma i condomini avranno azione contro l'Amministratore (che - immagino - a questo punto, a parte le azioni civili, sarà stato già denunciato anche in sede penale per appropriazione indebita). Saluti.

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CONSUMO ABNORME A CAUSA DEL TUBO DELL'ACQUA ROTTO: CHI PAGA?

Sono in affitto e si è rotto il tubo dell'acqua sotteraneo che dal contatore arriva all'appartamento; la bolletta che è arrivata è di 360 euro quando solitamente era di circa 80 euro, chi deve pagare per aggiustare il tubo? E per tutta l'acqua andata persa? Grazie.

La rottura si è verificata nella parte dell'impianto di proprietà esclusiva, quindi non spetta al condominio ma al proprietario esclusivo; nell'ambito del rapporto di locazione, poi, trattandosi di manutenzione straordinaria essa spetta non all'inquilino ma al locatore, come anche spetta al locatore di risarcire all'inquilino il  maggiore esborso in bolletta causato dalla rottura; ciò - ovviamente - se la rottura non è stata causata da errato utilizzo dell'impianto da parte dell'inquilino e se l'inquilino medesimo si sia attivato immediatamente per la segnalazione del problema al proprietario, senza far aggravare il danno. Saluti.

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A CHI SPETTA LA SPESA PER IL MURO DIVISORIO? E PER LA RIPARAZIONE DEL TETTO COMUNE?

Sono proprietaria di metà rustico già diviso al catasto ma non fisicamente. Ora vorrei ristrutturare la mia parte. Le spese per il muro divisorio e il rifacimento del tetto che è pericolante spetta tutto a me o va diviso con l'sltro proprietario? E se non vuole pagare? E se non ha i soldi?

Se il muro viene costruito interamente dal Suo lato del confine, la spesa spetta a Lei ed il muro sarà di Sua esclusiva proprietà (ma faccia un patto scritto col confinante, altrimenti il muro si presumerà comune ex art. 880 C.C.); in caso contrario dovrà mettersi d'accordo per costruire il muro sul confine e dividere le spese; in tal caso il muro sarà comune. Il rifacimento del tetto dovrebbe spettare ad entrambi, in quanto copre l'intero edificio e quindi è comune, a meno che gli atti di acquisto non dicano qualcsa di diverso. Se i lavori sono urgenti vanno effettuati; se non trova l'accordo col confinante potrà adire in via d'urgenza l'Autorità Giudiziaria rivolgendosi ad un Avvocato. Saluti.

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SOSPENSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER MATERNITA'

Vorrei sapere gentilmente se l'inquilino puo' chiedere all affittuario di un esercizio di sospendere momentaneamente il contratto per motivi di maternita' senza che le venga chiesto di percepire ugualmente il mensile.grazie aspetto vostre notizie.

Non è possibile. Saluti.

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MANCATA ADESIONE AL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE

Abbiamo fatto richiesta di mediazione fra proprietario e inquilino ma l'inquilino ha disertato l'incontro. Cosa succede adesso?

Succede che potrete dare inizio alla causa in Tribunale e che l'inquilino, non avendo aderito al tentativo obbligatorio di mediazione, alla prima udienza sarà condannato a pagare una somma equivalente a quella del contributo unificato per l'iscrizione della causa a ruolo. Saluti.

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SUBAFFITTO CAMERA

Sono proprietaria di un appartamento e saltuariamente affitto una camera. Quali sono gli obblighi legali per poter affittare? Io abito nell'appartamento. Grazie.

Faccia sempre un regolare contratto e lo registri nei termini di legge (30 giorni) per evitare le pesantissime sanzioni previste dal D.Lgs. 23/2011; in pratica la sua subaffittuaria potrebbe ottenere un contratto di 4 + 4 anni ad un canone imposto dalla legge di pochi (e intendo dire davvero pochi) euro mensili (ne parlo qua: http://studiolegaledauria.jimdo.com/home/affitto-in-nero-come-tutelarsi ). Anche il contratto andrebbe scritto con attenzione, per cautelarsi da eventuali inquilini disonesti che vogliano fraudolentemente approfittare delle smagliature delle legge; i contrattini prestampati che si trovano in cartoleria non sono adeguati a ciò, e li sconsiglio. Saluti.

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PARQUET ROVINATO DALLA DITTA TRASLOCHI

Ho effettuato il trasloco tramite una ditta, e mi sono accorto, una volta pulito, che mi hanno rigato tutto il parquet che avevo fatto precedentemente levigare e protare a nuovo. la ditta non ne vuole sapere di risarcirmi i danni, nonostante riconoscano di ave causato il danno. come mi devo comportare? Posso inviargli lettera dell'avvocato? grazie....

Certo che può; ovviamente dovrà avere le prove che il parquet sia stato effettivamente rovinato dalla ditta di traslochi. Saluti.

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RIFACIMENTO BAGNO PER INFILTRAZIONI: CHI PAGA?

Abitiamo al primo piano e sotto di noi abbiamo le cantine. Il proprietario di una cantina ci ha fatto presente che cola acqua che proviene dal nostro bagno. Contattato l'amministratore ha mandato l'idraulico che inizierà lunedì i lavori e inizierà a rompere pavimento e parete.. Mi chiedo se il danno fosse condominiale, dato che io non ho piastrelle di scorta, mi metteranno piastrelle simili o sono obbligati a piastrellarmi tutto con altre piastrelle? Il bagno ha 8 anni di vita. Grazie

Se non è possibile riportare il bagno allo stato originario con mattelle identiche, il condominio dovrà provvedere a ripiastrellarlo integralmente con altre diverse (sempre ammesso che le infiltrazioni derivino dalla tubatura condominiale, ovviamente). Saluti.

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FURTI IN APPARTAMENTO A CAUSA DEI TUBI DEL GAS

Abito in un condominio al 2 piano e nel giro di pochi mesi si sono verificati alcuni furti con scasso (persiana e balcone); i ladri salgono attraverso il tubo del metano installato lateralmente a tutta l'ala del fabbricato di 7 piani. Posso chiedere danni al condominio o almeno che adotti mezzi dissuasivi atti a evitare tale saliscendi?? Grazie.

Ho dei dubbi sulla proponibilità della domanda, che avrebbe possibilità poco significative di trovare accoglimento (c'è qualche precedente di appaltatore condannato perchè aveva omesso qualsiasi precauzione consentendo il saccheggio degli appartamenti attraverso i ponteggi, ma si tratta di fattispecie diversa). Può invece certamente chiedere che vengano adottati mezzi dissuasivi, ma bisognerà che tale proposta sia approvata in assemblea. Saluti.

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IL MIO VICINO PUO' PRETENDERE CHE IO NON PARCHEGGI SULLA MIA PROPRIETA' GRAVATA DA SERVITU' DI PASSAGGIO?

Sono proprietario di un cortile su strada chiusa unico posto dove parcheggiare l'auto, il mio vicino ha il diritto di passaggio oltre che a piedi anche con secondo lui con l'auto per andare nel garage,in questo modo io, secondo lui non posso parcheggiare la mia macchina, perdendo cosi tutti i diritti di proprietario, secondo lei il diritto di servitù può superare la proprietà. Grazie.

L'esatto contenuto della servitù di passaggio va dedotto dall'attenta lettura del titolo; se ivi è previsto il divieto di parcheggio al fine di lasciare sempre libera la strada, Lei vi si dovrà attenere; in mancanza si segue il criterio del minor aggravio per il fondo servente (quindi il Suo vicino potrà passare con l'utovettura solo ove sia specificamente previsto e non potrà pretendere che la strada sia libera ventiquattro ore al giorno). Saluti.

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CHI PAGA L'ESPURGO DELLA FOGNATURA?

Salve sono il conduttore di un locale pubblico, un bar; ho il problema Dell'intasatura delle fogne: vorrei sapere le spese dello spurgo delle stesse, sono mio carico o a carico del locatario? Grazie in anticipo.

Se si tratta di semplice espurgo conseguente all'utilizzo dell'impianto, paga Lei. Saluti.

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INFILTRAZIONI ACQUA DA TUBO DI RACCOLTA

Il mio terrazzo (fatto a tasca) fa da tetto ad una parte dell'appartamento di sotto, sul terrazzo c'é uno scarico che serve a far scorrere via l'acqua piovana. Il tubo dello scarico perde acqua e ha macchiato il soffitto della camera dell'appartamento di sotto. Chi deve pagare i lavori? Grazie per l'aiuto.

La manutenzione delle terrazze a livello di proprietà o uso esclusivo spetta per un terzo al proprietario della terrazza e per due terzi ai condomini che usufruiscono della copertura; ugualmente per quel che riguarda il risarcimento dei danni. Se il tubo raccoglie esclusivamente l'acqua del terrazzo si utilizzerà questo metodo; se invece raccoglie in genere l'acqua piovana dell'intero condominio, si utilizzerà la tabella di proprietà generale. Saluti.

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TETTOIA ADIACENTE AL MURO CONDOMINIALE

Sono proprietaria di un locale a piano terra di un condominio, dove esercito una attività commerciale. Vorrei posizionare all'esterno, al posto della tenda che c'è attualmente, una tettoia in muratura con le tegole. Gradirei sapere se è necessaria l'autorizzazione del condominio se decido di non ancorare la struttura alla parete condominiale e la realizzo a pochi centimetri dalla detta facciata. Grazie.

Se la zona di terreno ove intende realizzare la tettoia è di Sua proprietà, è in regola con le autorizzazioni amministrative per la nuova costruzione e il regolamento condominiale (contrattuale) non pone particolari limitazioni, non dovrebbero esserci problemi. In realtà, comunque, è sempre possibile che qualche condomino eccepisca un problema di estetica del condominio, per cui ci sarebbe bisogno della unanimità dei consensi, e su tale punto - estremamente opinabile per sua stessa natura - nessuno potrà mai garantirLe che un giudice non Le dia torto (ma d'altra parte nemmeno il condomino contrario potrà essere sicuro di aver ragione). Valuti Lei... Saluti.

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CANNA FUMARIA CHE CAUSA INFILTRAZIONI.

Salve, abito in un immobile costituito da 2 unità immobilari, io vivo al primo piano e all'interno del mio appartamento è situata la canna fumaria del proprietari del piano terra. Sin dall'inizio essa causa danni alle pareti con macchie giallastre e quando piove filtra acqua; abbiamo provveduto a rivestire con pietra la canna ma il problema persiste. L'inquilino pur avendo fatto notare ciò non ha provveduto alla sistemazione. Grazie.

Fateglielo notare per iscritto, con una raccomadata A/R (meglio se scritta da un Avvocato) e invitatelo a risolvere immediatamente il problema con gli opportuni interventi tecnici; qualora dovesse risultare inutile anche questo non rimarrà altra via che quella giudiziaria. Saluti.

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RIPARTIZIONE SPESE SVUOTAMENTO FOSSA BIOLOGICA

Egr. Avvocato, desideravo porLe un quesito sulla Fossa Biologica. In un precedente quesito Ella parla di uso potenziale: cosa significa esattamente? A casa mia - 4 appartamenti più 1 Bar al Piano Terra - la divisione in base alle quote millesimali produce di fatto una spesa per lo spurgo, a carico del Bar, uguale a quella degli appartamenti. E' corretto tutto ciò? Il Bar ha un uso potenziale dieci volte superiore a quello di un appartamento. Grazie della risposta.

Uso potenziale significa che il pagamento è dovuto anche se non ci si avvale del bene comune, ma per il solo fatto di potersene avvalere. Saluti

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LAVORI IN CONDOMINIO E AFFITTUARIO

Gentilissimo avvocato vorrei porre una domanda. Io sono un affittuario e pago regolarmente affitto e condominio il problema è questo: due giorni fa alle 08,30 di mattina mi suonano alla porta un'impresa edile che sta effettuando dei lavori che mi chiedevano che sarebbero entrati nel giardino di mia pertinenza per montare l'impalcatura; al momento non ho fatto entrare nessuno ed ho chiesto di essere contattato dall'amministratore; in effetti l'amministratore mi ha chiamato chiedendomi scusa per non avermi avvisato, e contestualmente mi chiedeva di far entrare gli operai. Questo accadeva in data 10/04/2012. In data 11/04/2012 alle 08,00 gli operai sono venuti ed anno smontato i cancelli per entrare nel mio giardino ed iniziare i lavori. Premesso che non ho voluto bloccare i lavori per un quieto vivere, le chiedevo io come inquilino visto il disagio che mi hanno provocato e considerato che il proprietario che tra l'altro non mi ha avvisato dei lavori che dovevano fare e che comunque sicuramente mi chiederà del rimborso, io cosa posso chiedere e che diritti abbiamo noi povera gente? La ringrazio per la collaborazione e rimango in attesa.

Mi sfugge un particolare importante: il proprietario è a conoscenza o no dei lavori? Perchè nel caso non lo sia Lei, in qualità di custode dell'appartamento condotto in locazione, si assume la responsabilità per i danni eventualmente causati dalla ditta, in solido con la medesima; nel caso in cui - invece - il proprietario sia a conoscenza ed abbia autorizzato i lavori Lei deve sopportarli se sono indifferibili ma ha diritto ad una riduzionde del canone se si prolungano oltre venti giorni o alla risoluzione del contratto. Saluti.

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CHI PAGA IL RIFACIMENTO DEI CORNICIONI?

Salve, mi trovo a dover rifare il cornicione di un palazzo. Due proprietari però sostengono che le spese calcolate in base ai millesimi devono essere addebitate agli affittuari e non ai proprietari. Potete darmi un vostro parere in merito? Grazie

Trattandosi di straordinaria manutenzione la spesa spetta ai proprietari. Saluti.

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IGNOTI STACCANO LA LUCE

Sono in affitto da tre mesi in un condominio al piano terra

un sera ho fatto rumore con dei amici mi ha bussato il vicino di casa per abbassare un po e cosi è stato. Dopo un mese cira ho festeggiato il mio compleanno; verso le ore 00,30 qualcuno mi ha staccato la luce e ha chiuso la porta dei contatore condominiale a chiave e l'ha portata via fino al giorno dopo; alle ore 13,00 ho chiamato l'amministratore e gli ho raccontato tutto, e dopo circa 1 ora e tornata la luce; allora sono andato di nuovo dall'amminstratore a chiedergli chi è stato e lui mi ha detto che dobbiamo chiudere un occhio sia per il rumore che ho fatto io, sia per chi mi ha spento la luce; però io vorrei sapere chi è per i danni che mi ha fatto, anche perche secondo me è un reato fare una cosa del genere. Cosa posso fare legalmente ????? Grazie.

Denuncia contro ignoti, presso Procura della Repubblica o Carabinieri; vedrà che il responsabile salta fuori. Saluti.

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MANCATA MANUTENZIONE DELLA CALDAIA DA PARTE DELL'INQUILINO MOROSO.

Sono proprietario di un appartamento in cui l'inquilino moroso pur avendo dato regolare disdetta non lascia libero l'appartamento continuando ad occuparlo abusivamente senza pagare canone e spese. Inoltre non esegue la prevista manutenzione della caldaia murale per riscaldamento e acqua calda. Cosa posso fare? Posso chiedere all'Ente fornitore del gas di bloccare l'erogazione anche se il contratto non è a mio nome? Grazie e cordiali saluti.

Denunci il fatto all'ente di controllo (Provincia o Comune, se superiore a 40.000 abitanti) sottolineando la pericolosità della situazione. Saluti.

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RISARCIMENTO DANNO RESPONSABILITA' CIVILE

Circa un mese fa un elettricista, chiamato dal nostro amministratore per dei lavori di manutenzione nell'area comune del condominio,ha rotto incidentalmente - per urto con scale - una parte del meccanismo di un servo-scala a sedia (danno stimato di circa 200 euro)che mia madre usa per fare l'ultima rampa di scale del condominio (sprovvisto di ascensore). Ad oggi, colui che ha causato la rottura (responsabile stesso dell'impresa) non ha voluto dare gli estremi della sua assicurazione ed anzi si è reso irrepiribile ad ogni nostra chiamata. Richiesta l'assistenza dell'amministratore (conoscitore diretto dell'elettricista in quanto da lui spesso utilizzato), tramite telefonata e successivamente anche lettera, per avere da lui informazioni su come contattare il citato responsabile o per avere ulteriori indicazioni su come avere soddisfazione per il danno descritto, non ci è stato dato alcun aiuto nè informazione di sorta. Quali possono essere, a questo punto, le azioni perseguibili? Dobbiamo arrivare per forza ad intraprendere un'eventuale azione giudiziaria? Grazie per tutto quello che mi potrà dire. Distini saluti

L'elettricista che ha causato il danno è indubbiamente tenuto a risarcirlo; se non si riesce a convincerlo con le buone non resta che la via giudiziaria. Saluti.

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SCALA RUMOROSA

Ho un vicino che ha installato una scala di ferro in casa sua per salire al secondo piano e scendere in taverna, solo che la scala e' molto rumorosa. Io ho installato in casa mia dei pannelli acustici isolanti ma con scarso risultato. Visto che il mio vicino non ne vuole sapere di ridurre almeno in qualche maniera il rumore, cosa posso fare a livello legale grazie!.

L'art. 844 C.C. consente al confinante di impedire le immissioni di rumore provenienti dal fondo del vicino e che superino la normale tollerabilità; Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato e scrvere una lettera raccomandata al Suo vicino; qualora non sortisca effetto alcuno, bisognerà procedere in via giudiziaria. Saluti.

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RIPARTIZIONE SPESE NELLA COMUNIONE

Buongiorno, sono proprietaria di 1/4 di un capannone.

L'immobile è così diviso: pian terreno 500mq parte Dx, pian terreno 500mq parte Sx. primo piano 150mq parte DX (mia proprietà), primo piano 150mq SX (sono in affitto). Abbiamo in programma dei lavori per il cancello ed il rifacimento della facciata. Come devono essere divise le spese? Esistono i millesimi nei capannoni? Devo pagare solo la parte di mia proprietà in millesimi? grazie mille cordiali saluti.

Se ho ben capito si tratta di una proprietà indivisa, nel qual caso la spesa va ripartita tra tutti i comproprietari in parti uguali, a meno che non sia stabilito diversamente; nel caso in cui invece si tratti di proprietà divisa, si pagherà in base ai millesimi di proprietà. I lavori di rifacimento della facciata sono chiaramente manutenzione straordinaria, quindi vanno pagati dal proprietario e lo stesso vale per il cancello, a meno che in questo caso non si tratti di piccola manutenzione (ma credo di aver capito che non sia questo il caso). Saluti.

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MANCATA PRESENTAZIONE BILANCIO CONSUNTIVO DA PARTE DELL'AMMINISTRATORE SUBENTRANTE

Gentile avvocato,l'ammre condominiale dello stabile dove abito, poi revocato, si è visto respingere il bilancio consuntivo per irregolarità contabili riferite all'inesatta contabilizzazione delle rate condominiali versate da alcuni Condomini e si rifiuta di elaborare un nuovo consuntivo esatto. L'Amm/re subentrante, invitato a convocare l'Assemblea sottoponendo per l'approvazione il bilancio rettificato nelle partite irregolari, rinvia "sine die" tale preciso obbligo anzi chiedendo il parere di un commercialista per la redazione del bilancio. Si prega di precisare come si possa obbligare l'Amm/re subentrante a rispettare il proprio dovere previsto dall'art.1130 c.c. e a chi faccia carico il parere del commercialista, dal momento che la formazione del bilancio è un suo preciso obbligo. La ringrazio per la sua disponibilità e la saluto con viva cordialità.

Se il nuovo amministratore non trova un bilancio consuntivo approvato dovrà provvedere a predisporne uno lui, sulla base della documentazione trasmessagli. Qualora intenda avvalersi della collaborazione di consulenti esterni al condominio dovrà pagarli di persona, visto che è suo il compito di amministrare il condominio e pertanto deve averne anche le capacità tecniche, a meno che l'assemblea non decida di nominare essa stessa un consulente da affiancare all'amministratore; d'altra parte, considerato che il compito di predisporre il rendiconto spetta all'amministratore uscente, tale attività da parte dell'amministratore entrante andrà considerata come straordinaria e pagata a parte. Saluti.

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ALLACCIO ALLA COLONNA DEL GAS CONDOMINIALE.

Sono titolare di un negozio su strada di parrucchiere in Roma, in uno stabile del 1600 in affitto da marzo 2011. Visto il notevole consumo di luce e il conseguente pesante onere della bolletta sarei interessato ad installare un impianto a gas collegandomi alla colonna gas del palazzo esistente nel cortile condominiale dove dispongo di una porta privata interna di accesso distante circa 3 metri dall'impianto dei condomini. Chiedo gentilmente se ciò è possibile e ove lo fosse che prassi seguire per non toccare la suscettibilità dei residenti. Ringrazio e porgo cordiali saluti.

Prima di tutto andrebbe verificato se il locale fa parte del condominio oppure no. Qualora ne faccia parte, la domanda va presentata dal proprietario dell'immobile e non dal conduttore, quindi si metta d'accordo con lui. Saluti.

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DANNI AL SOFFITTO E POLIZZA DANNI

Mi ritrovo l'appartamento con il soffitto rovinati dato che al 4 piano il proprietario aveva le tubature rotte; ad oggi vengo a sapere che ho sempre pagato un'assiucrazione per i danni nel palazzo dovuti da terzi; l'amministrazione non mi ha dato a conoscenza di questo, ho richiesto il regolamento condomniale ma ad oggi non ricevuto nulla. E' possibile che un'amministrazione possa fare quello che gli pare e ad oggi un condomomino del palazzo usufruisce di questa polizza? Dove posso denunciare l'accaduto o l'amministrazione in questione? Ormai sono passati in circa 10 anni o 5 ne posso ancora usfruire ad oggi? Spero di avere presto notizie.

L'assicurazione non c'entra nulla; se il proprietario del piano superiore ha una perdita d'acqua che Le causa danni, deve chiedere il risarcimento direttamente al proprietario; questi, se ha una assicurazione, si farà rimborsare a sua volta o, contattato dal perito, potrà Lei stesso concordare direttamente il danno, fermo restando che in caso di mancato accordo Lei dovrà sempre agire contro il proprietario, in quanto non ha azione diretta contro l'assicurazione. L'azione si prescrive in cinque anni; nel suo caso, perciò, credo sia ormai fuori termine. L'amministratore è tenuto a darLe copia del regolamento di condominio; se si rifiuta lo chieda tramite lettera raccomandata. Saluti.

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RIPARAZIONE TETTO: LE SPESE TOCCANO A TUTTO IL CONDOMINIO O SOLO ALLA SCALA INTERESSATA?

Sono condomino in un palazzo composto da quattro scale, tre delle quali sono coperte dallo stesso tetto, la quarta scala è completamente staccata, quindi indipendente dalle altre tre. Poichè sul tetto della scala indipendente sono state effettuate varie riparazioni del tetto, è giusto che le spese di dette riparazioni vengano addebitate anche ai condomini delle altre tre scale pur non usufruendo della copertura del tetto della quarta scala? Nell'attesa di una vostra cortese risposta porgo distinti saluti.

Se il tetto in questione, come Lei mi dice, serve solo una ben determinata scala, le spese andranno ripartite solo tra i condomini di quella scala, vale a dire tra i condomini che usufruiscono del tetto medesimo. Saluti.

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RUMORI NOTTURNI IN CONDOMINIO

Abito in un condominio di 12 famiglie purtroppo al piano superiore del mio appartamento abita una famiglia composta da tre donne e ricevo fastidi di tipo rumori assordanti litigi in famiglia fra di loro ed io purtroppo ne pago le conseguenze adesso vi chiedo se potete darmi un consiglio.Queste persone non sono normali perche questa famiglia e composta da tre persone che dovrebbero ricevere assistenza sociale anche perche per la loro invalidita mentale percepiscono una pensione. In poche parole purtroppo sono persone che hanno bisogno di assistenza io ricevo fastidi da queste persone in tutte le ore specie la notte come devo fare? Ripeto sono persone che percepiscono la pensione perche sono invalidi mentali grazie mi date una risposta?

Denunci la cosa alla locale caserma dei Carabinieri, adducendo il disturbo del riposo notturno, ma spiegando anche la situazione nel complesso. Saluti.

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA DELL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO: PAGA ANCHE CI E' STACCATO?

3 anni fa al momento della sistemazione completa del mio appartamento con distacco dall'impianto centralizzato della centrale termica prima di iniziare l'opera feci un documento scritto cartaceo firmato e approvato dagli altri proprietari cosi' mi sono installato la mia caldaia rendendomi indipendente.Ora, giunti al terzo bilancio, mi viene richiesto la spartizione di spese visto che ci sono state rotture di mandata dei tubi all'interno dei muri che servono gli altri appartamenti (n.5) e che ne usufruiscono. Tra l'altro faccio notare che la sostituzione di questi sono stati effettuati in un appartamento posto al piano 0, quindi al di fuori della centrale termica, cosa che a mio avviso e' ancora piu' soggetta per il mio esonero. Tengo inoltre a fare presente che nei 2 anni precedenti alla voce Centrale Termica nei vari consuntivi venivo regolarmente escluso dalle spese come del resto concordato e documentato. Mi e' arrivata una comunicazione un paio di giorni fa dove adesso dovrei partecipare alle spese sia per sostituzione pompe che di questo guasto cosi' a ciel sereno! Aggiugo per concludere che nell'informativa l'amministratore mi vuole partecipe anche perche' il guasto ha una certa rilevanza di spesa e in caso l'assicurazione non paghi la fattura per intero sono tenuto a dividere la spesa come gli altri in base ai millesimali di mia proprieta' abitativa. Grazie.

Se gli altri condomini l'hanno solo autorizzata a staccarsi dall'impianto centrale, ma non vi è stata rinuncia alla proprietà dell'impianto condominiale, Lei è tenuto comunque a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria. Saluti.

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ACQUISTO DI CASA CON AMIANTO NEL SOTTOSUOLO.

Sono cittadino italiano residente all'estero. Da 4 mesi sono proprietario di una casa con terreno in Italia e adesso sento da uno dei vicini che i vecchi padroni hanno sotterato una grande quantita di amianto (15 anni fa hanno sotterato l'amianto) nel terreno .La casa  è stata aquistata via agenzia, tra 4 settimane sono intenzionato a far fare degli scavi. Mi potrebbe far sapere i miei diritti? E come mi dovrò comportare trovando l'amianto? Distinti saluti.

Nel caso saltasse davvero fuori dell'amianto occultato, Lei avrebbe diritto ad un cospicuo risarcimento dei danni o alla riduzione del prezzo di acquisto. Resto a disposizione. Saluti.

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VENDITA DELL'IMMOBILE E DIRITTO DI PRELAZIONE DEL CONDUTTORE

I miei genitori abitano da 40anni in una casa di 50mq, sempre in affitto; oggi scopriamo che il proprietario la vende senza comunicare nulla; e possibile tutto questo?

Probabilmente si; vi è diritto di prelazione solo ove il proprietario, alla prima scadenza contrattuale, dichiari di non poter rinnovare il contratto perchè deve vendere la casa a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; non mi sembra che la situazione da Lei desritta rientri in tale ipotesi. Saluti.

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APPARTAMENTI SFITTI E SPESE DI PULIZIA DELLA FOGNATURA

Abito al piano terra di una palazzina di 4 unità immobiliari, di cui da circa tre anni due appartamenti sono di un unico proprietario e tenuti sfitti. Al momento della pulizia della fognatura la ripartizione della spesa deve essere fatta per 4?, cosa che facevamo prima (quando gli appartamenti erano tutti occupati) dividendo appunto la spesa in parti uguali essendo gi appartamenti uguali ed eventualmente in questo caso a quale articolo della Legge posso fare riferimento? Grazie per la risposta.

Normalmente le spese vanno ripartite in base all'uso potenziale che il condomino può farne, quindi la pulizia andrebbe divisa per quattro, pure in caso di effettivo non uso. Naturalmente, se c'è accordo tra i condomini si può optare per criteri diversi e - ad esempio - esonerare da questa spesa i proprietari che sicuramente non hanno contribuito a renderla necessaria, avendo gli appartamenti sfitti. Saluti.

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APPARTAMENTO APPARTENENTE A DUE CONDOMINI E MILLESSIMI

Abbiamo ristrutturato la facciata e i balconi del nostro stabile, un condomino ha nella sua unità immobiliare una stanza e una porzione di un balcone che appartiene allo stabile adiacente separato in tutto e per tutto dal ns. stabile. (avevamo in comune una caldaia centralizzata per il riscaldamento, dismessa da tempo). Non esiste una tabella per la ripartizione per questo caso particolare. Il condomino interessato ha rifatto la tabella di proprietà non considerando la superficie di detta stanza e porzione di balcone. Ne deriva che la sua quota diminuisce del 16.40% circa con relativo aumento delle altre. E' corretto questo modo di ripartire le quote? Saluti.

Se l'appartamento, come mi dice, appartiene in parte ad un condominio e in parte ad un altro, come Lei mi dice, direi di si; sarebbe il caso di rivedere le tabelle millesimali. Saluti.

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RIFACIMENTO FACCIATA

Il costo di rifacimento delle facciate di un palazzo sono a carico esclusivo del propietario? Grazie in anticipo.

Si, la spesa spetta al proprietario. Saluti.

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RISARCIMENTO PER IMMOBILE LOCATO NON ABITABILE.

Buon giorno avvocato, chiedo cortesemente a lei se posso fare causa in queste condizioni: -1) certificato dal termoidraulico che la casa è non abitabile a causa della canna fumaria rotta, 2) fuoriuscita di gas emmanante dalla caldaia in camera da letto, 3) commisione dell'asl di Milano che ha dichiarato la stessa cossa, e tramite il Sindaco ha mandato una lettera al proprietario della casa dove nuovamente lo invita a sitemare il danno. A causa di tale situazione da 7 mesi siamo in pericolo di vita. Consideri che ho un bimbo di 7 mesi. Grazie.

Considerato che il proprietario è tenuto a mantenere l'immobile locato nelle condizioni di utilizzabilità per l'uso a cui è destinato e considerato che la situazione da Lei descritta raffigura un lampante inadempimento, si, direi che ci sono gli estremi per far causa al proprietario. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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SUBAFFITTO E UTENZE NON DISDETTATE

Nel Settembre 2008 mio nipote ha lasciato un appartamento che aveva in locazione dando il regolare preavviso, così non hanno fatto i 2 suoi coinquilini, risultati morosi per oltre un anno verso il proprietario. Inoltre a lui (mio nipote) sono rimaste intestate le utenze che poi non sono state pagate. I coinquilini non hanno fatto il subentro nel contratto con l'Iren e ci è andato di mezzo dovendo sborsare di tasca sua 3000€ (dalla società ha avuto uno stralcio del debito). Inizialmente si era accordato verbalmente con gli altri due perché gli rendessero i soldi spesi ingiustamente, ma poi hanno rifiutato di pagare perché secondo loro, ne risponde il titolare del contratto, anche se questi lascia la casa locata. A questo punto vorrebbe avviare una causa anche perché può dimostrare che ha lasciato regolarmente la casa, gli altri due sono rimasti e inoltre avevano fatto una scrittura nella quale i due ragazzi erano suoi subaffittuari e, tra le altre cose, si impegnavano a corrispondere la loro quota delle utenze, che dopo che mio nipote se n'è andato, avrebbe dovuto essere 50% a testa.

Suo nipote avrebbe fatto molto meglio a disdire le utenze, facendo subentrare gli effettivi usufruitori delle stesse; non avendolo fatto è chiaro che tutte le richieste di pagamento vengono indirizzate a lui, che è tenuto a pagarle. Se - come mi dice - può dimostrare che vi era un patto con gli altri coinquilini potrà richiederne il rimborso, anche in via giudiziale; andrebbe però letto con attenzione cosa prevede tale patto. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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LAVORI ALLA FACCIATA DELLA CASA E DITTA INADEMPIENTE

Ho interpellato una impresa per rifare la facciata della mia casa, lo zoccolo e altre piccole cosette. E' però passato un anno e non mi ha fatto quasi nulla, solo lo zoccolo tra l'altro tutto storto e inguardabile. Il contratto lo abbiamo stipulato ad aprile 2011 con scadenza ottobre 2011. Ho chiamato parecchie volte al telefono, ma la risposta era sempre quella dei permessi che non arrivavano da parte della provincia per il ponteggio; allora mi sono intressato io e ho avuto conferma che la domanda è stata effettuata il 7 ottobre e la provincia a novembre ha dato il permesso; quindi la ditta ha trovato la scusa che faceva troppo freddo... adesso vi chiedo come posso mandarlo via facendogli pagare i danni e restituirmi i soldi che ho anticipato?

La ditta è chiaramente inadempiente, anche perchè non ha chiesto immediatamente i necessari permessi amministrativi; le chieda la restituzione degli acconti versati e gli eventuali danni subiti a causa dell'inadempimento; qualora tale richiesta si riveli inutile dovrà rivolgersi ad un Avvocato di fiducia e farle causa. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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MOLLA DELLA SARACINESCA ROTTA: CHI PAGA?

Ho in affitto un negozio da circa 6 anni ed è la seconda volta che in alternanza mi si rompe la molla della saracinesca; so che le spese ordinarie sono a carico mio, ma permettetemi di sollevare un piccolo dubbio sul deterioramanto delle stesse visto che il negozio esiste da circa 50 anni. Non credo sia giusto che ora devo rimetterglielo in sesto io con i miei soldini e poi la saracinesca non fa parte di "parti all'esterno" e non all'interno come mi hanno fatto notare? Se potete essermi d'aiuto con un consiglio vi ringrazio.

Se la molla si è rotta per la seconda volta probabilmente avrebbe più ragione a lamentarsi con chi ha effettuato la riparazione, piuttosto che col proprietario; in ogni caso, questo tipo di piccola manutenzione è a carico del conduttore. Saluti.

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DANNO ALLA CONDOTTA CONDOMINIALE E PROBLEMI VARI

Ho un appartamento concesso in locazione al 4 piano, il tubo di riscaldamento centralizzato risulta ostruito ed al 5 piano non arriva l'acqua calda; l'amministratore mi ha comunicato che dovranno controllare la colonna condominiale e rompere nel mio bagno. 1- Il mio inquilino mi ha comunicato che dovrà perdere 1 o più giorni di lavoro e quindi vuole essere risarcito da me. 2- Visto che non ho delle rimanenze delle piastrelle e/o del pavimento come dovranno fare per ripristinare il bagno nella situazione attuale? Ora era a posto. A chi mi devo rivolgere? L'amministratore dice che devo prendere accordi con l'idraulico.

1) Il danno è alla condotta condominiale, quindi è il condominio a dover rispondere di eventuali risarcimenti all'inquilino, e non Lei. 2) Se non esistono mattonelle di ricambio non è colpa Sua, quindi sarà il condominio a doversi far carico del problema, al limite sostituendo integralmente le piastrelle con altre diverse, se non esiste alternativa. Saluti.

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CHI PAGA I DANNI AI FRONTALINI DEI BALCONI?

Abito in un villino di 3 piani. Al secondo piano il balcone di un proprietario, cadono i calcinacci ed è pericoloso. L'amministratore dice che anche noi dobbiamo pagare per aggiustare!! Inoltre la cantina che si trova al disotto del villino è di un proprietario che ha solo un box, non appartamento. E' vero che non paga il condominio? In attesa di un cenno di riscontro, porgo distinti saluti e un grande GRAZIE

La questione dei balconi è complessa; essi sono di proprietà del singolo condomino, che quindi deve provvedere al risanamento; dal punto di vista estetico però sono bene comune, quindi se i lavori attengono principalmente al ripristino estetico, spettano al condominio; la questione andrebbe valutata sul posto. I Box pagano il condominio secondo i  millesimi di proprietà, come tutti. Saluti.

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SPESE RIPARTIZIONE FOSSA BIOLOGICA

Gentile Avvocato, vorrei avere un suo parere riguardo alla ripartizione per spese di spurgo della fossa biologica. Ovviamente non sono d'accordo sulla quota che mi è stata attribuita: questa è stata equamente divisa per le 6 unità immobiliari anche se il mio appartamento è di circa 40 mq ed ha un solo servizio, mentre gli altri hanno doppi servizi e almeno il doppio dei miei mq. Inoltre l'immobile è rimasto vuoto per 8 anni. Spero in una Vostra risposta.

Temo per Lei che la ripartizione sia fatta con i criteri giusti; bisogna infatti aver riguardo all'uso potenziale, e non a quello effettivo. Saluti.

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CALDAIA CHE SBUFFA

Circa 2 anni fa il condomino del piano terra ha installato una caldaia che sbuffa come una "locomotiva". Il vapore acqueo mischiato a puzzo di smog entra in casa mia durante la stagione fredda. A me fa caldo e perciò spesso tengo la finestra aperta, e sono inondato da questa cappa di fumo. Secondo loro dovremmo fare una cappa centralizzata per far affluire tutti i gas di scarico. Ma tale situazione è nata da loro. Noi come condomini non vorremmo pagare. Come ci dobbiamo comportare? A chi mi posso rivolgere per far vedere le immagini di questo treno a vapore fermo? Distinti saluti.

La caldaia del condomino a piano terra probabilmente è difettosa, oltre a non essere montata a norma; Le consiglio di rivolgersi all'ente di controllo (la Provincia o il Comune, se superiore a 40.000 abitanti). Saluti.

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LASTRICO SOLARE: CHI SCEGLIE LA DITTA PER I LAVORI?

Il mio terrazzo funge da lastrico solare. E' di proprietà e come tale si applica la ripartizionie 1/3 - 2/3 delle spese. Ho appena acquistato l'appartamento. In passato ci sono state perdite per infiltrazioni d'acqua. Il mio perito ha fatto un preventivo per il rifacimento del lastrico (rimozione pavimenti, nuova guaina di isolamento e nuovo pavimento) e dei vetri della ringhiera che l'assemblea giudica elevato. Io ho urgenza di iniziare i lavori. che fare ? la ditta deve fatturare separatamente al sottoscritto e al condominio? chi ha il diritto di scegliere la ditta? grazie.

La ditta va scelta dal condominio, visto che paga la maggior parte della spesa. Saluti.

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DANNI DA INFILTRAZIONE NEL BAGNO E COMPITI DELL'AMMINISTRATORE

Ho avuto dei danni nel mio bagno consistenti nel distaccamento dell'intonaco e del cemento per la larghezza di circa mezzo metro sopra alla colonna del water.L'idraulico mi ha detto che probabilmente è stato provocato da un infiltrazione del bagno dell'inquilino del piano di sopra.Io ho chiamato la proprietaria dell'appartamento di sopra (che tra l'altro è un avvocato) ma ancora non mi ha richiamata. Ho chiamato l'amministratore che mi ha intimato di risollecitare la suddetta proprietaria o altrimenti fare una denuncia all'assicurazione. Ma volevo chiedere tra i compiti dell'amministratore non c'è anche quello di tutelare i condomini che subiscono un danno magari mandando un tecnico di sua fiducia a fare una perizia? Ringrazio anticipatamente.

Si e no; il compito dell'Amministratore è vigilare sulle parti comuni, ma da quel che Lei mi dice il danno sembrerebbe ascrivibile a responsabilità del proprietario, e non del condominio; anche di recente, infatti, la giurisprudenza conferma che i danni ascrivibili alla rottura della braga di raccordo vanno risarciti dal singolo condomino, e non dal condominio. Saluti.

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SOSTITUZIONE INFISSI, CHI PAGA?

Avrei un quesito sulla casa di cui pago l'affitto sempre piu' mal volentieri perche sta cadendo a pezzi o quasi a partire dalle porte finestre che sono ancora quelle di 5 anni fa a l momento che sono entrata erano un po' meglio ma spetta l'obbligo al mio proprietario di mettere a posto secondo la legge anche perche' ho visto case gia adeguate a prezzo minore? grazie e come posso regolarmi?

La spesa per la manutenzione straordinaria che mi descrive è a carico del proprietario; se non vuol sentire ragioni, bisognerà rivolgersi ad un Avvocato per citralo in giudizio. Saluti.

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RUMORI MOLESTI IN CONDOMINIO

Salve siamo in un condominio di 6 unità, da qualche anno hanno aperto un locale commerciale sottostante il palazzo una sala giochi o slot, il quale non tenendo conto che nel palazzo ci siano abitazioni private, a diverse ore specie nelle ore serali dalle 22 alle 24 si sentono forti rumori gente che parla ad alta voce o addirittura urla per esultare durante le partite di calcio, rumori ancora più fastidiosi vengono emesse delle macchinette slot e video poker il quale emettono suoni e strilli fastidiosi, rumori che diventano insopportabili specie nelle ore notturne,invano è stato il tentativo di avvertire il proprietario di abbassare almeno il volume delle macchinette slot, la risposta è sempre la stessa il volume è al minimo, da tener conto che noi condomini abitazione non abbiamo mai avuto un vero è proprio regolamento di condominio ne amministratore, poichè c'è sempre stata stima e rispetto fra tutti noi, e se problema c'èra se ne parlava e si risolveva, purtroppo con l'apertura di questo locale si è persa la pace, pace che noi chiediamo solo dopo una certa ora la sera, ora chiedo cosa si può fare in merito, esiste qualcosa che possa far capire al proprietario della sala giochi e slot che purtroppo in condominio cmq ci sono delle regole che bene o male bisognerebbe rispettare? E' un problema che non abbiamo un condomino reale? Risolverebbe il problema crearne uno? Grazie per il Vostro interessamento.

Tanto per cominciare, quando i condomini sono più di quattro vi è obbligo di nominare un amministratore, ai sensi dell'art. 1129 del Codice Civile, ma l'obbligo di avere un regolamento condominiale scatta solo quando il numero di condomini sia superiore a dieci; nel caso esposto, quindi, non vi è obbligo del regolamento condominiale anche se - indubbiamente - sarebbe stato meglio averne uno che vietasse esplicitamente le immissioni sonore notturne. In ogni caso, le immissioni fastidiose riguardano le singole persone e pertanto può essere chiesta tutela giudiziaria anche in mancanza di un condominio regolarmente costituito. Resto a disposizione. Saluti.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE IN SCADENZA

Ho un contratto 6+6, parrucchiere; il contratto scade tra due anni e il proprietario vuole mandarmi via; come faccio per cercare di rimanere?

Se il contratto è in scadenza e il proprietario sta seguendo tutte le norme di legge per la disdetta, non vedo sinceramente cosa si possa fare; cerchi di convincerlo a rinnovare il contratto (meglio, a stipularne uno nuovo, così durerà altri 6 + 6 ) oppure cerchi un altro immobile in locazione. Saluti.

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POSSO TENERE UN CAGNOLINO NELL'APPARTAMENTO IN LOCAZIONE?

Abito in un appartamento e avrei desiderato prendere un cagnolino di quelli piccolini... sul mio contratto d'affitto non ce scritto nulla riguardante animali.... ieri il mio fidanzato ha chiesto alla padrona di casa se potevamo prenderlo...e lei ci ha risposto di no perchè il cane disturba e sporca..!in questa casa abitiamo noi... mio fratello con la morosa sotto... la padrona che è anziana e la figlia che non ce mai... secondo lei è possibile prenderlo comunque? O rischio qualcosa? Saluti...

Se il contratto di locazione nulla dice al riguardo, può certamente tenere il cagnolino. Attenzione all'eventuale regolamento di condominio, però; le clausole dei regolamenti contrattuali che contengono tale divieto sono valide. Saluti.

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LAVORI DI MESSA IN SICUREZZA FABBRICATO

Vorrei sapere a chi dovrei rivolgermi per far approvare dei lavori di messa in sicurezza di un condominio (cornicioni, tetto, facciata, balconi,etc) visto che il nostro amministratore, essendo anche proprietario di alcuni alloggi, nelle assemblee condominiali scrive ma nulla fa. Per l'ncolumità delle persone che ci vivono e non solo, spero di avere una risposta; nell'attesa cordialmente ringrazio.

L'Amministratore è tenuto ad eseguire le azioni conservative delle parti comuni. Qualora rimanga inerte e vi sia effettivo pericolo, bisognerà denunciare i fatti ai vigili del fuoco ed all'ufficio tecnico comunale; in tal modo verrà emessa una ordinanza di esecuzione di interventi "ad horas" (cioè immediati). Resto a Sua disposizione. Saluti.

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CONDUTTORE MOROSO

Qual'è la prassi da seguire nei confronti di un locatore moroso da 4 mesi, che ha cambiato la serratura senza darmi copia delle nuove chiavi, che rimanda sempre i pagamenti del magazzino in cui deposita il materiale elettrico. Posso avvisarlo tramite raccomandata, dare un termine ulteriore di pagamento ed avvisarlo che metto un lucchetto alla saracinesca se non rispetta quest'ultima scadenza? Grazie mille.

No, l'ordinamento giuridico non Le consente di farsi giustizia da sola; dovrà recarsi da un Avvocato e avviare una procedura di sfratto per morosità. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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PASSAGGIO DELLA FOGNATURA ATTRAVERSO UN FONDO ABBANDONATO

Buongiorno, per accedere all'allaccio alla fognatura comunale devo attraversare tre fondi di altrui proprietà, uno dei quali abbandonato da oltre 40 anni. Ho ottenuto l'autorizzazione da parte dei proprietari noti ad eccezione del suddetto fondo abbandonato. Esiste la possibilità di servirsene, considerando che le ricerche fatte non mi hanno permesso di trovarne il proprietario?

In mancanza dell'autorizzazione del proprietario Lei non sarebbe autorizzato ad utilizzarne il fondo; se però, come mi dice, il fondo è abbandonato da oltre quarant'anni e l'attraversamento del medesimo è indispensabile per l'allaccio alla rete fognaria pubblica, potrebbe azzardare il passaggio della condotta; tenga presente che ciò comporta chiara manifestazione di possesso, e Le varrà l'acquisto del diritto ad usucapionem della sevitù di passaggio della condotta, trascorso il tempo previsto (venti anni). Qualora, prima che sia decorso il termine, ricompaia all'improvviso il proprietario del fondo, Lei potrà sempre invocare la costituzione coattiva di servitù di scarico. Saluti.

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SPESE DI ESPURGO FOSSA BIOLOGICA: CHI PAGA?

Io e la proprietaria dell'appartamento sotto il mio di uno stabile di 4 proprietari abbiamo fatto pulire la fossa biologica di uno scarico in comune, ma ci siamo accorti che non solo eravamo collegati noi sullo stesso scarico ma anche lo scarico della sola mansarda della proprietaria dell'altro appartamento che si trova sull'altra verticale.Ora quest'ultima non vuole dividere in tre le spese per l'espurgo basandosi sul fatto che il suo WC viene utilizzato di rado. Mi chiedo, se può valere questa giustificazione per non pagare. Grazie tantissime.

La spesa va ripartita tra tutti gli utilizzatori della fossa, compresa la mansarda. Saluti.

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PROBLEMI DI UMIDITA' NELLA VILLETTA BIFAMILIARE

Vivo in una villetta bifamiliare, nella divisione di tale bene, mio fratello ha ereditato il piano superiore di 90 mq., io il piano terra di 130 mq. Il mio appartamento subisce l'umidità che mi viene dalla terra e quella che mi arriva dal piano superiore e dalla terrazza di mio fratello. Poiché i rapporti con mio fratello non sono dei migliori e lui continua a farmi credere che l'umidità che mia arriva dall'alto non è altro che l'umidità che mi arriva dal terreno e che sale fino in alto pur lasciando il muro più in alto asciutto. Potrebbe darmi un consiglio? La ringrazio infinitamente.

Visto che si tratta di Suo fratello, probabilmente la cosa migliore è dare un incarico congiunto ad un tecnico di comune fiducia, in modo da appurare definitivamente da dove proviene l'umidità; in tal modo i rapporti, che già non sono dei migliori, dovrebbero almeno non peggiorare ulteriormente. Saluti.

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ALLAGAMENTO DALL'APPARTAMENTO SOVRASTANTE, L'ASSICURAZIONE NON PAGA, CHE FARE?

Verso la fine di giugno l'appartamento sopra di me ha avuto una rottura della tubatura del bagno, e mi ha allagato metà appartamento con danni ingenti: cucina, bagno e l'entrata dell'appartamento. Io sono ancora in ballo perchè il danno causato nell'appartamento dove si è verificato la rottura del tubo dell'acqua è stato causato da terzi, ossia c'è stato un ingorgo nella vasca da bagno il proprietario ha chiamato un idraulico, l'draulico è intervenuto e ha sparato dell'aria compressa nella tubatura, la vasca si è poi disisgorgata. Purtroppo nello sparare l'aria compressa il tubo si è staccato completamente, il proprietario pensando che tutto sia tornato apposto ha adoperato il bagno normalmente. Cosi facendo mi ha allagato l'appartamento. Il proprietario ha fatto causa all'assicurazione dell'idraulico, l'assicurazione rimbalza la responsabilità con l'assicurazione dell'appartamento, cosi il tempo passa. Io intanto ho fatto dei preventivi e ho chesto i danni al propietario (anche le 2 assicurazioni hanno i preventivo). il proprietario dell'appartamento mi ha detto che lui non paga perchè la causa non è finita, oppure mi ha detto di fare tranquilamente i lavori, quando i lavori saranno finiti lui paga la ditta che ha fatto i lavori. Io rimango un pò scettica chi mi dice che a fine lavori il sudetto proprietario paghi? Come mi posso tutelare in questo? La ringrazio anticipatamente.

La proposta del proprietario dell'appartamento sovrastante mi pare pessima; nel caso in cui Lei commissionasse personalmente i lavori è chiaro che sarebbe poi obbligata a pagare la ditta di tasca propria, potendo solo sperare che chi ha promesso paghi; inoltre, facendo fare i lavori, distruggerebbe tutte le prove di quanto danno c'era veramente, e ciò la renderebbe particolarmente vulnerabile a contestazioni circa la reale entità degli interventi necessari. Tenga presente che in questo momento è il proprietario del piano sovrastante ad avere tutte le responsabilità; le deve pagare i danni alla casa e - qualora si riesca a dimostrarli - anche i danni morali per il tardivo adempimento; il discorso delle assicurazioni non c'entra nulla, l'obbligato a pagare è lui, non l'assicurazione (al limite l'assicurazione lo risarcirà delle somme che dovrà esborsare, ma è un rapporto tra di loro, Lei non c'entra per niente); per tali ragioni, Le consiglio di rivolgersi immediatamente ad un Avvocato di fiducia e dare inizio alle procedure giudiziarie. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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MURO DI CONFINE E INDENNITA' DI MEDIANZA

Vivo in un immobile di proprietà, confinante ai due lati con altre due abitazioni. Circa 4 anni fa uno dei vicini ha deciso di innalzare un muro di confine alto circa 2 metri in blocchi di cemento. Premetto che non sono state richieste le autorizzazioni al comune e che i lavori sono stati svolti in economia e a spese del mio vicino. Di conseguenza non c'è stato un intervento da parte di professionisti e non si può certo dire che le misure siano state rilevate meticolosamente considerato che il muro si trova per circa 40 cm dentro la mia proprietà. Nonostante lo sbaglio abbiamo evitato inutili liti con i vicini. Peraltro non sono stati concordati né tempi né i modi né la tipologia di muro per evitare future incomprensioni. Da pochi giorni ho intonacato la porzione di muro che si affaccia sul mio giardino al fine di proteggere la muratura e perché sinceramente stanco degli antiestetici blocchi a vista. Oggi con grande stupore ho ricevuto una lettera da uno studio legale nell'interesse dei vicini, dove mi viene richiesto di pagare entro 10 giorni l'indennità di medianza del muro o, in alternativa di togliere l'intonacatura ripristinando le condizioni iniziali. Inoltre si dice che il muro è stato costruito addirittura a 10 cm dal confine (quando in realtà anche un geometra ha già constatato che il muro erroneamente è stato costruito sulla mia proprietà). Non mi sembra di aver arrecato danno al mio vicino, inoltre non ho nemmeno modificato la natura del muro considerato che non si tratta certo di mattoni antichizzati da lasciare a vista! Come mi dovrei comportare considerato che ho solo 10 giorni, e che a mio avviso mi sembra che sia invece il mio vicino ad essere in torto? La ringrazio anticipatamente.

Le questioni sono due: 1) Lei non poteva intonacare il muro del Suo vicino perchè il muro in questione non è di Sua proprietà ma - appunto - è di proprietà del Suo vicino; il Suo atto di intonacare il muro può essere interpretato quale manifestazione di possesso, valido per l'acquisto tramite usucapione della comunione del muro; è questa la ragione per cui il Suo vicino Le ha chiesto l'indennità di medianza; 2) il Suo vicino, però, non poteva certamente costruire il muro di confine sulla Sua proprietà; in tal modo, e ancora prima, è stato il Suo vicino a non rispettare la normativa; per tale ragione Lei è legittimato a chiedere l'arretramento del muro, in modo che lo stesso risulti costruito interamente nella propietà del Suo vicino. Saluti.

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CROLLO DEL SOLAIO A CAUSA DI INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA TERRAZZO DI PROPIETA' ESCLUSIVA: CHI PAGA?

Il solaio di un appartamento all'ultimo piano crolla per presunte infiltrazioni provenienti da terrazzo di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento medesimo (ma anche copetura dello stabile) provocando danni ai mobili dell'inquilino. Chi risarcisce e in che misura?

Grazie.

Un terzo delle spese va pagato dal proprietario del terrazzo, gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve (giurisprudenza costante). Resto a Sua disposizione. Saluti.

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CALDAIA ROTTA E MANCATA OSSERVANZA DELLE NORME DI SICUREZZA.

Le volevo chiedere riguardo la caldaia che abbiamo trovato nell'appartamento e che ci ha causato sempre problemi. Il proprietario non vuole cambiarla, dice che dovremmo farlo noi ma non è cosi. Ha mandato un idraulico e ha scritto che secondo lui non può funzionare; ma noi è passato l'inverno non possiamo lasciarla spenta; oltretutto non c'è la presa d'aria in cucina e non vuole fare neanche quello. A chi mi rivolgo per la denuncia? Grazie. Cordiali saluti.

La spesa straordinaria per la sostituzione della caldaia spetta al proprietario, e anche la regolarizzazione dell'impianto; lo chieda per iscritto, tramite raccomandata A/R; qualora non abbia risultati, faccia denuncia all'Ente controllore (Provincia o - se superiore a 40.000 abitanti - Comune). Saluti.

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IL CONDOMINIO NON PAGA I LAVORI ALLA DITTA: CHE FARE?

Dal contratto con il condominio si evince che vanno pagati gli stati di avanzamento lavori ogni 20.000,00 €.

Premesso quanto sopra, entro quanto tempo, dopo che gli stati di avanzamento vengono certificati dai tecnici, un condominio deve pagarli? Se gli stati avanzamento non vengono pagati possiamo sospendere i lavori? Quali azioni possiamo intraprendere per la riscossione del nostro credito? Vi ringraziamo per il servizio offerto.

Per dare una risposta precisa sarebbe assolutamente necessario leggere il contratto di appalto che avete sottoscritto; in via generale, se non diversamente concordato, il pagamento andrebbe effettuato subito dopo la certificazione tecnica; se il condominio non paga potrete sospendere i lavori, previa comunicazione con raccomandata A/R, in ossequio al principio "inadimplenti non est adimplendum"; qualora vantiate crediti verso il condominio sarà possibile azionare una procedura per decreto ingiutivo, con tempi rapidi per l'emissione di un titolo giudiziario. Resto a disposizione. Saluti.

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AMMINISTRATORE INERTE E DANNI STRUTTURALI: CHI PAGA?

Se l'amministratore ha tenuto un comportamento da menefreghista nei confronti di un danno allo stabile nella parte strutturale, anche se nella mia proprietà (definito da perizia asseverata) chi devo denunciare per tutti i danni derivanti? Il condominio oppure l'amministratore? E chi è tenuto per legge a pagarli? Cordiali saluti.

L'Amministratore è tenuto a compiere gli atti conservativi delle parti comuni, tra cui rientrano le parti strutturali; se viene meno a questo dovere è configurabile una sua responsabilità personale, che si aggiunge a quella di chi ha propriamente causato il danno. In conclusione: può denunciare entrambi. Ovviamente ci vorrà una certa cautela ed una attenta analisi dei fatti concretamente accaduti, onde evitare di proporre domande infondate che l'esporrebbero a Sua volta ad essere denunciato o adito in giudizio civilmente, in via riconvenzionale. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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RATE PER LAVORI STRAORDINARI DI RISTRUTTURAZIONE DELL' IMMOBILE TROPPO ALTE

Si è deliberato lavori straordinari ristrutturazione immobile con rate troppo esose, sono cambiati i tempi di crisi, molti non possono pagare rate da 800,00 € mensili cosa fare??????

Se vi è regolare delibera bisogna pagare, a meno che una successiva delibera non stabilisca rate di importo minore; chieda all'Amministratore di convocare un'assemblea straordinaria con tale punto all'ordine del giorno. Saluti.

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USUCAPIONE DI UN IMMOBILE ATER

Si può usucapire un immobile dell'ATER posseduto dal Condominio, per oltre 30 anni, in modo pacifico, pubblico ed ininterroto? L'immobile era originariamente destinato ad alloggio del portiere. Grazie.

La giurisprudenza è un po' tentennante al riguardo, ma sostanzialmente direi di no, in quanto trattasi di beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale, che possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge e, pertanto, non sono soggetti a usucapione. Saluti.

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CHI PUO' DETENERE LA CHIAVE DEL PORTONE?

Si vuole cambiare serratura della porta dell'androne per motivi di sicurezza ma alcuni condomini ricevono il quotidiano sull'uscio di casa, ovvero chi li consegna ha copia della chiave del portone d'accesso: si può vietare ciò? L'aministrazione dice di no, ma a questo punto dove sta la sicurezza?

L'Amministratore ha ragione, in quanto ogni proprietario può godere del suo bene come meglio gli aggrada e pertanto ne può anche consegnare la chiave a terze persone, a meno che ciò non sia vietato dal regolamento condominiale (regolamento contrattuale, un normale regolamento assembleare non è sufficiente a porre una tale limitazione). Saluti.

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DANNI ALL'IMPIANTO IDRAULICO: CHI PAGA?

Ho dato in affitto una casetta a persone che abitano in un'altra regione e vi soggiornano spesso, ma non in maniera continuativa. Dal momento che non hanno scaricato l'acqua dalle tubazioni, si sono rotti tubi e raccordi dell'impianto idraulico. Per riparare il danno abbiamo dovuto demolire una porzione di muro, compreso le piastrelle del bagno. Di chi è la responsabilità del danno? Anch'io sono stata stupida a fidarmi e a non andare a controllare (abito nella casa di fronte), ma legalmente? I signori, tra l'altro, appaiono abbastanza stizziti perchè il bidet non è ancora stato rimesso a posto. Grazie e cordiali saluti.

Mi sembra di capire che i danni siano stati causati dalla ondata di gelo di questo inverno; in tal caso i suoi inquilini, in qualità di custodi dell'appartamento, avrebbero dovuto attivarsi in modo da evitare i danni; la spesa per le riparazioni pertanto spetta a loro, a meno che non riescano a dimostrare che tali danni siano stati inevitabili e non dovuti a omessa vigilanza, ma unicamente alle eccezionali condizioni atmosferiche (ad esempio, se danni uguali si sono verificati anche in altre case della stessa zona regolarmente abitate). Saluti.

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COME DIVIDERE LE SPESE IN UN RESIDENCE CON COSTRUZIONI ABUSIVE?

In un residence ci sono 15 palazzine. In ogni palazzina ci sono cinque appartamenti tutti dotati di un appezzamento di terreno più o meno grandi per un totale complessivo di 75 appartamenti. Le quote condominiali contrattuali, prevedono che le spese comuni (luce autoclave, manutenzione stradelle comuni,luce stradelle e acqua pozzo) vengano ripartite in 1/75 millesimi. Durante i trent'anni dalla costruzione di questo residence, sette proprietari, hanno costruito abusivamente nei loro terreni, degli appartamenti poi sanati. La domanda è, chi ha costruito queste case, deve contribuire sempre in ragione di 1/75 oppure l'assemblea può richiedere di modificare il regolamento di condominio contrattuale e fare pagare a questi proprietari una quota doppia? dividendo le spese non più per 1/75 bensì in 1/82. In attesa di Vs. risposta, porgo cordiali saluti.

I contratti (e quindi anche i regolamenti contrattuali) vanno interpretati secondo la reale volontà delle parti; in questo caso pare chiaro che l'intenzione dei contarenti fosse quella di dividere le spese per il numero degli appartamenti; qualora non si riesca a trovare un accordo in tal senso sarà necessario adire le vie legali, attivando la procedura di Mediazione civile (in vigore da marzo 2012: ne parliamo qua) e successivamente, qualora questa fallisca, l'azione giudiziaria vera e propria. Resto a disposizione. saluti.

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A CHI APPARTIENE IL MARCIAPIEDE?

Come si fa a definire, con certezza, a chi appartiene un marciapiede; considerando: 1) un edificio costruito nel 1964 con regolare "nulla osta a costruire" 2) affacciante su di una strada nascente da una lottizzazione privata e solo successivamente dichiarata comunale?

Si fa una ricerca sul Comune (Ufficio Tecnico) per verificare con cura cosa prevede l'atto amministrativo che ha disposto l'acquisizione al Comune della strada. Saluti.

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ABUSO NELL'UTILIZZO DELLE PARTI COMUNI

Un condominio possiede tubazioni idriche che dai singoli contatori raggiungono i corrispettivi appartamenti. Tempo addietro si sono rotte alcune tubazioni e i proprietari le hanno provvisoriamente sostituite con tubazione esterna senza alcuna autorizzazione. Tale tubazione è stata istallata all’interno dell’androne e ne deturpa il suo aspetto. Considerato che sono trascorsi mesi dalla loro posa e che nelle riunioni condominiali non si riesce mai a deliberare la loro sistemazione e anzi chi vota parere sfavorevole ad intraprendere lavori di sistemazione è pronto a sua volta, nel caso di rottura, ad impiantare una tubazione esterna, chiedo cosa si possa fare per obbligare tali condomini a rimuovere questa precaria tubazione e a intraprendere i necessari lavori per ripristinare lo stato delle cose. Chiedo se esiste qualche articolo di legge a cui potersi rifare. Nello stesso condominio, inoltre, è stata deturpata la facciata con l’ istallazione arbitraria da parte di alcuni condomini di caldaie e sopraelevazioni delle ringhiere dei balconi. Chiedo se anche in questo caso ci si possa rifare a qualche articolo di legge per impedire il verificarsi di simili iniziative e per ripristinare lo stato delle cose. Ringraziando anticipatamente della vostra attenzione e sicuro di un vostro cordiale riscontro porgo distinti saluti.

I casi da Lei esposti configurano abuso nell'utilizzo delle parti comuni; l'androne, infatti, non ha la funzione di far passare antiestetici tubi prima non esistenti, e l'estetica condominiale non deve essere deturpata da interventi alle ringhiere e - entro limiti - alle caldaie. Sarebbe compito dell'Amministratore agire contro tali abusi; in caso di sua inerzia può attivarsi qualunque condomino. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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DANNI ALL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO: CHI PAGA?

So oggi che mia cugina, comproprietaria con me e con sua sorella in parti uguali di una casa in campagna, della quale per i loro due terzi mio zio, suo padre, è usufruttuario e amministratore da anni, riaccendendo ( senza avvertirmi) il riscaldamento dopo aver riaperto l'acqua che era stata (avvertendomi) da lei chiusa prima dell'inverno, ha avuto la triste esperienza di veder allagare delle stanze e macchiare dei muri per rottura di diversi elementi. Mi auguro prima di tutto che mio zio in veste di amministratore abbia stipulato un'assicurazione che copra anche la rottura di tubazioni e caloriferi e copra i relativi danni, ma se così non fosse posso io ( che non uso la casa da almeno 8 anni) e se sì in che forma, pretendere di essere esonerato dalle spese di riparazione e ripristino? Grazie per il parere.

Trattandosi di lavori di straordinaria manutenzione la spesa spetta ai proprietari, a meno che non si domostri che il danno sia stato causato dal cattivo uso fattone da chi lo utilizza e ne ha la custodia. Saluti.

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TUBO DEL BAGNO ROTTO E PROPRIETARIO INERTE: CHE FARE?

La famiglia che abita sopra di me ha un tubo del bagno rotto e ha bagnato tutta la mia parete; però loro non vogliono fare i lavori per porre rimedio.(non gli importa nulla ). Come posso fare? Da chi devo andare? Grazie per l'aiuto.

Deve recarsi da un Avvocato di fiducia e dare inizio ad una causa civile d'urgenza, che le consentirà di ottenere un provvedimento giudiziario in tempi brevi. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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POZZETTI NEL GIARDINO DELLA VILLETTA ACQUISTATA DA POCO

Ho acquistato una villetta facente parte di un gruppo di tre. Mi sono trovata nel mio giardino molto piccolo ben 7 pozzetti di cui 4 70per70.Ho chiesto spiegazioni ma mi è stato detto che anche le altre due villette li avevano. Fidandomi ho preso possesso della casa constatando con mia amara sorpresa che non era vero: le altre villette infatti ne avevano solo 1 70per70. Le chiedo gentilmente se può consigiarmi il da farsi anche perchè penso che alcuni pozzetti appartengono alle altre due villette.Io non sono mai stata informata di tutto questo altrimenti non avrei mai acquistato una casa dove avevo nel mio giardino "cose" di altri. L'immobile io l'ho pagato come gli altri due acquirenti! La ringrazio anticipatamente per l'attenzione prestatami.

Mi spiace dirLe che avrebbe dovuto prestare maggiore attenzione al momento dell'acquisto, recandosi sul posto e controllando di persona lo stato dell'immobile da comprare, come peraltro è comune diligenza fare. Per essere assolutamente certo avrei bisogno di leggere l'atto di compravendita, ma quasi sicuramente vi sarà una clausola nella quale Lei dichiara di aver visonato l'immobile prima di comprarlo e di averlo trovato di Suo gradimento così com'è, pozzetti compresi (sarà pertanto difficile dimostrare che Lei non fosse a conoscenza della situazione di fatto). Resto a Sua disposizione. Saluti.

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SPESE VARIE IMMOBILE IN LOCAZIONE: CHI PAGA?

Sono conduttore di appartamento al 5 piano. Tre anni fa il proprietario mi diede autorizzazione scritta a procedere a lavori per abbattimento barriere architettoniche per mio figlio disabile e spesi parecchi soldi. Posso chiedere a lui di partecipare alle spese visto che lui in precedenza per lavori in bagno per rottura di tubi mi chiese di partecipare alle spese aumentandomi il pigione? Faccio presente che ora è uscita anche muffa in bagno, grave per la salute di mio figlio e mia che abbiamo bronchita cronica e gravi disturbi respiratori. Grazie.

Mi spiace, ma non ha titolo giuridico per chiedere al proprietario di partecipare alle spese. Piuttosto mi pare strano che il propietario Le abbia aumentato l'affitto, visto che ciò non è consentito, a meno di non stipulare un nuovo contratto con canone diverso (ma in tal caso ci sarebbe bisogno anche della Sua accettazione, dovendo firmare il nuovo contratto). Se ci sono danni strutturali che richiedono manutenzione straordinaria nel bagno, questa spetta al proprietario. Saluti.

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DECRETO INGIUNTIVO: PAGA IL VECCHIO O IL NUOVO PROPRIETARIO?

Ho acquistato un appartamento nel 2010, sono stato contattato dall'amministratore che vi era un problema di pagamento di determinate spese, e cioè di un decreto ingiuntivo di mancato pagamento ad una ditta di pulizie avvenuto nel 2009,quando io non ero proprietario. A chi spetta pagare in base al decreto?

Lei è responsabile in solido col vecchio proprietario per il pagamento delle spese condominiali maturate nel biennio precedente all'acquisto; se le somme ingiunte riguardano tale lasso di tempo dovrà pagare (e rivalersi sul vecchio proprietario). Saluti.

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ROTTURA DI UN TUBO DELL'ACQUA COMUNE DA PARTE DI UN CONDOMINO: CHI PAGA?

Un comproprietario ha rotto un tubo dell'acqua di comproprieta' condominiale  durante la sistemazione della sua unita' abitativa. Ora mi sono ritrovato una richiesta di pagamento in base ai miei millesimi. Come devo procedere in questo caso?  Grazie.

Il pagamento spetta a colui che ha causato il danno, cioè il condomino che ha danneggiato il tubo comune. Contesti il pagamento all'Amministratore, in quanto non dovuto. Se il rendiconto dei lavori è già stato approvato in assemblea ed è nei termini dovrà impugnare la delibera (attenzione però, che dal 20 marzo è previamente necessario dar corso al procedimento di Mediazione civile; ne parlo qua ). Saluti. 

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RIFACIMENTO DEL MARCIAPIEDE COMUNALE: PUO' ESSERE DELIBERATO DAL CONDOMINIO?

Sono avvenute infiltrazioni di umidità ai locali a piano terra e ai box interrati da marciapiede comunale perimetrale. Abito all'ultimo piano. L'assemblea condominiale, a maggioranza 50%+1 dei millesimi, ha deliberato di rifare il marciapiede comunale e di addebitare le spese con la tabella di proprietà. Mi sono opposto alla delibera perchè ho ritenuto che l'assemblea condominiale non abbia titolo per dicidere interventi su proprietà di terzi, ma solo di intervenire presso il comune. L'amministratore ha confermato che l'intervento è stato deliberato perchè notoriamente il comune non interviene. Preciso che i marciapiedi sono stati realizzati nel 2002 dal comune e si presentano in ottimo stato. Domande: 1. L'assemblea condominiale può effettivamente deliberare lavori su proprietà del comune? 2. Quale sarebbe stata la maggioranza qualificata? 3. La ripartizione delle spese è la tabella di proprietà o tra chi ha deciso di intervenire comunque? Grazie

Ha ragione Lei; il condominio non ha autorità per deliberare il rifacimento del marciapiedi comunale, pertanto la delibera è impugnabile per illiceità dell'oggetto. Saluti.

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VIZI DELL'IMMOBILE VENDUTO E DANNI CAUSATI DAL COSTRUTTORE: CHI PAGA?

Abbiamo comprato una villetta a schiera autonoma in tutto meno che antenna comune ad altre villette e parco pubblico che la cooperativa costruttrice ha stabilito insieme con il comune che i condomini devono prendersene cura, assicurando a spese loro anche i costi di assicurazione di ciclabile e pedonale... La ditta costruttrice ha eletto in autonomia un amministratore di condominio al primo rogito effettuato (nella stessa giornata è stato fatto firmare un foglio dove si dichiarava l'apertura di un assemblea nella quale la maggioranza (ovvero la coop costruttrice) stabiliva chi e in che termini dovesse amministrare questo ondominio. Inoltre da luglio 2010 il cantiere non è ancora stato ultimato e il tecnico collaudatore ha riscontrato diverse anomalie che ora la coop sta cercando di "pezzare"... Il problema è che il fantomatico amministratore chiede soldi per la manutenzione di aree pubbliche di cui dovrebbe ancora occuparsi la coop visto che deve sostituire alberi che ha piantato morti e ripristinare il verde in zone distrutte a causa di loro interventi.. Mi preme anche segnalare che la coop sta usando l'antenna tv per rifornirsi di energia e ultimare i lavori...è legale??????

Se l'operato dell'Amministratore non La soddisfa bisogna far convocare l'Assemblea di condominio e sostituirlo oppure, se vi sono gravi inadempienze, farlo sostituire in via giudiziaria (in questo caso, dal 20 marzo 2012 è necessario esperire il procedimento di Mediazione Civile prima di adire il Tribinale; ne parliamo più approfonditamente qua ). Se i danni che riferisce sono stati causati dalla Cooperativa non tocca al Condominio pagarli. Non ho capito che centra l'antenna con la fornitura di esnergia elettrica; in ogni caso, in via generale, la Cooperativa deve eseguire i lavori a spese proprie e non a spese del condominio. Saluti.

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CROLLO DEL SOFFITO DOVUTO A DANNO STRUTTURALE: CHI PAGA?

Dopo circa tre anni dall'acquisto del box auto al piano terra (basso fabbricato) in uno stabile degli anni 60 è crollato il soffitto. Ho fatto fare una perizia asseverata dalla quale emerge che il problema è di carattere strutturale. L'amministratore ha voluto sempre scaricare la responsabilità del danno o su di me o sull'assicurazione del fabbricato che, per tutta risposta, ha comunicato che il crollo strutturale non è coperto dalla polizza. Vorrei sapere a chi toccano le spese di riparazione, messa in sicurezza del box e tutti i costi derivanti dall'operazioni di ripristino. Con l'occasione porgo distinti saluti.

In linea generale, i danni vanno risarciti da chi li ha provocati; nel Suo caso, quindi, andrà appurato chi ha causato i danni strutturali rilevati dal tecnico di fiducia; se la responsabilità è ricondcibile ad uno specifico condomino (ad esempio, il proprietario del piano superiore che aveva perdite di acqua dal proprio impianto) pagherà lui; se invece si tratta di generica vetustà, che ha causato il crollo, la spesa è a carico del condominio. L'Amministratore, data la natura del problema, è tenuto ad attivarsi con somma urgenza. Saluti.

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MANCATO GODIMENTO DEL LOCALE: DEBBO PAGARE L'AFFITTO?

Salve, ho un'attività commerciale. Il locatore mi ha richiesto la stessa per bonificare il locale dall'amianto. In una scrittura privata mi ha garantito 2 mesi di lavori mentre sono stati più di 10 per colpa di loro ritardi. Inoltre mi ha richiesto i canoni di affitto. Tenendo conto che mi ha tolto le chiavi del locale per tutto il periodo dei lavori devo pagargli l'affitto anche se non potevo neppure entrare nel locale? Ci sono normative sull'amianto che regolano gli obblighi del locatore e del conduttore? Grazie.

Dal momento che - come mi dice - Lei non ha potuto addirittura godere, nemmeno in minima parte, del locale per ben dieci mesi, non è tenuto a pagare i canoni di locazione. Non solo; in realtà è Lei ad aver titolo per un'azione di risarcimento nei confronti del proprietario, ove si dimostri il danno causato dal mancato godimento del locale per un periodo così lungo (non dovrebbe essere cosa difficile, considerato che si tratta di una attività commerciale); l'eventuale limitazione di responsabilità del proprietario che Lei abbia accettato nella scrittura privata da Lei firmata (e che comunque andrebbe letta con attenzione, assieme al contratto di locazione) non ha effetto e non può comprimere questo Suo diritto. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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SPESE PER LA MANUTENZIONE DELLA FOSSA SETTICA: A CHI SPETTANO?

Buongiorno, ho in fitto un appartamento, vorrei sapere se la fossa settica non è a norma di legge, quindi non a tenuta stagna, chi ne risponde a titolo legale? So che gli oneri dello svuotamento spettano all'inquilino, ma se essa non è a norma? Grazie.

Le spese per lo svuotamento spettano all'inquilino, come già Lei sapeva; quelle per la messa a norma e per il risarcimento di eventuali danni prodotti dalla fossa spettano invece al proprietario. Saluti.

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DIRITTO DI USO DELLA PISCINA

Nel contratto di acquisto di immobile in un residence vi è scritto che ho il diritto di uso della piscina che il costruttore si è riservata quale proprietà esclusiva. Oggi, il costruttore intende vendere la piscina ad un terzo poichè nessuno dei proprietari degli appartamenti vuole esercitare il diritto di prelazione. Mi chiedo: può il nuovo proprietario vietare il diritto di uso alla piscina? grazie per la Vs. risposta.

No, il diritto di uso - se regolarmente trascritto - sarà opponibile anche al nuovo proprietario, che non potrà impedirlo. Attenzione, però, che il diritto d'uso è particolarmente limitato: non può essere ceduto (quindi nel caso in cui Lei venda casa, non potrà cedere anche il diritto d'uso della piscina), non può essere dato in locazione, riguarda solo il titolare e la sua famiglia, la sua durata non può eccedere la vita del titolare (e quindi non si trasmette agli eredi). Se Lei e gli altri proprietari siete realmente interessati alla piscina sarà il caso che prendiate in seria considerazione di esercitare il diritto di prelazione e comprarla. Saluti.

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INQUILINO MOROSO NEL CONDOMINIO: PAGA IL PROPRIETARIO? COME TUTELARSI?

Mio padre é proprietario di un appartamento, concesso in locazione con regolare contratto registrato, all'interno di una palazzina munita di riscaldamento centralizzato. Le spese di riscaldamento (sia manutenzione impianti che consumi) sono suddivise, in base ai millesimi delle varie unità immobiliari, in una quota di circa il 30% a carico del proprietario e di circa il 70% a carico dell'inquilino. Da parecchi mesi il conduttore, lamentando pretestuosamente inesistenti irregolarità nella suddivisione delle suddette spese (criteri che valgono per tutti condomini), ha completamente interrotto i versamenti all'amministratore della propria quota di spese di riscaldamento (pur continuando a versare regolarmente l'affitto a mio padre). Poiché il riscaldamento é centralizzato, può l'amministratore rivalersi direttamente su mio padre per la quota di spese a carico dell'inquilino, o deve rivalersi esclusivamente sull'affittuario? Quali rimedi - giudiziali e non - sono attivabili da mio padre nei confronti dell'inquilino? (consideri, a tal proposito, che nel contratto di affitto il mancato versamento delle spese condominiali costituisce causa di risoluzione) E' possibile che mio padre o l'Amministratore provvedano al distacco dell'utenza gas per la sola unità immobiliare morosa? L'occasione é utile per richiederle se é legalmente possibile il distacco per morosità anche delle utenze acqua e luce. La ringrazio e la saluto cordialmente.

L'Amministratore non solo può rivalersi su Suo padre, ma addirittura deve, in quanto non ha azione diretta contro il conduttore, ma esclusivamente verso il proprietario. Suo padre potrà rivalersi nei confronti dell'inquilino, ponendo in essere un'azione di risoluzione contrattuale; attenzione però, che dal 20 marzo 2012 in tale materia vi è mediazione civile obbligatoria, quindi andrà esperito prima il procedimento di mediazione innanzi ad un Organismo certificato e solo ove questo sia infruttuoso si potrà adire il giudice competente (ne parlo più approfonditamente qua). Il distacco dell'utenza del gas - centralizzato, immagino - è possibile solo ove il regolamento di condominio lo preveda; qualora invece si tratti di utenze ricomprese nel contratto di locazione, non sarà possibile a Suo padre staccarle (veda a tal proposito la risposta data ad un altro lettore in un caso simile, pochi righi sotto). Resto a Sua disposizione. Saluti.

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NUOVO COLORE PER LE PORTE DEI GARAGES: CI VUOLE L'UNANIMITA'?

Abito in una casa a schiera. 10 anni fa abbiamo ridipinto scegliendo all'unanimità un nuovo colore per i muri e basculanti. Ora, alcuni vogliono cambiare il colore dei basculanti ed obbligare gli altri alla scelta della maggioranza anche se non necessaria. Le chiedo se basta la maggioranza più uno per mofificare la scelta del colore? La ringrazio per la cortese risposta.

Non basta la maggioranza; per modificare l'estetica del fabbricato ci vuole l'unanimità. Saluti.

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CONTRATTO PRELIMINARE DI ACQUISTO IMMOBILE E MANCANZA DELLE QUALITA' PROMESSE
Ho acquistato cioè fatto compromesso per una nuova costruzione (villa bifamiliare). Dopo aver fatto proposta di acquisto con visura del capitolato delle opere fatte e da fare si arriva al compromesso. Pochi giorni prima della consegna dell'immobile (scadenza della consegna 31-03-2012) vengo a sapere, chiacchierando con il vicino, che la zona non è coperta dal sistema fognario pubblico ma la casa e quindi il sistema fognario della casa è di tipo imhoff con dispersione delle acque dopo depurazione a dispersione nel terreno ad esclusione della parte solida che periodicamente dovrà essere asportata da ditte dedicate per spurghi. La mia domanda: in tutti i contratti fatti col costruttore non viene mai menzionato tale sistema di fogna e nemmeno che la zona non è servita dal servizio pubblico (da premettere che se io avessi saputo di tale sistema prima delle firme dei contratti non avrei acquistato casa); cosa posso fare e come comportarmi in questo caso nei confronti del costruttore? Posso iniziare una causa o chiedere dei risarcimenti visto che in futuro dovrò affrontare la spesa per il colegamento alla rete fognaria pubblica non appena il comune deciderà di fare i lavori? (a tutt'oggi chiamato il comune non sono previste opere nella zona). Grazie anticipatamente per la risposta.

La mancanza della rete fognaria pubblica è fatto notorio, che si presume conosciuto dai contraenti, quindi un'azione  esperita in tal senso avrebbe poche possibilità di successo. Magari leggendo attentamente il compromesso e l'eventuale altra documentazione potrebbe essere possibile rinvenire qualche motivo di risoluzione del contratto più fondato. Resto a Sua disposizione. Saluti.

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OCCUPAZIONE DELLE RAMPE DI ACCESSO AI GARAGES: CHE FARE?

Sono un condomino di un condominio di nove appartamenti e nove garages. Sulla rampa di accesso ai garage vengono scaricati materiali del tipo legna da ardere, furgoni per caricare e scaricare; inoltre vengono parcheggiate sul corsello dei garages autovetture sia temporaneamente che momentaneamente impedendo l'uscita e l'entrata al mio garage; cosa posso fare per far mettere fine a questa situazione?

Denunci immediatamente la cosa all'Amministratore, chiedendo che intervenga. Qualora ciò non ottenga alcun risultato non Le resterà che adire le via legali (attenzione, però, che dal 20 marzo 2012 è necessario prima il procedimento di Mediazione; ne parlo in questa pagina.) Saluti.

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA': POSSO CHIEDERE DI ESSERE RISARCITO DAL CONDOMINIO?

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio di nove appartamenti, il mio è situato al primo piano. Dopo il rifacimento dell'imbiancatura effettuato circa otto anni fa, da due anni sto subendo una umidità alle due stanze da letto. Da un attento sguardo all'intonaco esterno e all'imbiancatura emergono delle spaccature o piccole crepature. Ho incaricato un imbianchino e lo stesso ha detto che l'acqua dall'esterno si infiltra nelle crepature e quindi fermandosi perchè il muro esterno è costruito con mattoni forati da centimetri 30, per cui si crea questa umidità. Posso chiedere di essere risarcito dall'amministratore del condomio per i danni che sto subendo? Oppure posso chiedere che mi siano ripristinate le stanze, pagando loro il preventivo? In attesa porgo cordiali saluti.

Se le infiltrazioni, da quel che mi dice, provengono dal muro esterno, comune, può senz'altro chiedere di essere risarcita dal Condominio; se la situazione è particolarmente grave ed urgente può provvedere Lei stessa ai lavori necessari e poi chiederne il rimborso, ma in tal caso dovrà dimostrare puntigliosamente tutte le spese sostenute e soprattutto dovrà dimostrare che esse erano ascrivibili al condominio (non le basterà la parola dell'imbianchino, ma ci vorrà una perizia tecnica vera e propria); in ogni caso prima di procedere dovrà scrivere - o farsi scrivere da un Avvocato - una lettera all'Amministratore in cui denuncia i fatti che mi ha esposto chiedendo un immediato intervento, preavvertendo che in caso di inerzia sarà costretta a procedere da sola con riserva di rivalsa nei confronti del condominio. Saluti.

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POSSO STACCARE IL RISCALDAMENTO ALL'INQUILINO MOROSO?

Se il mio inquilino (famiglia di 4 persone, 2 adulti, 2 bambini), ha compreso da contratto nel canone di locazione sia il gas da cucina che il riscaldamento dell'appartamento, ma lo stesso inquilino e` moroso, si configura un reato se spengo il riscaldamento al suo appartamento?

Da quel che mi riferisce la fornitura di GAS e riscaldamento è esplicitamente ricompresa nel contratto di locazione; ciò significa che Lei non può, di Sua iniziativa, interromperla, perchè la legge prevede specifiche procedure in caso di morosità del conduttore, che non possono essere scavalcate a proprio piacimento dal proprietario di casa (il quale si esporrebbe al rischio di essere chiamato in giudizio per rispondere dei danni causati all'inquilino). Dovrà piuttosto rivolgersi al Giudice per far valere l'inadempimento contrattuale oppure per l'azione di sfratto per morosità. Diverso sarebbe stato se le utenze fossero state richieste direttamente dal conduttore, restando fuori dal contratto di locazione, perchè in tal caso ci sarebbe stato un autonomo rapporto di fornitura tra il Suo inquilino e l'azienda fornitrice. Saluti.

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MANSARDA NON ABITABILE

Sono in trattativa per l'acquisto di un appartamento 3 e ultimo piano con la mansarda; ieri ho scoperto che la mansarda non ha l'abilitazione: cosa devo fare? A quale rischi vado incontro?

Se ho bene inteso, la mansarda per cui Lei è in trattativa manca dell'abitabilità. In tal caso è chiaro che non potrà utilizzarla come abitazione, ma solo in maniera conforme all'utilizzo per cui è accatastata. I rischi in caso di utilizzo inappropriato sono molteplici, in quanto sia l'autorità amministrativa che i terzi privati (ad esempio un qualsiasi condomino dello stabile) potrebbero pretendere la riduzione al pristino stato delle opere abusivamente realizzate per consentire l'abitazione di fatto della mansarda. Attenzione, che anche in caso di eventuale condono edilizio i diritti dei terzi restano salvi, quindi il rischio rimane. Prima di firmare qualsiasi preliminare riguardante la mansarda Le consiglio caldamente di sottoporre il caso ad un Avvocato, facendogli esaminare con attenzione tutti i documenti. Saluti.

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VIZI DELL'APPARTAMENTO VENDUTO (CALDAIA ROTTA)

A novembre ho comprato un appartamento da una società immobiliare specializzata in compravendita di case acquistate all'asta. Avendola acquistata all'asta per poi rivenderla, la società non ha mai fatto gli allacci e non ha mai provato la caldaia; nel contratto preliminare però è stato specificato che tutti gli impianti fossero a norma e perfettamente funzionanti. Ora che ho provveduto a far tutti gli allacci di acqua, luce e gas ci siamo ritrovati la caldaia rotta. Il tecnico dice che non è mai stata "messa in sicurezza" e quindi dato che l'appartamento è vuoto da più di un anno e la caldaia è esterna, l'acqua all'interno è gelata e l'ha rotta. In questo caso il venditore può lavarsene le mani oppure è tenuto a pagare lui la caldaia, visto che comunque mi aveva assicurato che tutti gli impianti fossero funzionanti e che io non avrei potuto controllare l'effettiva funzionalità prima del rogito e di aver effettuato gli allacci? Io ora gli ho mandato una raccomandata in cui chiedevo di prendere contatti con me ma ovviamente hanno fatto finta di niente. Grazie.

Se il venditore Le ha nascosto che la caldaia era rotta è tenuto a risarcirLe il danno. Nel Suo caso, però, l'appartamento è stato comprato a novembre, vale a dire prima dell'ondata di freddo eccezionale che ha interessato quest'anno il nostro Paese, provocando una strage generalizzata di caldaie; in altre parole, controparte potrebbe ribatterle, con una ragionevole fondatezza, che la caldaia si è rotta a causa del nuovo acquirente (cioè Lei) che non ha preso gli opportuni provvedimenti atti ad evitare che ciò accadesse in costanza dell'ondata di freddo. A meno che non sia possibile dimostrare in maniera sicura che la caldaia era già rotta a Novembre, punterei a raggiungere un accordo sulla metà delle spese. Saluti.

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USUCAPIONE DEL POSTO AUTO

Occupo nel parco del mio condominio estivo, da più di 20 anni, lo stesso posto auto scoperto assegnatomi dal costruttore, così come a tutti gli altri condomini. Vorrei, quindi, sapere se mi può essere riconosciuto il diritto di usucapione. Grazie.

Se, come dice, il posto auto Le è stato assegnato direttamente dal costruttore, non dovrebbe aver bisogno di usucapire nulla, perchè è già Suo. Se invece l'assegnazione è stata fatta solo oralmente le cose cambiano. In tal caso l'usucapione - in via generale - dovrebbe essere ben possibile, ma nel dettaglio possono cambiare parecchie cose, anche importanti, in base a ciò che è stato scritto concretamente nell'atto di vendita e nel regolamento di condominio, che pertanto Le consiglio di leggere (o di far leggere da un Avvocato) con molta attenzione. Saluti.

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CHI PAGA L'IDRAULICO?

Sono un idraulico, ho sostituito un rubinetto lavabo che perdeva acqua perchè arrugginito. Vorrei sapere chi deve pagare il locatario o l'inquilino?

Chi Le ha commissionato il lavoro. Saluti.

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OCCUPAZIONE INDEBITA DEL LOCALE CONDOMINIALE

Condominio: esiste un vano chiuso con vetrature all'interno dello stesso condominio, posto sulla facciata dello stesso. Nonostante gli inviti scritti dell'amministratore a non riporre in suddetto locale comune bici e altro, quali stendibiancheria, ect.., ad oggi ci sono ancora alcuni condomini che abusano e depositano oggetti sopra menzionati. Nell'ultima assemblea a maggioranza è stato deliberato di cambiare le serrature delle porte per impedire l'uso a tutti onde evitare che alcuni condomini approfittino dell'uso della cosa comune. Dopo alcuni giorni e accenni di rissa tra condomini, con i consiglieri l'amministratore ha deciso di sospendere momentaneamente la sostituzione dei blocchetti delle serrature senza più distribuire le chiavi a tutti i condomini. Questo anche perchè la porta di accesso e di uscita del locale è l'unico accesso a piano terra per accedere al giardino comune retrostante (c'è un'altra entrata ma è necessario passare dal corsello nel seminterrato e risalire la scale che sbucano nel giardino condominiale). La sospensione dell'intervento di sostituzione delle serrature anche per agevolare le persone anziane e/o con problemi, a risalire le scale all'interno del giardino. La sospensione del cambio serrature è prorogata per 3 mesi. A tutt'oggi i soliti continuano a fare i loro comodi, cioè ripongono nel suddetto locale ogni cosa. Esiste il regolamento condominiale contrattuale che recita di lasciare gli spazi comuni liberi in special modo i locali affaccianti all'ingresso del condominio e visibili dalla strada. Cosa si può fare? Si può fare convocare dal giudice di pace le persone che fanno abuso delle parti comuni? Grazie per la risposta. Cordiali saluti.

Se il regolamento contrattuale dispone di lasciar libero il locale i condomini inadempienti potranno certamente essere citati in giudizio (attenzione però, che dal 20 marzo 2012 c'è obbligo di dar luogo prima alla mediazione civile; solo qualora questa fallisca si potranno citare i condomini innanzi all'Autorità Giudiziara; per approfondimenti, dia una occhiata qua.)

Circa la sostituzione delle chiavi, sconsiglierei di insistere perchè la delibera con molta probabilità potrebbe essere annullata dal Giudice, qualora i condomini vi facciano ricorso; infatti, da quel che mi dice, sembrerebbe illegittima. Saluti.

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LAMPIONE SU STRADA CON SERVITU' DI PASSAGGIO

Siamo in sei ville ad avere servitù di passaggio su di una strada, di altrui proprietà. Per puro "dispetto", i proprietari esigono che un lampione dell'illuminazione, installato dai costruttori delle nostre 6 ville circa 24 anni fa, pagato solo da noi, (ed a norma!!), venga rimosso senza un giustificato motivo. Le chiedo se tale loro richiesta possa essere accolta in un eventuale giudizio o se è possibile usucapire il lampione o il terreno ove esso è installato. ps: il lampione non intralcia assolutamente il passaggio o arreca pregiudizio ai proprietari della strada, anzi, godono dell'illuminazione gratuitamente. La ringrazio anticipatamente della risposta. Distinti saluti.

In primis, il fatto che il lampione sia a norma e che non rechi intralcio, non inficia affatto l'eventuale diritto che il proprietario del fondo servente avesse a farlo rimuovere. In via generale comunque, da quel che mi riferisce, essendo stato il lampione installato ben 24 anni fa a spese dei proprietari del fondo dominante, ritengo fondata l'eccezione di avvenuta usucapione del diritto di tenerlo dove si trova. Una risposta più precisa e sicura, però, abbisognerebbe assolutamente di una attenta lettura degli atti di proprietà e di una circostanziata indagine sugli elementi di fatto (ad esempio andrebbe verificato se vi siano mai state contestazioni nel passato e - in genere - il comportamento tenuto dalle parti). Saluti.

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INNALZAMENTO DEL MURO DI CONFINE

Ho in progetto di costruire una veranda sul lastrico solare in uso esclusivo del mio appartamento. Per poterlo fare dovrei chiudere anche il lato di muretto divisorio in comune con il lastrico del mio vicino. Il tecnico che si sta occupando del progetto mi consiglia di alzare il muro fino all'altezza necessaria (ora il muretto e' di un metro ed io dovrei portarlo a 2,80 ). Mi consiglia inoltre di farmi firmare una liberatoria dal vicino per mia sicurezza per evitare problemi futuri. Posso innalzare questo muro divisorio o rischio azioni legali? Il vicino puo' in qualche modo impedirmi di farlo? Nel caso non voglia firmare posso procedere comunque con i lavori una volta approvato dal comune il progetto? La ringrazio anticipatamente per la risposta.

Se il Suo appartamento si trova in Condominio avrà bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea all'unanimità (compreso il condomino con Lei confinante), onde evitare contestazioni circa lesioni all'estetica del fabbricato. Qualora invece si tratti semplicemente di due immobili di proprietà confinanti, potrà alzare il muro comune a norma dell'art. 885 del Codice Civile. Saluti.

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VIZI DELL'IMMOBILE COMPRATO: DANNI ALLA PSCINA

Ho acquistato una casa il 26 settembre 2010, oggi mi ritrovo con danni superiori a 10 mila euro che riguardano la piscina interrata. Cosa posso fare? Grazie.

Dalla Sua narrazione non risulta in maniera chiara in cosa consistano i danni; qualora - come sembrerebbe - la questione rientri nei gravi difetti previsti dall'art. 1669 del Codice Civile potrà chiedere il risarcimento al costruttore (sempre se non siano trascorsi i dieci anni previsti). Saluti.

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DANNI ALL'APPARTAMENTO: CHI E' LEGITTIMATO A CHIEDERE IL RISARCIMENTO?

Durante la ristrutturazione dell'appartamento di mia proprietà l'impresa che lavora ha provocato un buco nell'appartamento vicino. Chi vi abita è inquilino e non proprietario. Il medesimo reclama le spese per la riparazione. Ma non deve essere il proprietario dell'appartamento a richiedere i danni? Premesso che l'impresa si è offerta di effettuare la riparazione a regola d'arte. Grazie di un cortese v/s riscontro.

Le spese per la riparazione vanno chieste dal proprietario; qualora però dal fatto derivino danni all'inquilino egli ha titolo proprio per chiedere il risarcimento (in altre parole: può chiedere di essere risarcito dei danni arrecati a lui, personalmente, non all'appartamento). Saluti.

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LOCAZIONE E LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE

Abito al piano terra di una palazzina di tre piani (ex garage mi dicono), con spazio esterno pavimentato e giardino per tutto il perimetro della stessa. I proprietari voglio fare i lavori esterni, togliendomi il patio per appoggiare i ponteggi in casa mia, dicendomi che non era stato condonato. Chiaramente si tratterà dei mesi estivi, sulla facciata principalmente abitata da me e dal mio cane, e panoramica. Avevo proposto il bilancino e che si svolgesse, facciata per facciata, così da non dover controllare giorno e notte gli operai ed eventuali ladri. Considerando che il patio mi consente di non ricevere il sole a picco, l'acqua delle pioggie, il maestrale e tutti gli oggetti che a titolo diverso gli altri condomini fanno cadere, posso oppormi o esser risarcita? Io la casa l'ho affittata con queste caratteristiche da 12 anni, presupposto per poterla abitare. Ancora, la ormai fatiscente cucina in muratura, che avevo trovato vorrei cambiarla a chi spettano i lavori di demolizione e ristrutturazione e per le finestre? Spero in una risposta a breve. Grazie per l'attenzione.

Se il patio è stato costruito in violazione delle norme edilizie esso va rimosso e Lei non potrà pretenderne la ricostruzione. Circa i disagi per i lavori il Codice Civile prevede che se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata; d'altra parte se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Come già ricordavo a un altro lettore, tenga però presente che - normalmente - i contratti di locazione disciplinano in maniera specifica la questione, tendendo ad escludere la risarcibilità; dia pertanto una attenta lettura al contratto di locazione (o lo faccia leggere da un Avvocato di fiducia). Per quel che riguarda - infine - la cucina in muratura temo proprio che Lei non possa modificarla, a meno di non essere autorizzato dal proprietario. Se gli infissi sono da sostituire la spesa spetta al proprietario.

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CALDAIA ROTTA NELL'APPARTAMENTO APPENA COMPRATO

Ho appena acquistato un appartamento, già abitato dalla stessa persona dal momento della costruzione, con garanzia verbale sia del proprietario sia dell'agezia che era tutto ok. Dopo due giorni dal rogito, però, abbiamo scoperto che bisogna sostituire la caldaia, rottasi a causa del gelo. Tutto cio' ci e' stato riferito da chi ha sempre revisionato la stessa. Considerato che i locali erano vuoti da circa un anno, chi deve pagare la sostituzione o la riparazione? Grazie.

Se non sono passati ancora otto giorni dalla consegna delle chiavi denunci immediatamente la cosa all'ex proprietario, meglio se per iscritto (se il tempo stringe lo può fare anche a voce, alla presenza di qualche testimone e - contemporaneamente - spedire una raccomandata in cui ribadisce il fatto), chiedendo il risarcimento; a norma del codice civile, infatti, Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; l'azione è soggetta a decadenza di otto giorni, a meno che non si dimostri che il venditore aveva occultato  il vizio oppure se lo riconosce, nel qual caso vi è un anno di tempo. Saluti.

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SOSTITUZIONE BASCULANTE NEI GARAGES: QUALE TABELLA MILLESIMALE USARE?

Abito in un condominio con 14 appartamenti di varie metrature e 23 garages di varie metrature (da 1 a fino 4 posti auto). Di questi, 3 sono della ditta costrutrice che li ha affitati a esterni al condominio e 3 sono venduti ad esterni del condominio. Adesso dobbiamo cambiare il basculante del tunnel dei garages; la spesa va divisa per millesimi dei garages, o per millesimi del condominio? Ci sono tre condomini che hanno 2 garages e non accettano la divisione per millesimi dei garages. Grazie e saluti.

Normalmente bisognerebbe utilizzare la tabella A (millesimi generali); se però il Suo condominio ha una tabella specifica per i garages andrà verificato con attenzione cosa prevede il regolamento di condominio. Saluti.

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INFILTRAZIONI DAL BALCONE

Sono proprietario di un appartamento facente parte di una struttura composta di 4 appartamenti al piano superiore e 4 al piano terra. Dal mio balcone posto al primo piano risulta a detta del proprietario sottostante delle infiltrazioni che causano il distacco della vernice sottostante. Faccio presente che nel 2008 ho ripavimentato lo stesso con guaina sottostante. Il mio balcone è confinante con il balcone del proprietario accanto, il quale si trova in pessimo stato. Quindi potrebbero derivare le infiltrazioni dal balcone confinante. Come devo comportarmi, visto che mi è stata recapitata una raccomandata per danni causati dall'infiltrazione e di provvedere alla riparazione. Grazie saluti.

Andrà verificato prima di tutto qual'è l'origine delle infiltrazioni; proponga al proprietario del piano sottostante la nomina di un tecnico che raccolga la fiducia di entrambi; qualora risulti che le infiltrazioni provengano effettivamente dal Suo balcone (cosa non impossibile, nonostante i lavori abbastanza recenti) sarà tenuto a porvi riparo. Saluti.

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LOCAZIONE E MANCATO GODIMENTO PER  LAVORI URGENTI

Desidererei sapere se durante il rifacimento del prospetto del palazzo ove io ho un esercizio commerciale e sono "conduttore" da quasi 15 anni ho il diritto di chiedere o la sospensione o il risarcimento danni al "locatore" per mancata visibilità della mia attività poiché il mio esercizio essendo una tabaccheria lavoro con la gente di passaggio. Grazie in anticipo per una sua cortese risposta.

A norma del Codice Civile, se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata; d'altra parte se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Tenga però presente che - normalmente - i contratti di locazione disciplinano in maniera specifica la questione, tendendo ad escludere la risarcibilità; dia pertanto una attenta lettura al contratto di locazione  (o lo faccia leggere da un Avvocato di fiducia). Saluti.

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LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE DELL'APPARTAMENTO IN CONDOMINIO.

Ho appena acquistato e ristrutturato un appartamento. Nella ristrutturazione ho spostato la cucina da una camera in un'altra, ovviamente facendo tutti i lavori idrici e gas nuovi e il foro d'aerazione verso l'esterno. Ora il condominio si è riunito senza contattarmi; vogliono farmi spostare il foro d'areazione dietro il calorifero, dicendo che non si trova dove l'hanno fatto tutti. Però: 1. Il foro non può trovarsi dove l'hanno fatto gli altri perchè la mia cucina è stata spostata; 2. Mi vogliono costringere a spostare il foro tutto a spese mie e facendolo mettere dietro il calorifero così andrebbe sul balcone e non si vedrebbe (con successivo spreco di metano); 3. Prendono decisioni senza neanche contattarmi per poter dire la mia. Mi chiedo, possono farlo? Come posso difendremi da questo sopruso? Attendo Vostra risposta con urgenza. Grazie anticipatamente.

Se nessuno l'ha informata della convocazione assembleare la delibera è sicuramente impugnabile; ciò però riguarda solo un errore di procedura, e non risolve il problema nel merito; in altre parole, bisognerebbe verificare se Lei aveva diritto di aprire il foro di aerazione nel punto dove l'ha aperto e - soprattutto - se poteva eseguire i lavori di ristrutturazione senza informare il condominio della diversa dislocazione delle stanze, altrimenti corre il rischio che riconvocando l'assemblea con tutti i crismi di legge La costringano ugualmente ai lavori di cui mi diceva. Per chiarire definitivamente la situazione, però, ci sarebbe bisogno di leggere con attenzione il regolamento condominiale e la delibera da impugnare. Stando alle sole disposizioni codicistiche ritengo che Lei non abbia violato alcuna norma. Saluti.

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ANCORA DANNI DA GELO AGLI IMPIANTI

A dicembre sono andato all'estero informando la padrona di casa che è anche la mia vicina. Ho lasciato le chiavi della casa a mio cugino che anche lui abita vicino. Quando ha fatto molto freddo, mio cugino mi telefona e mi dice che era andato nel mio appartamento con la sua richiesta insieme a lei a controllare per eventuali danni dal  giaccio e che tutto era a posto. Il giorno dopo mi richiama e mi dice che tre termosifoni erano scoppiati dal gelo e che il tubo del acqua che forniva la vicina di casa e che passavo dal mio pavimento era gelato e quindi lei era senza acqua. Anche il contatore dell'acqua era rotto insieme a due guarnizioni di due rubinetti. La padrona di casa ha chiamato l'idraulico  che ha dovuto usare apparecchi vari per riscaldare il tubo congelato e riparare i danni nel mio appartamento. Quando sonno ritornato mi ha detto che per colpa mia, perchè avevo chiuso il gas dalla caldaia è successo tutto e che spettava a me pagare il danno. Vorrei tanto sapere quali spese sonno tenuto a pagare. Grazie infinite.

In qualità di conduttore dell'appartamento era Suo dovere attivarsi affinchè il gelo non provocasse danni agli impianti, come ripetutamente ricordato anche nelle risposte a casi simili sottoposti da precedenti lettori; data l'eccezionalità dell'ondata di freddo Le consiglio di tentare un accordo con la proprietaria, negoziando il risarcimento della metà del danno. Saluti.

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TETTO CROLLATO A CAUSA DELLA NEVE

Buonasera, ero l'affittuario di un capannone artigianale, il quale ha subito il crollo del tetto per via dell eccessivo carico di neve, nonostante un ordinanza comunale invitata i propietari a verificare la stabilità dei tetti stessi...ora chiedo, i danni derivati dal crollo li paga il conduttore o io ho delle responsabilità nell'accaduto? Grazie infinite

Il conduttore ha l'obbligo di custodire la cosa locata ed evitarle danni; a meno che non vi fosse un difetto strutturale nella costruzione tale da causare il crollo in presenza del peso della neve, spetterà a lui pagare i danni. Saluti.

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CHI PAGA L'ANTENNA DANNEGGIATA?

Vivo in un appartamento di una casa con altri due appartamenti. Ultimamente il segnale tv digitale è sparito e andando a vedere sul tetto, l'antenna era tagliata a metà per via del vento o neve. Visto che sono in affitto, volevo chiedere se è di mia responsabilità fornire la mia parte, cioè 320 euro diviso 3=107. Come mi devo comportare?

Trattandosi di manutenzione straordinaria la spesa spetta al proprietario. Saluti.

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SPESE MANUTENZIONE SERVITU' SCOLO ACQUE

Abito in una casetta in mezzo ad altre due. Il mio vicino ha lo scarico del giardino che passa sotto il mio garage e va a scaricare dall'altro vicino. Il tubo in questione perde e mi sta creando danni. Chi deve intervenire per ripristinarlo?

La spesa è a carico del proprietario del fondo dominante (il vicino che scarica le acque nel giardino altrui). Saluti.

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AUMENTO DEL PREZZO PER I LAVORI AL TETTO

Nel preventivo di ristrutturazione del tetto la ditta che ha effettuato i lavori ha previsto circa 200 mq di tetto e 600 mq di ponteggi. al termine dei lavori la ditta mi dice che i mq del tetto sono diventati 250 e quelli del ponteggio 780, con un aumento di 6210,00 euro. devo pagare o contestare le spese extra?

Dipende; se ha stipulato il contratto a corpo, no; se invece ha stipulato il contratto a misura dovrà pagare i metri effettivamente realizzati, sia del tetto che del ponteggio. Saluti.

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CAUZIONE E FIDEJUSSIONE PER CONTRATTO DI LOCAZIONE

Io abito in affitto ed a suo tempo invece di dare la solita cauzione ho stipulato una fideiussione alla groupama. Adesso siamo in difficoltà. Andando a leggere, causale della garanzia, vi hanno scritto in piccolo: “in sostituzione della cauzione prevista dal contratto di locazione stipulato tra le parti il .....che allegato in copia alla presente in forma parte integrante esclusi dalla presente garanzia gli oneri relativi al pagamento dei canoni di locazione e oneri acessori”. Cosa vuol dire, che non coprono niente di quello per cui l'abbiamo fatta? Possono farlo, è regolare? Grazie.

Normalmente la cauzione non può essere utilizzata in conto canoni locazione, quindi la clausola non sembrerebbe inficiare la garanzia per la quale è stata stipulata. Saluti.

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SERVITU' DI PASSAGGIO, SOSTA E CARICO SCARICO CON AUTOVETTURA.
Dove abito c'è un piccolo cortiletto, di pertinenza del mio appartamento; per accedervi si passa da una scala esterna che da sul suddetto cortiletto, di fronte c'è un cancello, sul confine di un'atra proprietà che ha il diritto di passaggio. La domanda è: io posso posteggiare di fronte al cancelletto? Assicurando che se dovesse passare oltre al cancello, mi sposto subito? Per il carico e scarico, posso soffermarmi? Grazie, per eventuale risposta.

La questione è un po' incerta, ed una risposta più precisa abbisognerebbe di una attenta lettura dei titoli di proprietà; in generale, comunque, Lei ha l'obbligo di non rendere incomodo l'esercizio della servitù di passaggio da parte del Suo confinante; ciò significa che il parcheggio Le è sicuramente vietato, mentre il carico/scarico e la sosta temporanea, con Lei nelle immediate vicinanze, potrebbero essere ammesse, purchè, come già detto, non rendano incomodo l'esercizio della servitù da parte del Suo vicino. Saluti.

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RISTRUTTURAZIONE APPARTAMENTO E MANCATO PAGAMENTO DELLA FATTURA FINALE
Ho da poco ristrutturato un appartamento. I lavori si sono prolungati per diverso tempo ed ho sempre pagato all'impresa gli stati d'avanzamento lavori. L'ultima fattura (fine lavori) di 45.000 euro risalente a Ottobre 2011 non è però stata pagata, poichè si sono presentati dei problemi nella costruzione; inoltre erano stati inseriti nel totale alcuni lavori che l'impresa ha dovuto eseguire in appartamenti vicini per danni causati nel corso della ristrutturazione, tipo crepe nei muri e infissi fuori squadra. Fino a oggi mi sono permesso sempre in modo verbale di chiedere all'impresa di risolvere i problemi che sono sorti nel mio appartamento, tipo portoncino d'ingresso da cui si sta staccando il falso telaio, porzione di muro da cui si stacca l'intonaco, zoccolino del cortile che si stacca e altri problemi. Ora l'impresa vuole il saldo della fattura e se entro 15 giorni non pago chiederà l'emissione di un decreto ingiuntivo. Sinceramente non voglio arrivare a una situazione del genere però nello stesso tempo non vedo perchè devo pagare io i danni che sono stati provocati facendo i lavori e tenermi i danni nel mio appartamento. Cosa posso fare per difendermi prima che l'impresa mi faccia un decreto ingiuntivo?? Grazie.

Se ha stipulato un contratto di appalto con la ditta potrà eccepire che i lavori eseguiti negli altri appartamenti non rientravano nel contratto e quindi non Le spettano; inoltre dovrà eccepire per iscritto i vizi dell'opera causati dalla cattiva esecuzione dei lavori. Se non riesce a raggiungere un accordo dovrà fare opposizione al decreto ingiuntivo; per evitare la provvisoria esecutività del decreto l'opposizione dovrà basarsi su prova scritta, pertanto avrà bisogno di un Tecnico che stenda una relazione sui vizi e del contratto di appalto per dimostrare che parte dei lavori non vi rientravano. Saluti.

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CROLLO DELLA CANNA FUMARIA APPARTENENTE A POCHI CONDOMINI: CHI PAGA I DANNI?

A seguito di scossa terremoto il camino asservente le canne fumarie di solo 4 appartamenti facenti parte di un condominio di 8 appartamenti (gli altri 4 hanno altro camino ed altre canne fumarie) è crollato provocando notevoli danni al tetto condominiale. Ora, le spese di ripristino a chi vanno imputate? A tutti i condomini oppure solo ai 4 proprietari delle canne fumarie in questione? Grazie.

Normalmente il pagamento spetterebbe ai proprietari del manufatto crollato; nel caso specifico, però, essendosi il crollo verificato a causa di un sisma, questi potranno invocare il caso fortuito, con la conseguente imputabilità delle spese all'intero condominio. Saluti.

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CALDAIA ROTTA A CAUSA DEL GELO: CHI PAGA LE SPESE DI SOSTITUZIONE?

Ho avuto un appartamento in affitto con riscaldamento autonomo. Nel mese di Febbraio sono andato via una settimana, ho spento la caldaia e ho chiuso il gas per mantenere in sicurezza l'appartamento, ma a causa delle bassissime temperature la caldaia stessa si è gelata ed è stata necessaria la sostituzione. Premetto che nel mese di Dicembre avevo adempito all'obbligo di manutenzione annuale dell'impianto. Alla scadenza del contratto, il proprietario si è rifiutato di ridarmi i soldi della cauzione imputando a me il guasto subito e vorrebbe il denaro rimanente per coprire interamente la spesa della sostituzione. E' legittimo questo comportamento? In presenza di un'assicurazione sull'immobile, chi paga il danno?

In qualità di custode dell'appartamento locato Lei è tenuto alla cura del medesimo, evitando che vi si producano danni; per tale ragione, se la rottura della caldaia è dovuta al fatto che in Sua assenza non sia stata fatta circolare l'acqua, sarà tenuto al risarcimento del danno; qualora invece si riesca a dimostrare che la rottura è dovuta a causa esterna inevitabile, a Lei non imputabile, la spesa spetterà al proprietario (ad esempio: se negli appartamenti attigui le caldaie si sono rotte, con le medesime modalità, anche in presenza delle persone che li abitano). Saluti.

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MOROSITA' DEL CONDUTTORE

Ho un contratto di affitto unico di tre persone io, Tizia e Cornelia. La terza - Cornelia - non paga ne' bollette ne' affitto, mentre io e Caia paghiamo. In questo caso che succede se noi paghiamo e la signora Cornelia no? A cosa noi andiamo incontro per colpa sua che non paga?

Il canone di locazione va integralmente pagato, altrimenti si configura inadempimento contrattuale, con la conseguente possibilità da parte del proprietario di porre in essere gli strumenti giuridici che ritenga più opportuni (sfratto per morosità, azione per la risoluzione del contratto a causa dell'inadempimento, recupero della quota di affitto non pagata). Saluti.

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TRASFORMAZIONE DELL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO DEL SUPERCONDOMINIO

Abito in un supercondominio avente un unico impianto di riscaldamento centralizzato che però non è in grado di fornire adeguato servizio di riscaldamento a tutte le palazzine. L'impianto infatti è vecchio e fatiscente tanto da non riuscire a garantire un riscaldamento adeguato essendoci una notevole dispersione termica. Parlando con gli altri condomini stavamo pensando di richiedere in assemblea di trasformare l'unico impianto di riscaldamento centralizzato in diversi impianti centralizzati per ogni singola palazzina. Che maggioranza è necessaria? Deve considerarsi una innovazione o un lavoro di straordinaria manutenzione? In alternativa il mio condominio, indipendentemente dagli altri del supercondominio, vorrebbe chiedere il distacco dall'impianto centralizzato con creazione di un proprio riscaldamento centralizzato. Che maggioranza serve? Grazie mille

Se il distacco dall'impianto centralizzato comporta un risparmio energetico (ma ciò va rigorosamente provato mediante relazione di diagnosi energetica rilasciata da un tecnico abilitato), a' sensi del L. 10/91 basta la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate degli intervenuti in assemblea. Circa la seconda domanda, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del c.c. oppure è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Saluti.

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SPOSTAMENTO DELLE VASCHE BIOLOGICHE DAL GIARDINO DI PROPRIETA' ESCLUSIVA.

Salve, abito in un appartamento al pianoterra con relativo giardino di proprieta' dove si trovano purtroppo anche le vasche biologiche condominiali. Posso far spostare tali fognature dalla mia proprieta' al fine di poter usufruire appieno del mio giardino? Cordiali saluti.

Quando Lei ha acquistato l'appartamento al piano terra le vasche già c'erano, per cui ne ha accettato il peso. Per tale ragione - in mancanza di un accordo tra le parti - difficilmente si potrà cambiare tale stato di fatto, a meno che non vi siano ragioni di carattere sanitario, legate alla tutela della salute pubblica; in tal caso la volontà negoziale espressa dai contraenti potrebbe essere superata da un ordine promanante dalla pubblica autorità o da un provvedimento del Giudice. Saluti.

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APPARTAMENTINO SFITTO E RIDUZIONE BOLLETTA CONDOMINIALE

Salve, sono il proprietario di un appartamento sfitto da anni. Nello stesso sono state interotte le utenze di acqua, gas e luce. Al momento utilizzo solo il box auto e pago regolarmente la quota condominiale. Ho diritto a qualche riduzione sulle spese? Grazie anticipatamente.

Purtroppo no; qualora però ci sia un impianto centralizzato di riscaldamento potrebbe chiederne il distacco e pagarne in tal caso solo una quota. Saluti.

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COSTITUZIONE DI UN CONDOMINIO SEPARATO

Ho comprato un villino bifamigliare in un comprensorio composto da file di appartamenti bilivelli tutti con entrate indipendenti, senza luci in comune. La sola cosa che implica nel condominio i 10 villini bifamigliare sono 2 pompe per l'acqua potabile. Facendo i lavori a mie spese per portare l'acqua potabile presso il mio villino vorrei sapere per distaccarmi dal condominio quanti millesimi servono in assemblea? I 10 villini bifamigliari sono tutti d'accordo con me. Grazie

Se ho ben capito la situazione, al Suo caso dovrebbe essere applicabile la normativa codicistica secondo cui, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del c.c. oppure è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Saluti.

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AGGRAVAMENTO DANNI DA INFILTRAZIONI

Sono proprietario di un appartamento; per una infiltrazione di acqua l'ufficio sottostante ha subito dei danni. Visto che il proprietario dell'ufficio causa salute è stato assente dall'ufficio per mesi, non mi ha avvisata subito della perdita che poteva essere ripresa subito, mentre così ha accentuato notevolmente il danno. Posso fare rilevare questo nella quantificazione del danno che ha stimato il proprietario dell'uffico? Il danno risale ad agosto 2011, e solo oggi (febbraio 2012) si è fatto sentire tramite il suo avvocato. Nel ringraziarvi anticipatamente, per il vostro parere, cordiali saluti.

Se, come mi dice, l'Ufficio era chiuso non può rimproverare nulla al proprietario dello stesso; il discorso potrebbe essere diverso qualora il medesimo, a conoscenza del danno, avesse aspettato mesi prima di denunciarlo, facendolo così aggravare. Saluti.

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MI E' SCOPPIATO IL PAVIMENTO: CHI PAGA?

Salve vivo in una casa popolare da 25 anni di proprietà dell'ATER di ROMA; oggi mi è scoppiato il pavimento nel salotto e in cucina. Volevo sapere le spese sono a mio carico o a carico dell'ater? Grazie per la cortese risposta.

Trattandosi di manutenzione straordinaria ed essendo l'appartamento di proprietà dell'ATER dovrebbe essere quest'ultima a sostenere la spesa; per esserne assolutamente certo sarebbe necessario leggere il contratto in base al quale Lei detiene l'appartamento. Saluti.

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RIPRISTINO PORTA BASCULANTE DEI GARACES.

Buonasera, a seguito alluvione è stata portata via la porta basculante di accesso ai garages, situati proprio sotto l'edificio stesso. L'assemblea a maggioranza non vuole approvare il ripristino di tale porta basculante oltre al locale garages sporco di fango e detriti. Può davvero rifiutarsi? Quando ho acquistato i due box la basculante c'era e si poteva circolare con l'auto. Inoltre chiunque può entrare dai box e raggiungere l'interno del condominio attraverso le scale, raggiungendo così i vari appartamenti. Vorrei saperne di più per capire se è possibile citare in giudizio con possibilità di esito positivo. Ringrazio e saluto.

Le innovazioni (tra le quali ben può rientrare l'eliminazione della porta basculante) che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino sono vietate dal codice civile; in base a ciò una causa contro il condominio avrebbe buone possibilità di essere vittoriosa. Saluti.

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MACCHIE DI UMIDITA': A CHI TOCCA PITTURARE?

Abito in affitto all'ultimo piano di un palazzo di unico proprietario. Con le recenti nevicate si sono verificate alcune infiltrazioni nella camera da letto, sia in un muro (dove si era formata esteriormente una lastra di ghiaccio) sia nella parte corrispondente alla piega del tetto sia intorno a una finestra. La proprietaria dice che devo ridipingere io a mie spese. Potreste gentilmente dirmi a chi spetta il pagamento delle spese di ripittura? (contando che la macchia è persistente e causa di umidità?) grazie infinite.

Se le macchie sono causate da infiltrazioni esterne i lavori spettano al proprietario (che non dovrà limitarsi a ripitturare ma dovrà eliminare la causa delle infiltrazioni); se invece si tratta di semplice condensa, spettano a Lei. Faccia visionare la casa da un Tecnico che potrà scioglierle il quesito. Saluti.

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RIMBORSO SPESE ESPURGO

Salve,sono in affitto in un condominio privato,avendo la fogna biologica si riempie sempre in sei mesi,siamo in 5 famiglie, abbiamo constatato che la tubazione di un albergo con bar scarica da anni, dentro i nostri pozzetti,e la padrona del condomio e parente degli stessi,come possiamo farci risarcire dei soldi spesi in piu di idraulico e autospurgo?

Se non riuscirete a trovare un accordo sarà necessario adire il Tribunale, il quale nominerà un Consulente Tecnico di Ufficio che quantificherà il rimborso dovuto. Saluti.

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PATTO DI RISERVATO DOMINIO E COSTRUZIONE ALL'ULTIMO PIANO

Vivo in un condominio di 3 piani, a breve inizieranno i lavori di ristrutturazione, il costruttore - venditore, al momento dell'atto si è riservato l'area, inserendo nel suo atto la clausa di "riservato dominio". Arrivo al dunque, Per quello che so io, il patto di riservato dominio si applica nella compra vendita per garantirsi il credito. e' possibile far costruire sul mio tetto, al costruttore in virtù di questa clausola? Noi condomini ci possiamo opporre o dobbiamo subire le angherie del costruttore o di comprare l'area? Ringrazio anticipatamente confidando in una sua celere risposta.

Le consiglio di dare una attenta lettura all'atto di vendita; se dalla medesima dovesse risultare che il venditore si è riservato il diritto di costruire all'ultimo piano ovviamente è nel suo pieno diritto di farlo.Ciò, almeno, in via generale; per valutare la possibilità di eventuali impugnative nel caso concreto avrei bisogno di un esame diretto della documentazione.Saluti.

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CANI IN CONDOMINIO

Vivo in un appartamento gestito dall'ATER,la mia vicina di casa ha 6 cani (2 adulti e 4 cuccioli), vi lascio immaginare il casino di quando tutti e 6 abbaiano, vorrei sapere quanti cani si possono avere in un appartamento. Grazie anticipatamente.

Temo che purtroppo dovrà rassegnarsi a sopportare la presenza dei cani, a meno che non esista un regolamento di condominio contrattuale che esplicitamente preveda il divieto di tenere animali (il semplice regolamento approvato in assemblea, a maggioranza, non è sufficiente). Se l'abbaiare dei cani è realmente insopportabile potrebbe configurarsi il reato di disturbo della quiete pubblica, ma tenga presente che in diverse occasioni la giurisprudenza ha precisato che non basta a configurare tale reato la denuncia sporta da una sola famiglia. Saluti.

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TINTEGGIATURA FACCIATE CONDOMINIO

Dei condomini hanno tinteggiato le facciate dei rispettivi appartamenti senza delega dell'assemblea condominiale ed il colore non risulta come era prima. Cosa posso fare?

Se vi è lesione del decoro architettonico del fabbricato il Tribunale potrà condannare i condomini in questione a pitturare nuovamente in modo da ottenere il medesimo colore del resto della facciata. Saluti.

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OBBLIGO DI MANUTENZIONE FACCIATE E BALCONI?

Il nostro condominio ha circa una trentina di anni e avrebbe bisogno di essere tinteggiato sia esternamente che internamente anche perchè i balconi sono scrostati.c'è un obbligo di legge opppure no come funziona? grazie

Non c'è alcun obbligo, a meno che non ci siano problemi strutturali che possano costituire pericolo (ad esempio distacco di calciacci e intonaco). Saluti.

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SPESE PER RICORSO IN VOLONTARIA GIURISDIZIONE

Sarò assisito con gratuito patrocinio per richiedere la volontaria giurisdizione dell'amministratore.E vero che in caso di soccombenza dovrò pagare l'avvocato del convenuto? E' vero che per l'iscrizione a ruolo costa circa 450 euro?...e se ce ne sono altre di spese vi prego di dirmele...grazie.

Nei procedimenti di volontaria giurisdizione non c'è soccombenza, quindi le spese restano a carico di chi le ha anticipate; questo almeno è l'orientamento prevalente, ribadito più di una volta dalla Cassazione, anche se qualche isolato provvedimento a volte lo ha disatteso. In caso di gratuito patrocinio, inoltre, non vi è pagamento del contributo unificato, ne' di altre spese. Saluti.

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RIMBORSO DANNI DA AMIANTO

Salve, mi sono costituito parte civile per una causa che non pensavo venisse vinta con relativo rimborso del danno ad un congiunto che è morto. Sinceramente non mi è neppure stato detto che ci sarebbe stato, in quanto ho firmato senza problemi perchè era una causa che aveva l'intento di portare a termine un massacro gratuito: amianto. Se ne è parlato in questi giorni. Ho quattro fratelli, che non sanno che io mi sono costituito parte civile. Oggi ho saputo leggendo il giornale che avrebbero potuto essere rimborsati tutti i vari congiunti. Cosa rischio per non averlo detto a loro? la cifra per legge si deve suddividere, oppure spetta solo a colui che si è costituito parte civile? Personalmente vorrei dividerli, ma temo ritorsioni per non aver detto che veniva fatta questa raccolta di firme e che in questo caso avrrebbero avuto una cifra maggiore. Tenga presente che i parenti si trovano in tre città diverse dalla mia. E personalmente non mi è stato dato alcun ordine di procedere in merito alla sentenza. Mi potete dare lumi in proposito, su quali siano i miei doveri reali, se possono farmi causa per non averli avvisati i miei fratelli, o se erano loro stessi che avrebbero dovuto procedere di libera iniziativa? Grata per un aiuto informativo, Vi ringrazio.

Andiamo per ordine: 1) in primo luogo, Lei non aveva alcun obbligo giuridico di avvisare i Suoi fratelli, che ben avrebbero potuto agire da soli; 2) fermo restando quanto detto, andrebbe letta con attenzione la sentenza per capire a quale titolo è stato liquidato il rimborso; ci sono infatti voci di rimborso che possono essere liquidate “jure proprio”, cioè alla persona richiedente in quanto è la medesima ad aver subito il danno, personalmente; ci sono poi altre voci che possono essere liquidate in quanto erede. In questo secondo caso, se è stato liquidato l'intero danno, questo andrebbe diviso tra tutti gli eredi. Tra l'altro, potrebbe essere possibile che i Suoi fratelli siano ancora in tempo ad agire autonomamente; ma - ripeto - bisognerebbe leggere almeno la sentenza per essere più precisi. Saluti.

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RISTORANTE IN AFFITTO: CHI PAGA LE STUFE?

Ho affittato un ristorante, dopo 6-7 mesi ho constatato che il riscaldamento è insufficiente. A chi spetta l'acquisto di stufe per un riscaldamento adeguato? Grazie tante e saluti.

Quando Lei ha visionato i locali li ha trovati di Suo gradimento e adatti all'uso cui voleva destinarli, per cui l'acquisto delle stufe (che tra l'altro non rientra nemmeno nella manutenzione straordinaria) spetta a Lei. Cosa diversa sarebbe se l'impianto di riscaldadamento sia guasto e perciò non riesca a riscaldare adeguatamente il locale; in tal caso, qualora la causa del guasto non sia addebitabile a Sua cattiva cura dell'impianto, la manutenzione straordinaria per ripristinarne l'efficienza spetta al proprietario (salvo norme particolari inserite nel contratto di locazione, che andrà letto con molta attenzione). Saluti.

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COMIGNOLO SULL'ATTICO
Nel 1993 ho comprato un attico con 44 mq di casa e una terrazza di 64 mq quadrati; ora l'inquilino che abita sotto la terrazza, 3 giorni fa, ha messo un camino che va a compromettere la vista che avevo. Quando apro la finestra non vedo piu alberi ma un cappa fumaria attaccata al muro di confine della terrazza, alta un metro e 75 da terra ...... posso farlo rimuovere?

Le consiglio di rivolgersi ad un Tecnico di fiducia per verificare che il comignolo e la canna fumaria rispettino la normativa urbanistica del Suo comune; in ogni caso, se le immissioni di fumo dovessero superare la normale tollerabilità potrà sempre chiedere la rimozione del comignolo. Saluti.

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SOSTITUZIONE TUBI GHIACCIATI: CHI PAGA?

Abito in un condominio costituito da 5 palazzine recintate, con vialetti comuni. A seguito del gelo, io e altri due condomini della mia palazzina (che e' l'ultima in fondo) abbiamo avuto il blocco dell'acqua e ora stiamo valutando di modificare la tubazione mettendo cavi scaldanti (visto che i nostri tubi sono piu' superficiali); l'intervento prevede di spostare tutte le mattonelle del corsello comune, un lavoro molto costoso, che prevede poi il rifacimento del pavimento. La questione e' chi paga? Il condominio, visto che le tubature corrono lungo le parti comuni, e sono superficiali, perche' quelle degli altri condomini sono protette dalle nostre, oppure noi perche' l'acqua e' ad uso di ciascuna abitazione? Grazie.

Se ho ben capito, i tubi in questione non fanno parte di un impianto comune, ma servono esclusivamente abitazioni singole; se è così la spesa va sostenuta integralmente dai proprietari delle abitazioni servite. Se non sono ancora passati dieci anni forse è invocabile la garanzia del costruttore, ma la questione andrebbe approfondita con maggior attenzione e sopralluoghi sul posto da parte di un Tecnico di fiducia. Saluti.

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ROTTURA PORTA BASCULANTE: CHI PAGA?

Sono conduttore da circa 6 mesi di un appartamento e di relativo box auto con porta basculante ad apertura manuale (mai utilizzato in questi sei mesi perchè in posizione molto "scomoda"). Viste le recenti nevicate copiose e la difficoltà a parcheggiare in strada, il box si è rivelato utile e provvidenziale. Al quarto giorno di utilizzo, al mattino, la porta basculante si è bloccata a metà corsa (con l'auto dentro). Ho dovuto chiamare un pronto intervento per risolvere il problema, il quale ha sostituito l'intero ingranaggio della basculante, in quanto usurato per vetustà e quindi non riparabile. Il proprietario sostiene che le spese da me sostenute per la riparazione sono completamente a mio carico. E' davvero così? Inoltre: è un mio diritto avere un contatto diretto con il proprietario? (a tutt'oggi, ciò è possibile solo attraverso l'agenzia immobiliare che ha seguito la locazione, con inevitabile perdita di tempo per tutti). Grazie.

Se il contratto di locazione non dice nulla al riguardo e se la rottura è dovuta effettivamente a vetustà (e non ad errato utilizzo del meccanismo) la spesa spetta al proprietario, in quanto trattasi di manutenzione straordinaria. Circa i contatti diretti col proprietario non dovrebbero esserci problemi, a meno che - anche in questo caso - il contratto di locazione dica qualcosa di diverso. Saluti.

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TUBO DELL'ACQUA ROTTO A CAUSA DEL GHIACCIO: L'ASSICURAZIONE PAGA I DANNI?

Si e ' rotto un tubo di acqua di ingresso alla caldaia a pellet di una casa di proprieta di mia madre di cui lei non ha la residenza a causa del ghiaccio allagando l'appartamento sottostante con danni. L'assicuratore paga solo se lei aveva preventivamente chiuso il contatore acqua o cio' non era indispensabile?

Dia una attenta lettura al contratto di assicurazione; se la polizza sottoscritta non prevede clausole restrittive specifiche al riguardo, il danno dovrebbe essere compreso (e quindi paga l'assicurazione). Saluti.

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GARANZIA DEL COSTRUTTORE

Dobbiamo costruire un parcheggio auto condominiale in un terreno prospiciente al nostro immobile. Quanto tempo è la garanzia perchè non si verifichino inconvenienti alla agibilità dello stesso?

Se si riferisce alla garanzia per i gravi vizi a cui è tenuto il costruttore, è decennale. Saluti.

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CALDAIA MALE INSTALLATA

Sono in affitto. E' da ottobre che chiedo la sostituzione della caldaia perchè non funzionante. La caldaia nuova viene installata a dicembre ma ancora oggi (20 febbraio) l'installatore o il padrone non mi ha fornito la certificazione e la ditta che ha venduto la caldaia non rilascia la garanzia perchè non installata a norma: da un tubo perde acqua e non funziona lo scarico dei fumi. Avvertito il padrone di casa mi risponde che ha già pagato il lavoro. A chi mi devo rivolgere per una denuncia? E a chi la faccio la denuncia?

Deve rivolgersi al proprietario, per iscritto; qualora non abbia risultati, faccia denuncia dei fatti all'Ente controllore (Provincia o - se superiore a 40.000 abitanti - Comune). Saluti.

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DISTACCO DI INTONACO NELL'APPARTAMENTO SOTTOSTANTE: CHI ESEGUE I LAVORI?

Buongiorno, sto ristrutturando casa. I muratori durante la demolizione del pavimento hanno procurato distacco di intonaco al soffitto dell'inquilino sottostante. Ho detto che provvedero' ai danni causati con mio personale. L'inquilino sottostante pretende che i lavori di riparazione vengano effettuati con maestranze di sua fiducia. Chi ha ragione? Sono tenuto ad affidarmi ad una ditta scelta dall'inquilino o posso provvedere con mia ditta di fiducia? Grazie anticipatamente.

Lei è certamente tenuto a risarcire il danno causato ma la scelta del come spetta al danneggiato; scriva una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell'appartamento sottostante in cui si dichiara immediatamente disposto ad eseguire i lavori chiedendo esplicitamente che Le venga indicato giorno - ora in cui potrà eseguirli e, alternativamente, offra la somma che il Suo Tecnico di fiducia Le indicherà come equa; ciò servirà a dimostrare la Sua buona fede in caso non si raggiunga un accordo. Se possibile, per prevenire possibili speculazioni, in sede di sopralluogo scatti delle foto rappresentanti lo stato di fatto. Saluti.

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CONDOMINIO MINIMO E TABELLE MILLESIMALI

Sono proprietaria di una casa in montagna in Italia divisa in due appartamenti, di cui il secondo molto piu' grande appartiene a terzi. Mancano le tabelle millesimali. In base a quale legge e con quale procedura posso obbligare l'altro proprietario ad accettare di nominare un geometra per il calcolo delle stesse? La ringrazio dell'attenzione.

Il Codice Civile prevede che nel condominio di edifici i valori delle quote di piano o porzione di piano vanno espressi in millesimi. Tale norma si applica anche nel caso da Lei esposto, cioè quando vi siano due soli condomini (cosiddetto “condominio minimo”). Le consiglio perciò di scrivere (o di far scrivere ad un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell'altro appartamento, facendogli presente l'esigenza di nominare un tecnico per il calcolo delle tabelle millesimali; in caso di risposta negativa potrà adire le vie legali. Saluti.

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SPESE DELLA SERVITU'

Nell'acquisto di un immobile sto godendo anche di una servitù di passaggio tra due proprietari, i quali debbono ultimare i lavori di pavimentazione della stessa e mettere un cancello all'entrata. Sono obbligato a partecipare alle spese e se si in che misura? Grazie.

La servitù di passaggio non si costituisce tra i proprietari, ma tra i fondi (quindi sopravvive anche nel caso in cui cambino i proprietari); se il fondo che Lei sta acquistando usufruisce della servitù, il proprietario del medesimo sarà tenuto a partecipare alle spese (se è già Suo sarà tenuto Lei), nella misura in cui ne trae vantaggio. La legge purtroppo non specifica ulteriormente in che modo calcolare le quote, quindi sta all'accordo tra le parti o alla decisione di un giudice, ove non si trovi un accordo. Saluti.

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AUTO PARCHEGGIATA NELLA CORSIA DEI BOX

Sono amministratrice di Condominio. Un condomino parcheggia in modo permanente l'auto sulla rampa d'accesso ai box e precisamente sulla curvatura; ho inviato R.R. con diffida ma nulla: posso fare un esposto ai vigili del fuoco? Essendo solo 6 autorimesse. Grazie.

L'esposto ai Vigili del Fuoco è possibile, anche per fugare ogni eventuale dubbio nel caso concreto circa la illegittimità del parcheggio nell'area considerata. Successivamente, perdurando il comportamento del condomino, potrà adire il competente Tribunale con un provvedimento di urgenza. Saluti.

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DETERMINAZIONE CANONE DI AFFITTO

Vorrei sapere se in una palazzina di 6 unità senza ascensore chi abita al terzo piano ha diritto ad una riduzione di affitto rispetto a chi abita al primo. Ringraziando anticipatamente.

Il canone di affitto viene concordato dalle parti; non vi è alcuna relazione diretta con l'ubicazione dell'immobile. Saluti.

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SPESE DI RIPARAZIONE DELLA CALDAIA PER DANNI CAUSATI DAL FREDDO.

Buongiorno, vorrei cortesemente avere un suo parere in merito alla rottura della caldaia dovuta all'eccezionale freddo che si è verificato nei giorni scorsi. Vivo in affitto e la caldaia è autonoma. Chi deve pagare le spese per la riparazione, io o il proprietario dell'alloggio? La ringrazio in anticipo per la Sua risposta e porgo Cordiali Saluti.

Dipende; il conduttore ha in custodia la caldaia e deve provare di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno, altrimenti è tenuto a risponderne. In altre parole, il danno deve poter essere ricondotto esclusivamente all'evento esterno (freddo) e non alla cattiva cura dell'impianto da parte del custode/inquilino. Saluti.

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MANUFATTO SUL TERRAZZO E INFILTRAZIONI SOTTOSTANTI

Il condomino dell'ultimo piano ha costruito sul suo terrazzo un manufatto che occupa una parte della superficie e che è stato condonato da molti anni. Non è stata mai fatto un ricalcolo dei millesimi. Nel tempo si sono verificate infiltrazioni d'acqua/umidità nella sottostante stanza del piano di sotto, che ha come copertura il terrazzo. Il condominio si è sempre accollato i costi di risarcimento danni. Recentemente si è verificato al piano di sotto il crollo del solaio con danni molto ingenti. E' fondata la mia intenzione di chiedere che il danno sia a carico del proprietario della terrazza? Occorre una perizia che accerti che il manufatto può essere la causa o concausa del danno? Grazie.

Per chiedere il risarcimento dei danni bisogna provare che i danni medesimi siano dovuti, direttamente o indirettamente, alla presenza del manufatto; pertanto una perizia tecnica sarà certamente opportuna. Saluti.

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DANNI AI TERMOSIFONI A CAUSA DEL FREDDO: PAGA IL PROPRIETARIO O L'INQUILINO?

Domenica scorsa sono tornato a casa dopo essere stato fuori per lavoro per circa 35 gironi. Al mio ritorno ho riscontrato che, a causa di uno straordinario freddo che ha colpito la zona di reggio emilia, sia l'impianto dell'acqua che quello del riscaldamento era congelato e al ghiaccio tutti i termosifoni (caloriferi) in casa erano scoppiati a causa della dilatazione del ghiaccio che si era creato al loro interno. Preciso che sono sotto contratto d'affitto e il padrone di casa si è mobilitato nella riparazione di parte dell'impianto. Purtroppo i tubi che alimentano i termosifoni nella cucina si sono rotti sotto il pavimento e ci vorrebbe un intervento più complicato. La domanda che le pongo è: chi paga l'intervento dell'idraulico e i 7 termosifoni nuovi? il padrone di casa o l'affittuario? Il padrone di casa mi accusa di aver lasciato l'impianto spento ma io, prima di andare via di casa, preferisco chiudere sia il gas che l'acqua in tutti i punti possibili nella casa e anche vicino ai rispettivi contatori per essere sicuro di lasciare la casa in sicurezza.

Temo che purtroppo la spesa spetti a Lei, in quanto aveva la custodia dell'appartamento ed avrebbe dovuto adoperarsi attivamente per impedire la causazione dei danni; a meno che non riesca a dimostrare che danni analoghi si sono verificati negli appartamenti adiacenti, regolarmente abitati. Le consiglio di cercare un accordo ragionevole col proprietario, in ragione del fatto che, almeno astrattamente, Lei si era comportato in maniera prudente e che un evento atmosferico come quello verificatosi è di sicuro qualificabile come eccezionale. Saluti.

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FUORIUSCITA DI MATERIALE ORGANICO DALLA FOGNATURA E AMMINISTRATORE INERTE

Vorrei sapere se si può "costringere" legalmente l'amministratore del condominio che nonostante sia stato avvisato di fuoriuscita di materiale organico dai chiusini del garage condominiale, non provvede a chiamare chi di dovere per eliminare il problema e il fatto persiste da più di una settimana. Spero di essermi spiegato nel modo giusto.  Grazie

Spedisca una comunicazione all'ASL e, per conoscenza, all'Amministratore, nel quale illustra i fatti che mi ha riferito. Vedrà che all'improvviso l'Amministratore ingranerà il turbo. Saluti.

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ABITABILITA' APPARTAMENTO MANSARDATO?

Vivo in un appartamento mansardato, semivivibile, di circa 60 mq in cui c'è solo una botola. Volevo chiederle: questa cosa è a norma? E se non lo fosse, dove o a chi devo denunciare questa cosa?

In che senso c'è solo una botola? non mi dica che l'appartamento non ha nemmeno la porta d'ingresso... Le consiglio di affidarsi ad un Tecnico di fiducia, il quale potrà controllare se il Comune ha rilasciato il certificato di abitabilità e se l'appartamento rispetta tutte le norme del caso. Saluti.

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IMPIANTO TERMICO NON A NORMA: CHI EFFETTUA I CONTROLLI?

Vivo in un'appartamento a cui mancano alcune sicurezze; per esempio mancano i buchi di areazione in cucina: a chi mi devo rivolgere per denunciare sto fatto? Premettendo che il padrone di casa non intende farli! Ho paura a vivere cosi perchè se ci fosse una fuga di gas io e i miei 2 bambini non avremmo scampo.

La verifica degli impianti termici compete alle Province e ai Comuni con più di 40.000 abitanti. Se l’impianto ha una potenza superiore a 35 KW compete anche alle ASL e all'ARPA. Saluti.

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA E COMODATO

Sono obbligato a partecipare con una somma in denaro per la sostituzione degli infissi di un immobile anche se ho dato il comodato d'uso?

Si.

Saluti.

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DANNI ALLA CALDAIA

Da circa un mese è stata installata una nuova caldaia esterna. Io sono inquilino da novembre 2011 e la nuova caldaia è stata installata in sostituzione di quella vecchia non funzionante. Le temperature di questi giorni hanno fatto modo di congelare la caldaia e mi sono trovato senza acqua calda e riscaldamento. Dopo tre giorni sono intervenuti i tecnici. Questa mattina si è rotto l'antigelo e la caldaia buttava acqua di continuo ho dovuto chiudere l'acqua in arrivo altrimenti si allagava tutto. Tutto questo è causato dal gelo, ma l'installazione non è avvenuta in un locale idoneo è solo appoggiata al muro e chiusa da una lamiera precaria: come bisogna procedere? Chi deve isolare adeguatamente la caldaia? E i tecnici, dovevano rifiutarsi di installare quel tipo di caldaia in un posto non isolato? Io ci sto rimettendo tempo, telefonate e stress; rischio il lavoro per mancato rendimento perche' tutte le mattine ne capita sempre una; io lascio accesi i termosifoni tutta la notte a mie spese e non vorrei, in piu' il rubinetto dell'acqua è aperto per non gelare i tubi che invece gelano ugualmente. Ringrazio dell'attenzione.

I vizi riguardano la caldaia che, a quanto mi dice, non è stata correttamente installata; dal momento che Lei è semplicemente un inquilino dovrà immediatamente avvisare il proprietario dell'appartamento, meglio se con lettera raccomandata, chiedendogli di attivarsi con l'installatore ed eliminare così i problemi. Sottolinei che la mancanza di funzionamento della caldaia Le sta provocando danni alla salute, di cui, in caso di inerzia, sarà costretto a chiedere il risarcimento. Saluti.

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PAGAMENTO SPESE NEL SUPERCONDOMINIO

Sono proprietaria di un immobile in un supercondominio. Non sono di mia proprietà: strada interna, piscina, tennis, 3000 mila mq di zona verde. Ho diritto di usufluire questi servizi. A me fanno pagare anche le spese straordinarie come rifacimento piscina ed asfaltatura strada interna che io neanche uso. Trovo giusto le spese ordinarie, ma non credo che un regolamento condominiale superi la legge. Ringrazio e spero di trovare una soluzione una volta per sempre.

Se nel regolamento condominiale è previsto che Lei paghi per le voci indicate, è tenuta a farlo. La situazione descritta, comunque, è poco chiara; Le consiglio di far leggere il regolamento condominiale e l'atto di acquisto ad un Avvocato, in modo da inquadrare la Sua situazione giuridica in maniera più precisa e, se del caso, porre in essere gli opportuni strumenti di tutela. Saluti.

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VIZI DELL'IMMOBILE E GARANZIA DECENNALE

Ho costruito e venduto una casa 7 anni fa. Chi l'ha comprata, lo scorso anno l'ha rivenduta. Ieri mi chiama il nuovo acquirente, dicendo che c'è una infiltrazione dal giardino pensile. Chi ne deve rispondere? La casa non ha mai avuto problemi, c'è stato un passaggio di proprietà, e sono passati 7 anni, se era un difetto di costruzione si sarebbe evidenziato prima. Vorrei avere una risposta per sapere cosa fare. Grazie.

Il costruttore è tenuto alla garanzia decennale per gravi difetti, sia nei confronti del primo acquirente, sia nei confronti di quelli successivi, purchè il difetto sia denunciato entro un anno dalla scoperta. La giurisprudenza tende a far rientrare le infiltrazioni tra i gravi difetti, quindi il nuovo acquirente non pare abbia sbagliato nel rivolgersi direttamente a Lei. Attenzione, però, perchè data la tipologia del manufatto in cui sono state ricontrate le infiltrazioni (giardino pensile) andrà verificato se il fenomeno è originato effettivamente da vizio di costruzione oppure da cattivo uso del bene (ad esempio, se nel giardino sono state messe a dimora piante che abbiano bucato l'impermeabilizzazione). Saluti.

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LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA E BOX INTERRATO

Sono proprietario solo di un box interrato e non di un appartamento. Devo partecipare ai lavori di manutenzione comuni: facciata esterna sistemazione di isolamento (cappotto) alle facciate esposte a nord, impermeabilizzazione di solaio di copertura. Preciso che il solaio del box in questione è il terrazzo di un condomino ed è stato impermeabilizzato qualche anno fa senza il contributo del condominio ma ripartendo le spese con il proprietario del terrrazzo. Che fare? mi spetta pagare?

In linea di massima diciamo che Lei sarebbe tenuto al pagamento, in ragione dei millesimi di proprietà; mai come in casi del genere, però, sarebbe necessaria una attenta disamina della situazione concreta del Suo condominio, con la lettura del regolamento e dei verbali di assemblea approvati concernenti i lavori, perchè la risposta può cambiare molto in ragione di ciò. Saluti.

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NEVE SUL TERRAZZO CONDOMINIALE: A CHI SPETTA RIMUOVERLA?

Sono proprietario ed abito all'ultimo piano, sotto il terrazzo condominiale. Vorrei sapere in caso di una grande nevicata a chi tocca togliere la neve prima che arrechi danni. Grazie.

Essendo il terrazzo condominiale, il costo della rimozione spetta all'intero condominio; informi l'Amministratore dell'emergenza e lo inviti ad attivarsi tempestivamente; qualora l'Amministratore non sia contattabile qualsiasi condomino potrà provvedere in via di urgenza. Saluti.

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PARCHEGGIO SELVAGGIO DAVANTI ALLA PORTA DI CASA

Vivo in una casa di mia proprietà con ingresso che da ad una via comunale, senza marciapiede. Tutti i giorni ho a che fare con persone che mi parcheggiano la macchina davanti, impedendomi cosi di uscire tranquillamente da casa mia. Mi chiedo: posso fare qualcosa per evitare che suceda ancora? Sono obbligata a mettere il divieto? Esiste una legge che punisce queste persone? Grazie.

Il codice della strada prevede che le autovetture siano parcheggiate ad almeno un metro dal muro (e quindi - ovviamente - dalle porte che nel muro esistano). Scriva, o si faccia scrivere da un Avvocato, una lettera al Comune in cui denuncia i fatti qui esposti, allegando magari anche delle foto. Saluti.

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CALDAIA AUTONOMA E CANNE FUMARIE

Abito all'ultimo piano di un edificio a forma di Y di 7 piani per un totale di 21 appartamenti. Nel marzo del 1995 abbiamo dismesso l'impianto centralizzato ed abbiamo istallato impianti autonomi. A distanza di 17 anni l'amministratore del condominio ci informa che il condominio ha l'obbligo di mettere 3 canne fumaria, una per ogni lato del palazzo ad uso degli appartamenti. Noi 3 condomini dell'ultimo piano, possiamo non allacciarci e quindi non partecipare alla spesa in quanto i ns fumi vanno sul tetto? Grazie.

Se le caldaie sono già a norma così e non abbisognano della costruenda canna fumaria potete evitare l'allaccio, e di conseguenza evitare di partecipare alle spese. Saluti.

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PROBLEMI VARI NELL'APPARTAMENTO ACQUISTATO DA POCO

Dopo l'acquisto del mio immobile nel mese di ottobre 2011 scopro che manca l'antincendio, non vi è polizza relativa al palazzo in piu' vi è ancora una infiltrazione ai locali garages non risolta. Cosa posso fare a mia tutela sia verso il condominio che il venditore? Grazie.

I problemi indicati, se ho ben capito, son tutti di natura condominiale, quindi non imputabili al venditore; dovrà quindi scrivere (o far scrivere da un Avvocato di Sua fiducia) una raccomandata all'Amministratore in cui li descrive e ne chiede la soluzione. Attenzione, che non vi è obbligo giuridico di una polizza condominiale.

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COSTRUZIONE VERANDA, AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA E CONDOMINIALE

Alla luce della nuova sent cass. 18507 11/05/2011, sono costretto a chiedere il permesso al condominio per chiusura di balconi? E' necessaria la licenza edilizia? Certo di una celere risposta Vi saluto cordialmente.

La sentenza in questione non fa altro che ribadire un orientamento consolidato, secondo cui in caso di costruzione di una veranda (sui balconi, nel Suo caso) è necessaria autorizzazione amministrativa. Cosa diversa è il consenso del condominio; andrà esaminato con cura il regolamento condominiale per appurare se vi siano o meno divieti; qualora non vi sia nulla al riguardo valgono le norme del codice civile, secondo cui l'autorizzazione condominiale non sarebbe indispensabile. Il condizionale è d'obbligo, perchè nella pratica difficilmente la veranda non altererà il decoro condominiale, per cui vi è bisogno dell'autorizzazione di tutti i condomini (mille millesimi). Insomma, nella pratica, anche se non fosse teoricamente indispensabile, sempre meglio munirsi dell'autorizzazione del condominio. Saluti.

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CONDOMINIO MINIMO (CON DEFUNTO ED EREDI)

Sono proprietaria di due appartamenti a piano terra, in un fabbricato di due persone. Il fabbricato è composto oltre che dai due appartamenti di mia proprietà, ciascuno con ingresso indipendente, anche da un vano sotterraneo, anche esso con ingresso indipendente, di proprietà dell'altro inquilino che, però, è morto cinquanta anni fa, pur risultando ancora proprietario in base alla visura catastale. L'immobile è praticamente abbandonato da decenni con il totale disinteresse degli eredi. Io ho necessità di fare dei lavori di ristrutturazione del fabbricato perchè è ormai molto vecchio e c'è rischio di crollo del tetto. L'unico dei dieci eredi con cui sono riuscita quasi a parlare, quando gli ho accennato alla necessità delle spese, ha risposto di non volerne sapere nulla e di non essere interessato. Tra l'altro io ho già provveduto, qualche anno fa a spese mie a far sistemare in parte il tetto. Ma adesso, come posso fare per le nuove spese e per le spese già sostenute? Inoltre, mi ha molto colpito che dalle visure catastali il sotterraneo risulti ancora di proprietà di un defunto. E' possibile questo? E se sì, le spese a chi le devo chiedere?

Le spese vanno chieste agli eredi o anche ad uno solo di essi; ciò in quanto il sotterraneo è proprietà comune degli eredi che sono responsabili solidali per quanto concerne le spese condominiali. Saluti.

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SPESE RIPARAZIONE CALDAIA: SPETTANO AL PROPRIETARIO O AL CONDUTTORE?

Ho la caldaia che eroga acqua calda fuori sul balcone coperta e a causa del forte freddo dopo 10 giorni di assenza sono tornata a casa e ho trovato i tubi ghiacciati e la dilatazione del ghiaccio li ha rotti mandando in tilt la caldaia stessa.. nn sono la proprietaria dell immobile e il danno che mi è stato poi riparato mi è costato 250€ .. volevo sapere a chi spetta pagare questo danno... a me affittuaria o al proprietario dell'appartamento?.. grazie mille....

Dia una occhiata al contratto di locazione; se non c'è scritto niente al riguardo, la spesa dovrebbe essere a carico del proprietario trattandosi di manutenzione straordinaria; d'altra parte però la caldaia era affidata alla Sua custodia e non sarebbe inverosimile sostenere che si sia rotta a cusa di Sua incuria (magari se fosse stato in casa si sarebbe accorto subito del problema); insomma, io proporrei di dividere la spesa a metà, in via bonaria. Saluti.

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SPESE DI MANUTENZIONE LUCERNARI NEL SOTTOTETTO

Il mio palazzo è composto da 5 piani più un sesto piano ove insiste un sotto tetto adibito dal costruttore ad appartamenti. I tre appartamenti non hanno balconi e/o finestre ma hanno solamente dei grandi finestroni non apribili. Poichè da un po' di tempo vi è infiltrazione dalla giuntura dei finestroni vorrei sapere se le spese di riparazione sono a carico del condominio oppure del singolo proprietario. Grazie.

Le finestre (o meglio - se ho ben capito nel Suo caso - i lucernari) che servono le singole unità immobiliari sono da considerarsi di proprietà esclusiva, quindi la manutenzione spetta al proprietario. Saluti.

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CAMINI INQUINANTI SUL BALCONE

Abito in un appartamento da 10 anni all'ultimo piano di un condominio. Sui miei tre balconi si affacciano i camini degli appartamenti sottostanti con coseguente immissioni di fumo a volte nell'appartamento stesso. Tengo a sottolineare che nessuno dei camini si trova a distanza regolamentata. L'acquisto dell'appartamento è avvenuto sulla carta quindi nessuno poteva immaginare la sorpresa dei camini.Tramite accordi verbali, abbiamo mantenuto rapporti di buon vicinato accettando sporadiche accensioni serali. Ultimamente questi accordi non sono più rispettati quindi mi ritrovo in una penosa situazione, estremamente dannosa per la salute mia e della mia famiglia. Lo scorso anno mio marito ha avuto un infarto ed io soffro d'asma. Che fare? Posso denunciarli e chiedere danni biologici? Sentitamente ringrazio.

Innanzitutto può sicuramente chiedere che i camini siano messi a norma; i danni possono essere chiesti solo ove si dimostri che siano causati dal fumo dei comignoli. Saluti.

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OCCUPAZIONE IMMOBILE

Nostro zio occupa un immobile di cui noi siamo proprietari per 2/3 mentre lui detiene 1/3 di usufrutto. Visto che non vuole sottoscivere un contratto di affitto come possiamo evitare quanto meno responsabilità civili e penali per eventuali danni a cose e/o persone che siano riconducibili alla sua gestione dell'immobile? In altre parole esiste un metodo per fare una cessione di fabbricato allo zio senza concedergli nemmeno un comodato? Inoltre lo zio non vuole nemmeno pagare le spese ordinarie di condominio...che facciamo? La ringrazio anticipatamente per la sua attenzione.

Non è possibile cedere un fabbricato senza il consenso di chi deve riceverlo, quindi Lei e Suo fratello dovreste trovare un accordo con lo zio. In ogni caso la responsabilità penale è personale, quindi quella dello zio è sempre distinta dalla vostra. Le spese ordinarie del condominio spettano alla zio, ma l'Amministratore potrà legittimamente chiederle ai proprietari (cioè cioè Lei, Suo fratello e il proprietario della restante terza quota), nel qual caso dovrete agire contro lo zio per la restituzione. Circa i danni causati al condominio o ad altri condomini e riconducibili alla sua condotta, essi vanno risarciti da vostro zio, a' sensi dell'art. 2051 C.C.; abbiate presente, però, che andrà dimostrato che l'immobile era detenuto da lui, altrimenti vi è responsabilità solidale. Saluti.

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AUTO PARCHEGGIATA NEL PORTICO

Sono proprietario di un alloggio ATER ubicato al 1°P, da un po' di tempo un nuovo inquilino parcheggia la sua auto nel portico (in uno spazio che corrisponde alla mia camera da letto). Ho già manifestato il mio dissenso ma....niente da fare! A quale normativa (antincendio, handicap) posso fare riferimento per impedire questo uso improprio della cosa comune? Grazie.

Prima di tutto va verificato se l'area è destinata o meno a parcheggio, nel qual caso ci sarebbe poco da fare; qualora non lo sia non c'è bisogno di invocare alcuna normativa particolare, essendo ben chiaro già dalla normativa codicistica che non è possibile utilizzare in maniera impropria la cosa comune. Saluti.

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RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

Abito all'ultimo piano di un palazzo e nel 2006 abbiamo cambiato la caldaia condominiale. Da un paio di anni però ogni tanto si spegne, ma quest'anno è successo già 4 volte e pare che la causa sia quella di spegnersi quando le temperature sono troppo basse. Certo ad agosto è al massimo dell'efficienza!! L'amministratore non si è mai fatto carico di risolvere il problema definitivamente, siamo noi condomini, stufi, che contattiamo l'assistenza. Dal momento che in questi giorni di neve (scrivo da Roma) la temperatura a casa mia è di 15° perchè i termonifoni sono tiepidi ho deciso di pagare solo per i giorni di malfunzionamento della caldaia la metà di quanto normalmente pago al giorno per il riscaldameno. Questo per giusta causa posso farlo?? La ringrazio per avermi dato la possibilità di consultarla.

Le bollette condominiali vanno sempre pagate se emesse - come presumo sia il Suo caso - in base a preventivo annuale regolarmente approvato; in mancanza l'Amministratore può pretenderne il pagamento in via coattiva, tramite Decreto Ingiuntivo.  Saluti.

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DANNI CAUSATI DAGLI INQUILINI: CHI PAGA?

Ho affittato il mio alloggio per tre anni e dopo di che gli inquilini hanno trovato un altra sistemazione.. Quando sono salita su nell'alloggio con mia moglie per far l'inventario mi son trovato serramenti rotti, tubature riscaldamento manomesse, anta armadio rotta, assenza totale di lampadine con tagli netto fili luce ripostiglio, senza dimenticare la rottura del garage basculante!! Ora io chiedo a voi esperti come mi devo comportare???!! Visto che la cauzione è servita a pagare i due mesi seguenti la disdetta .. Attendendo una vostra risposta porgo distinti saluti.

Lei può chiedere agli ex inquilini il risarcimento dei danni subiti (che naturalmente andranno dimostrati). Saluti.

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OBBLIGO DI RISCALDAMENTO DELL'APPARTAMENTO DISABITATO?

Abito in casetta con 4 appartamenti, ma quello sotto il mio è disabitato perciò riscaldamento spento. Oggi mi sono ritrovata con acqua ghiacciata ma la proprietaria di sotto ha l'acqua. E' possibile che le mia tubature siano ghiacciate perche' nel piano di sotto l'appartamento non è riscaldato? E' vero che l'appartamento sotto il mio dovrebbe comunque essere riscaldato? Grazie per la risposta e per l'attenzione nella speranza di essermi spiegata sufficientemente. un saluto.

Non vi è nessun obbligo per il proprietario di un appartamento di riscaldarlo. Saluti. 

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INADEMPIMENTO PATTO DI CESSIONE DEL BENE CONDOMINIALE

Concordi nel cedermi una porzione di area condominiale intorno casa mia (p.t.), gli altri proprietari hanno chiesto in cambio la rifinitura delle parti grezze dell'area parcheggio; lavori da me eseguiti, ma per un problema connesso all'aggiornamento delle carte catastali, non si è potuto definire l'atto notarile di questa cessione. Oggi mi vengono poste condizioni molto restrittive oltre a quelle previste per legge inerenti alla realizzazione di manufatti compresi nelle normative edilizie. Nell'atto vogliono che sia inserita la condizione che nella predetta area in questione non possa realizzare nemmeno una struttura precaria (tettoia, veranda, casetta per gli attrezzi, ecc..). Che fare?

Se l'accordo è contenuto in un verbale assembleare sottoscritto dalle parti non Le si potrà opporre alcun onere ulteriore, e potrà chiedere giudizialmente l'esecuzione dello stesso. Saluti.

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LOCAZIONE PARTE COMUNE

Non potendo acquistare il pianerottolo condominiale per collegare i due appartamenti di mia proprietà in quanto un condomini è contrario alla vendita, come posso risolvere questo problema? potrei chiedere il pianerottolo in affitto? in questo caso sarebbe sufficiente la maggioranza semplice? grazie.

In caso di locazione della parte comune basta, in genere, la maggioranza semplice; nel Suo caso particolare - però - probabilmente non è sufficiente, perchè tratterebbesi di locazione ultranovennale, se ho ben capito. Visto la peculiarità del caso, Le consiglio di rivolgersi ad un legale di Sua fiducia, per una più attenta ed approfondita disamina dei fatti e della documentazione. Saluti.

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SCADENZA CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il primo gennaio 1969 stipulai un contratto d'affitto appartamento per uso abitativo. La nuova proprietaria mi ha comunicato la fine locazione per il 30 dicembre 2012, io la sposto al 2013: Chi ha ragione ? Molte grazie.

Bisognerebbe specificare quando è avvenuta la prima scadenza per effettuare tutti i calcoli successivi; in ogni caso, un contratto di locazione che inizia il primo gennaio scade il 31 dicembre (non il 30, come mi riferisce Le sia stato comunicato), quindi vi è un vizio nella disdetta. Saluti.

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ACQUISTO PARTE COMUNE E RIFORMA DEL CONDOMINIO

Vorrei acquistare una parte di pianerottolo condominiale, non utilizzato da altri condomini, per unire due appartamenti di mia proprietà. Su 24 condomini, 23 sono d'accordo a vendermi questi 3 mq di pianerottolo ed uno solo è contrario. Siccome è necessaria l'unanimità non posso fare l'operazione. Se andrà in porto la riforma del condominio cambierà qualcosa nel mio caso? Grazie.

Solo il testo di legge definitivo potrà dare una risposta certa; allo stato attuale del disegno di legge all'esame della Camera non dovrebbe esserci alcuna variazione rispetto alla situazione normativa attuale (l'art. 1117-ter potrebbe forse essere forzato in tal senso ma a mio avviso sarebbe - appunto - una forzatura che difficilmente passerebbe il vaglio dell'esame giudiziario).
Saluti.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE NON FIRMATO E PAGAMENTO DEI LAVORI EFFETTUATI.
Prima di firmare il contratto di affitto per un locale commerciale ho fatto fare dei lavori al locale stesso; al momento della firma e quindi della lettura del contratto è uscito fuori che il soppalco del locale commerciale stesso non è agibile ma è accatastato come ripostiglio, quindi non ho più intenzione di prendere in affitto questo locale dato che l'inutilizzo dello stesso grava notevolmente sull'attività commerciale che vorrei avviare. Ora la mia domanda è: chi paga le spese dei lavori dal momento in cui non c'è nessuna firma sul contratto di affitto? c'è qualche legge che disciplina un caso simile? Grazie.

Andrebbero chiarite le circostanze di fatto e diritto nelle quali Lei ha realizzato i lavori in assenza di un contratto; in via residuale, comunque, sarà possibile esperire un'azione per arricchimento senza causa ai sensi dell'art. 2041 e 2042 C.C.
Saluti.

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MANCATA CONSEGNA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE AL NUOVO ACQUIRENTE.
Ho acquistato una casa semindipendente il venditore non mi ha mai parlato di un regolamento condominiale e non me ne ha mai fornito copia. Ora gli altri condomini mi contestano l'abuso di regole di cui io non sono mai stata messa al corrente e il versamento di spese condominiali di cui io non sapevo neppure l'esistenza. Mi posso rivalere sul vecchio proprietario? il regolamento era da allegare all'atto di vendita? Cordialmente.

Il regolamento di condominio andava senz'altro allegato all'atto di vendita; ciò però non significa che Lei sia esentato dal rispettarlo. Potrà rivalersi sul vecchio proprietario dei danni (se ce ne sono) che abbia avuto in conseguenza della mancata allegazione. Se vi sono bollette arretrate da pagare risalenti a due anni prima dell'acquisto Lei è tenuto al pagamento in solido col vecchio proprietario, su cui si potrà rivalere. Saluti.

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SPESE DI MANUTENZIONE CANNA FUMARIA COMUNE.
Sono proprietario a p.t di un appartamento in un edificio ristrutturato. Il precedente impianto di riscaldamento  centralizzato e' stato dismesso  e sostituito da impianti autonomi. Esiste ancora la canna fumaria condominiale  di 1600 cmq di sezione, che finisce in un locale condominiale dove c'e' ancora il pozzetto di ispezione dei fumi; da questo pozzetto si dirama un tubo di 15 cm di d. che sbuca, senza nessuna funzione nel locale  dove c'e' la mia caldaia autonoma che scarica i fumi all'esterno. L'amministratore sostiene che siccome l'unico locale  collegato alla vecchia canna condominiale  e' mio anche l'enorme canna fumaria ex condominiale e' mia  con tutte le conseguenze di manutenzione. Io sostengo che la canna fumaria era condominiale e salvo un titolo certo non puo' che restare condominiale, il raccordo al pozzetto e' un residuo del vecchio impianto anch'esso condominiale, la canna fumaria  non e' destinata al mio uso esclusivo e non ha nessuna funzione la diramazione che finisce nel mio soffitto. La proprieta' condominiale deve essere ceduta in proprieta' privata con un atto autorizzato dall'assemblea. Anche se non sono stato chiaro puo' darmi un parere?

La canna fumaria è condominiale, pertanto può essere utilizzata da tutti i condomini, e le spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini; tanto più nel Suo caso, ove - se ho ben capito - la caldaia scarica i fumi all'esterno in maniera autonoma, senza nemmeno utilizzare la canna fumaria comune. Saluti.

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ISTALLAZIONE SCURETTI SULLA MANSARDA
Vivo in una palazzina composta da 6 appartamenti, la palazzina e' accessoriata con scuretti di legno alle finestre fatta eccezione per gli abbaini delle mansarde (io risiedo in una di queste) che sono di forma triangolare, io vorrei istallare degli scuretti realizzati su misura (vista la forma insolita dell'abbaino), cio' servirebbe a proteggere gli attuali infissi da sole  e pioggia battenti; per poterlo fare in modo corretto e rispettando il modello e il colore degli altri scuretti condominiali...devo richiedere la maggioranza in assemblea o e' sufficiente la comunicazione all'amministratore delle mie intenzioni? grazie per la risposta che mi vorrete mandare.

Se il regolamento di condominio non dice nulla al riguardo basta la semplice comunicazione all'amministratore.
Saluti

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SOFFITTO AMMALORATO
Gentile avvocato desidero sapere se un inquilino può inviare, una lettera scritta da un avvocato, all'amministratore del condominio, per sollecitare quest'ultimo ad intervenire nel ripristino di una parte ammalorata del soffitto dei locali da lui occupati o se tale richiesta deve essere effettuata esclusivamente dal proprietario dei suddetti locali? la ringrazio anticipatamente e le porgo distinti saluti.

La richiesta dei lavori andrebbe fatta dal proprietario; la cosa migliore però è scrivere sia al proprietario che all'amministratore, segnalando il problema e specificando che in caso di inerzia si agirà per i danni subiti (ovviamente i danni alla salute spettano all'inquilino, che perciò è pienamente legittimato a richiederli).
Saluti.

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INSTALLAZIONE ANTENNA DA PARTE DEL CONDUTTORE

Questa mattina ho avuto un problema per installare una parabolica, la proprietaria non vuole che io installi la parabola mi dice che devo togliere l'antenna. Ma la parabola e' obbligatorio che me la faccia mettere oppure no? Grazie e distinti saluti.

Se il regolamento comunale lo permette e il contratto di fitto non dice niente al riguardo, Lei ha tutto il diritto di installare l'antenna.
Saluti.

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CHIUSURA RADIATORI E SPESE DI RISCALDAMENTO.

Messaggio: salve ho un problema ho affittato un locale commerciale a Parma in un condominio ho aperto un negozio di ortofrutta e per la tipologia di prodotti non posso tenere aperti i radiatori di riscaldamento altrimenti la merce andrebbe subito a male. Nel condominio il riscaldamento è centralizzato io comunque li ho chiusi e ho chiesto all'amministratore di avere uno sgravo sulla quota unnuale ma ad una riunione non me l'hanno accettata esiste una legge che mi tutela e mi da la possibilita di ridurre queste spese non indifferenti ??
nell'attesa distinti saluti

Dovrà far chiedere al Suo proprietario di casa il distacco (o la chiusura con un sigillo) dei radiatori; anche in tal caso, però, sarà tenuto al pagamento di una quota fissa, più bassa - ovviamente - di quella che paga adesso.

Saluti.

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AFFITTUARIO E PROBLEMI ALLE FOGNATURE
Domanda : il pagamento dell'affito copre automaticamente problemi del tipo: allagamenti e problemi causati dalle fognature?  se il proprietario della casa non è assicurato sulla stessa, in caso di allagamento causato da problemi alle fognature, chi deve rispondere per il danno? il propietario o l'inquilino? se uno stabile di 6 appartamenti ha con lo scarico delle fognature in comune e uno di questi ha un ritorno, quindi un allagamento per problemi delle fognature, chi risponde del danno? il solo inquilino che ha avuto il problema o la spesa deve essere divisa da tutti gli inquilini? grazie e buona giornata.

Nel caso in cui il danno sia causato da problemi strutturali degli impianti, che si sono rotti e necessitano di manutenzione straordinaria, la spesa spetta ai proprietari degli immobili; se invece il danno è causato da cattivo uso dell'impianto la responsabilità è di chi ha malamente utilizzato l'impianto medesimo, ammesso che ciò si riesca a provare.
Saluti.

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SOSTITUZIONE CALDAIA NON A NORMA
Domanda : Ho acquistato una casa tramite un'agenzia immobiliare. Dopo il rogito scopro che ci sono dei lavori da fare (sostituzione di canna fumaria e di conseguenza della caldaia, e praticare un foro in cucina dove inserire il tubo di aereazione) naturalmente nessuno mi ha parlato di dover effettuare tali lavori. Solo al rogito mi hanno consegnato il libretto di manutenzione della caldaia nel quale si evidenziavano tali mancanze. Naturalmente non ho aperto il libretto il giorno del rogito, ponendo fiducia sia nel mediatore che nel venditore. Cosa posso fare adesso? Il rogito è stato fatto il 23 dicembre 2011.
Grazie

Scriva (o si faccia scrivere da un Avvocato) una raccomandata al vecchio proprietario, in cui riferisce che l'impianto termico dell'appartamento vendutoLe non è a norma e che sarà Sua cura denunciare immediatamente la cosa alle autorità preposte, a meno che non provveda a rimborsarLe le spese necessarie alla regolarizzazione dell'impianto medesimo.
Saluti. 

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ORDINANZA COMUNALE DI DEMOLIZIONE DI UN CAMINO
Ho un accessorio in giardino (con tutte le caratteristiche di un accessorio e quindi non con requisiti abitativi) identificato come deposito attrezzi. All'interno dell'accessorio ho installato un camino siccome uso il locale come se fosse una taverna. Ora il comune mi ordina la demolizione del camino in quanto dice che la sua presenza fa si che vi sia un contrasto tra la destinazione d'uso e l'utilizzazione. Chiedo se da parte loro è lecito o se ho gli estremi per procedere legalmente.
Grazie in anticipo.

Andrebbero analizzate con cura le norme tecniche previste dallo strumento urbanistico del Comune ove Lei abita; in generale, comunque, ritengo che il Comune potrebbe aver ragione. Faccia esaminare la questione da un Tecnico di sua fiducia, e verifichi la possibilità di cambiare la destinazione d'uso del locale. In alternativa può essere esperito un ricorso al TAR, sul cui esito però, in mancanza di dati più precisi, non è possibile sbilanciarsi.
Saluti.

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EREDI DEL CONDUTTORE E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE.

Gli eredi del De Cuius possono disdire contratto di locazione prima della scadenza?

Andrebbe precisato, prima di tutto, se il De Cuius era il Locatore o il Conduttore.

Nel secondo caso, infatti, la successione nel contratto non è automatica, ma riguarda solo gli eredi conviventi stabilmente col conduttore, che subentrano pertanto nel rapporto di locazione, mentre non vi subentrano coloro che non convivevano.

Comunque sia, in genere, chi subentra nel contratto lo fa nella stessa posizione in cui si trovava il De Cuius, quindi potrà fare le stesse cose che poteva fare il medesimo.

Saluti

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USO DELLA CASA IN COMUNIONE EREDITARIA

Gentile avvocato, ho perso mia madre a settembre; la casa in cui abitava era intestata a lei e a noi 4 figli; nel 2003 mia sorella subisce uno sfratto e mia madre e noi acconsentiamo a che lei e la sua famiglia vadano a vivere temporaneamente insieme a mia madre, fino alla morte di quest'ultima; ora mia sorella non vuole andarsene: ha fatto una offerta ridicola per acquisirla ma ha detto che lei da li non andrà via, sebbene mia madre in una lettera avesse riaffermato che alla sua morte se ne sarebbe dovuta andare; quali azioni si possono intraprendere per veder tutelato il proprio diritto? si può occupare una stanza, visto che uno dei fratelli è in fitto e senza lavoro?

In seguito alla morte di Sua madre la casa è divenuta di proprietà comune di tutti gli eredi, almeno per quanto riguarda la quota che era di Sua madre, e visto che già per il resto era intestata ai figli, presumo che la comunione dell'immobile sia definitivamente cristallizzata in capo a Lei ed ai Suoi tre fratelli (a meno che non vi siano altri eredi di cui non mi ha parlato).

Mi pare anche di aver capito che Sua sorella fosse ospitata in casa temporaneamente ed a titolo di mera cortesia, e non con un contratto di locazione.

Stando così le cose, Sua sorella - essendo semplice comproprietaria della casa e non proprietaria assoluta -  non ha diritto di detenere da sola l'immobile, e qualora lo faccia potranno essere adite le vie legali, chiedendo anche una congrua indennità per l'occupazione, da cui andrà però detratta la parte per la quota di comproprietà di cui è titolare. Sconsiglio a Suo fratello occupazioni di forza dell'immobile; meglio utilizzare gli strumenti di legge.

La situazione comunque appare abbastanza complessa, quindi prenda ciò che Le ho detto solo come una indicazione di massima; una risposta più approfondita abbisognerebbe di uno studio accurato della documentazione e di molti chiarimenti sulle circostanze di fatto.

Saluti.

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RESPONSABILITA' CIVILE DEL CUSTODE

Nella mia casa di campagna ho concesso l'uso di una camera ad una amica.
Questa vi ha introdotto una sua bombola di gas che a causa di una fuga ha prodotto un esplosione e danni all'auto del vicino di casa.
Il vicino chiede il rimborso a me in quanto proprietario, è giusto o deve chiederlo a chi ha provocato il danno ? (la mia amica purtroppo nullatenente)
Grazie

Il danno va risarcito dalla Sua amica, a' sensi dell'art. 2051 C.C.; tenga presente, però, che andrà dimostrato che la casa di campagna era detenuta dalla Sua amica, altrimenti vi è responsabilità solidale.

Saluti.

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LOCAZIONE E TASSA PER OCCUPAZIONE DI SUOLO PUBBLICO

Sono titolare di una concessione di suolo publico, dove insiste una attività commerciale, che ho affittato a terzi, con regolare contratto, in cui è espresso chiaramente che tutti gli oneri per la conduzione dell'attività sono a carica dell'altra parte. Puo' il comune intimarmi il pagamento del suolo publico, avendo il contratto di cui sopra?

Temo proprio di si; il contratto da Lei sottoscritto ha effetto tra le parti (cioè Lei e l'altro contraente), ma non vincola terze parti, nel Suo caso il Comune, agli occhi dei quali Lei continua ad essere il titolare della concessione. Naturalmente, considerate le clausole contrattuali, l'altro contraente sarà tenuto a rimborsarLa dell'esborso sostenuto.

Saluti.

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ESENZIONE ICI - REGISTRAZIONE CONTRATTO COMODATO OBBLIGATORIETA'

Risiedo in una casa appartenente a mia madre. Mia madre e' residente in un altra casa , di un'altra regione. Il comune ove risiedo io, ha dato la possibilita' di avere un esenzione ici per quanto riguarda la casa data in comodato gratuito ad un parente con legame diretto, come un figlio. Cosi' mia madre ha compilato la domanda e l'ha consegnata come le e' stato suggerito dal dipendente comunale , che si e' attivato subito per il rimborso dell'ici anno 2011, che comunque era gia' stato pagato prima di scoprire questa cosa.

Ora vorrei sapere pero' se e' obbligatorio registrare il contratto tra me e mia madre all'agenzia delle entrate, oppure basta un accordo verbale, oppure bisogna avere una scrittura privata in casa per eventuali controlli. Il dipendente comunale, e' assolutamente certo che, per questa esenzione lui non ha bisogno di tale contratto, ma solo della dichiarazione spontanea, che tale casa e' in comodato gratuito data a me. La registrazione di tale contratto all'agenzia delle entrate costa 169 euro, e se non e' obligatoria, ne farei volentieri a meno di spenderli.
Grazie

Se il dipendente comunale ha detto a Sua madre che non ha bisogno di un contratto scritto, non vedo perchè non prestargli fiducia. In generale, la questione è la seguente: il contratto di comodato può avere anche forma orale, e in tal caso non vi è nessun obbligo di registrazione; se però viene fatto in forma scritta (cosa consigliabilissima, peraltro, ai fini della prova) la registrazione è obbligatoria.
Saluti.

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CONDOMINI MOROSI - DECRETO INGIUNTIVO - OBBLIGO DI INFORMATIVA ALL'ASSEMBLEA - CONDOMINIO DI GESTIONE - COOPERATIVA
Volevo sapere l'amministratore che decide di inoltrare dei decreti ingiuntivi esecutivi nei confronti di condomini morosi deve in assemblea cmq testimoniare, con ricevute, raccomandata, che ha effettivamente richiesto i medesimi decreti? Un condomino puo' richiedere di sapere chi siano coloro a cui l'amministratore ha inviato i decreti ingiuntivi o sono tutelati da privacy? Il decreto ingiuntivo esecutivo puo' essere intrapreso solo dopo che tutti sono diventati proprietari, cioè c'è stato il rogito, o se il condominio fa parte di una cooperativa, si può fare anche quando si è tutti ancora assegnatari e non ancora proprietari? grazie attendo sue. Buona giornata

I decreti ingiuntivi non si richiedono con raccomandata ma con deposito del ricorso in Cancelleria; può esservi una raccomandata solo all'atto della notifica, se questa non è eseguita a mani; a parte ciò l'Amministratore ha obbligo di riferire ai condomini, anche in maniera circostanziata, se richiesto.
Il diritto di Privacy non è opponibile tra condomini, quando riguarda il mancato pagamento di quote condominiali, in quanto ogni condomino ha diritto a conoscere la situazione economica del condominio.
I decreti ingiuntivi probabilmente possono essere chiesti anche se di fatto esiste solo un condominio di gestione (come nel caso esposto); su tale punto però appare necessario approfondire la questione con una attenta lettura della documentazione, al fine di verificare le particolarità del caso concreto; infatti nelle cooperative vige un regime diverso da quello del normale condominio, in cui le norme applicabili molte volte vanno rinvenute negli atti di assegnazione, oltre che nella normativa speciale.
Saluti

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INERZIA DELL'AMMINISTRATORE

Vivo in un condominio di 27 proprietari, alcuni di loro sono anni ed anni che non pagano regolarmente le quote condominiali. Di questo se ne serve l'amministratore per giustificarsi del fatto di non effettuare regolare manutenzione e lavori straordinari nel condominio. Gli abbiamo tante volte richiesto di intraprendere azioni legali contro questi, tramite lo strumento che ha a disposizione cioè il decreto ingiuntivo esecutivo, ma lo stesso amministratore per il momento non ne ha voluto sapere. Però utilizza il fatto che molti non pagano per giustificarsi di non far nulla. E intanto all'interno del condominio non viene effettuato nessun tipo di manutenzione.
Come possiamo agire, a parte non riconfermarlo piu' nella prossima riunione che si farà? E' possibile denunciarlo per negligenza nel suo operato? Perchè tutto fa tranne che comportarsi come un buon padre di famiglia.la ringrazio in anticipo della risposta. buona giornata

Tra i compiti dell'Amministratore rientra quello di riscuotere i contributi, quindi è tenuto a farlo; il fatto che da diversi anni sia inerte verso i condomini morosi è comportamento negligente, che potrebbe giustificarne la revoca. Se dall'operato dell'Amministratore derivano danni al condominio egli sarà tenuto a risponderne personalmente.

Saluti.

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VIZI DELL'IMMOBILE VENDUTO

Ho acquistato 3 anni fa un appartamento senza intermediazione di agenzia, bensì di un terzo amico del venditore il quale non solo ha taciuto le condizioni dell'immobile ma, alla mia domanda, ha verbalmente risposto "le facciate sono a posto". Ci penso da tempo ma non mi sono ancora decisa a rivolgermi ad un legale per avere un parere relativo ad una mia azione per ottenere risarcimento del danno/riduzione del prezzo pagato a causa della spesa per facciate da sostenersi. Dolo incidente? Errore? Vorrei sapere cosa ne pensa. In relazione alla soluzione da me ipotizzata di dolo incidente e conseguente possibilità di riduzione prezzo pagato per l'appartamento, mi rimane il dubbio se la facciata di una casa sia considerata di tale evidenza da escludere ogni azione o invece se, come è successo nel mio caso, può essere accettabile che ad occhio non si vedesse affatto l'esigenza immediata di rifacimento facciate, anche perchè sono stata accompagnata a visionare la casa sempre al buio.
Ringrazio in anticipo e porgo i migliori saluti.

Probabilmente ci ha pensato troppo a lungo; i vizi vanno denunciati entro otto giorni dalla scoperta e - comunque, entro un anno dalla consegna. Dalla Sua domanda non è chiaro se Lei abbia comprato una casa nuova o usata; se è ancora nei termini potrebbe avvalersi della garanzia decennale prevista in materia di appalto, ammesso che i vizi lamentati rientrino in tale tipologia. In tal caso i vizi andranno denunciati entro un anno dalla scoperta, che la giurisprudenza tende a far coincidere con la piena consapevolezza del vizio acquisito tramite una consulenza tecnica. Data la complessità della questione Le consiglio comunque di rivolgersi ad un Avvocato, almeno per un consulto più approfondito che possa tener conto di un attento esame della documentazione (specie di ciò che Lei ha effettivamente firmato) e dello stato dei luoghi.
Saluti.

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PARCO CONDOMINIALE: COME SI CALCOLANO LE MAGGIORANZE?

Domanda: in una assemblea straordinaria di due palazzine, una di 22 proprietari e una di 19, come vengono calcolati i nuovi millesimi per approvare quanto proposto dall'amministratore? ringrazio e invio cordiali saluti.

Mi sembra di capire che si tratti di assemblea di un parco in cui insistono due fabbricati (palazzina A di 22 proprietari e palazzina B di 19 proprietari). In tal caso le maggioranze per le parti comuni vanno calcolate normalmente, con le tabelle millesimali all'uopo redatte da un tecnico secondo i consueti criteri di cui al codice civile. Se il problema, invece, è che non esistono affatto le tabelle millesimali (e perciò bisogna predisporle) bisognerà dare incarico ad un tecnico affinchè provveda a tanto, dopo di che le tabelle medesime andranno approvate in assemblea.

Saluti.

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DANNI IMMOBILI RISARCIMENTO OLTRE DIECI ANNI?

Il costruttore della casa può essere responsabile dei difetti (molto gravi) della casa anche oltre il decennio previsto dall'art. 1669 CC?

Si, può ben essere responsabile.

La responsabilità di cui all'art. 1669, infatti, è di tipo contrattuale, tra appaltatore e committente. Esistono però nell'ordinamento civile altre norme che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, e precisamente quelle di cui agli artt. 2043 C.C. "Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno" e 2053 C.C. "Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione" (in tal caso il proprietario avrà azione di regresso nei confronti del costruttore ai sensi del citato art. 2043).

La differenza tra la normativa in esame è che il 1669 non presuppone ne' dolo ne' colpa, ed inoltre vale solo tra le parti; il 2043 e il 2053, invece, presuppongono il fatto illecito (dolo o colpa, appunto) e sono validi erga omnes.

Saluti

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LAVORO IN NERO NEL CONDOMINIO

E' possibile lavorare nel proprio condominio senza assicurazione partita iva ecc? mi spiego meglio: una mia amica lavorava nel propio condominio(lavava le scale) assiema ad una compagna, dello stesso condominio. Però per colpa di un inquilino che si è lamentato ad una riunione non lavorano più, perchè essendo senza assicurazione ecc dicono che non potevano farlo. Ma è vero? o c'è una qualche "scappatella", non sò, tipo un accordo, o un contratto con l'amministratore o cose del genere ??

La risposta, chiara e inequivocabile è NO.

Non è legale lavorare a nero, e farlo espone il condominio e l'Amministratore ad una serie di rischi da brivido, cominciando dalle possibili cause di lavoro azionate dalla persona che per anni ha lavato le scale in nero, alle responsabilità risarcitorie e penali in caso di malaugurato incidente nello svolgimento del lavoro, alle denunce per omessa contribuzione previdenziale... insomma, accettare di far lavorare qualcuno in nero nel condominio è un comportamento da persone insane.

D'altra parte, se si dimostrasse che effettivamente non si trattava di lavoro subordinato, i guai li passerebbe anche il lavoratore in nero, che ha messo in piedi una ditta di pulizie abusiva, senza pagare tasse, contributi, assicurazioni, senza rispettare norme di sicurezza...

Insomma: se la sua amica ha voglia di lavorare nei condomini si faccia assumere da una ditta seria e con le carte in regola.

Saluti.

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VICINA RUMOROSA NELLE ORE NOTTURNE: COME TUTELARSI?

Da circa due mesi è arrivata una vicina di casa molto rumorosa, sia di giorno che di notte. Canta all'una di notte, telefona alle amiche alle 3 di notte, ospita spesso amici con i quali fa baccano e non ha nessun limite di orari e rispetto purtroppo per me.... ho chiamato i carabinieri e parlato con i suoi padroni di casa ma tutto ciò non ha portato a nessun esito positivo... anche questa notte ha svegliato me e mia moglie in due tempi, prima alle 2:45 e poi alle 4:50, la smette solo quando esausto mi sveglio e comincio a urlarle contro... Che fare?

Faccia una denuncia (scritta, non verbale) ai Carabinieri, indicando con precisione i fatti ed i testimoni. Si presenti di persona in caserma, perchè deve sottoscriverla in loro presenza, e se ne faccia dare una copia. Curi di indirizzare la denuncia anche alla Procura della Repubblica presso il Tribunale ove Lei abita. Già che c'è, la indirizzi anche al Comune di residenza. Se nessuno si muove mi spiace, ma dovrà necessariamente rivolgersi ad un Avvocato (con i necessari esborsi).

Saluti.

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BALCONE CONDONATO: CHI PAGA LE SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA?

Sono proprietaria di un appartamento all'ultimo piano in un condominio di 5 condomini. Quando ho acquistato l'appartamento ho scoperto che era stato condonato un balcone precedentemente costruito sia nel mio appartamento che in quello a me sottostante (di proprietà di altro condomino). L'anno scorso ho rifatto il mio balcone e i due pilastri interni. Pochi giorni fa il condomino proprietario dell'appartamento al piano a me sottostante mi ha informato oralmente che il suo balcone andava rifatto e che i pilastri sottostanti al suo balcone pure altrimenti si rischia che entrambi i balconi crollino. Oggi sono iniziati i lavori ma io non ho visto nè un preventivo nè c'è stata una assemblea condominiale. Di seguito le mie domande: A chi spetta il pagamento del rifacimento dei pilastri che reggono entrambi i balconi? il fatto che io l'anno scorso abbia fatto già i lavori al mio balcone non ha alcuna influenza?

I pilastri sono parti comuni dell'edificio, perchè servono a mantenerne la struttura, quindi il costo per la loro riparazione spetta a tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà. Nel Suo caso, però, c'è un elemento ulteriore, e cioè il fatto che la struttra dell'immobile sia stata modificata da costruzioni successive; a questo punto dovrebbe attivarsi presso l'Amministratore per verificare se la cosa sia stata concordata col condominio ed in che termini; probabilmente sarà stato concordato che le spese spettano ai proprietari dei balconi condonati (il che spiegherebbe anche perchè non vi è stata ne' assemblea di condominio ne' presentazione di preventivi).

Saluti.

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TUBO ROTTO NELLA PROPRIETA' DEL VICINO E INFILTRAZIONI: CHI PAGA?

Danni causati dalla rottura di un tubo esterno (attacco lavandino giardino) dentro la proprietà della mia vicina. Ho avuto un danno che ho dovuto sistemare per un totale di 4000 euro. il mio vicino mi ha risposto che lui non ha colpa e che il tubo non è stato coibentato e che se voglio indietro i soldi devo chiedere i danni al costruttore. faccio presente che la loro abitazione è disabitata da 2 anni e che qui ha nevicato 2 anni di seguito e il tubo si è spaccato a causa del gelo e della loro incuria senza parlare dello stato del loro giardino, una porcilaia!!!! cosa posso fare? se faccio causa i soldi li riavrò indietro???

Lei ha assolutamente ragione ed il Suo vicino è tenuto a risarcirle il danno. Se la colpa è dei lavori male eseguiti dalla ditta che ha lavorato nella proprietà del Suo vicino sarà lui a doverla chiamare in causa e - eventualmente - farsi rimborsare a sua volta. Le scriva (o Le faccia scrivere da un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui gli chiede formalmente il risarcimento, informandolo che in caso contrario lo citerà in giudizio. Conservi con cura le fatture e le ricevute attestanti gli esborsi che ha sostenuto a causa delle infiltrazioni, Le serviranno sia in caso di accordo transattivo che in caso di azione giudiziaria.
Saluti.

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CALDAIE PRIVATE E CONDOMINIO: MANUTENZIONE A CHI SPETTA?

Nel condominio dove abito alcuni proprietari non fanno manutenzioni sulle proprie caldaie. Se per caso dovesse saltare la responsabilità su chi graverebbe, sul proprietario della caldaia o sull'amministratore? l'amministratore si deve attivare per obbligre i condomini alle manutenzioni delle caldaie?

ELIMINAZIONE DEL CAMINO PRIVATO

Nel nostro condominio c'è un proprietario dell'ultimo piano che ha un camino. Più di una volta, per mancanza di manutenzione, tale camino si è incendiato, spargendo fumo e polveri. Possiamo costringerlo ad eliminare il camino?

No, però potete intimargli di tenere il camino pulito con la necessaria manutenzione; e ovviamente potete chiedergli il risarcimento dei danni causati degli incendi. 

Saluti.

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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E RIMOZIONE CONDIZIONATORI ESTERNI

Ho comprato un appartamento in uno stabile alcuni mesi fa. Quando ho stipulato il contratto ero ancora l'unico acquirente e non era stato approvato alcun regolamento di condominio. Appena avute le chiavi ho fatto dei lavori in casa, montando anche i condizionatori, ragion per cui ho dovuto posizionare i motori esterni sulla parete del mio balcone. Adesso alcuni condomini dicono che li devo togliere, perchè sono contrari al regolamento condominiale (che hanno approvato successivamente, ma che io non ho firmato). Che devo fare?

Se quando ha comprato l'appartamento il regolamento di condominio ancora non era stato approvato, i condomini non possono pretendere la rimozione, a meno che Lei successivamente non abbia rinunciato espressamente al diritto acquisito; tale rinuncia rappresenta limitazione del diritto di proprietà, quindi necessita della forma scritta ad substantiam.

Saluti.

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DIVISIONE APPARTAMENTO E NUOVE TABELLE MILLESIMALI

Recentemente ho effettuato dei lavori all'interno del mio appartamento, dividendolo in due; adesso però le tabelle millesimali non rappresentano più lo stato di fatto dell'immobile. E' necessario ricalcolare tutti i millesimi e fare approvare le nuove tabelle in assemblea?

No, tutto ciò non è necessario, a meno che Lei nell'eseguire i lavori di divisione dell'appartamento non abbia - secondo la previsione del codice civile - notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (il che pare decisamente improbabile - se non impossibile - in caso di semplice divisione dell'appartamento). 

Basterà semplicemente comunicare all'amministratore i nuovi millesimi delle due unità immobiliari, che ovviamente, sommati tra loro, dovranno essere uguali a quelli precedentemente attribuiti al vecchio appartamento singolo.

Saluti.

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NEGOZIO E SPESE COMUNI
L'edificio in cui abito e' composto da vari appartamenti con scala comune, ascensore, garage interrati, rampa e vialetto d'accesso. Un negozio al piano terra e' disposto esternamente alle parti comuni. Il proprietario del negozio vorrebbe evitare qualsiasi spesa per quello che riguarda scala condominiale e ascensore. Va precisato che dal negozio e' possibile accedere a scale e ascensore, che sono quindi potenzialmente usufruibili dal negoziante; il negozio inoltre ha antenna sul tetto dello stabile condominiale e cavo dedicato il cui accesso avviene solamente tramite scala comune. Tanto precisato, il negoziante è tenuto a compartecipare alle spese per scale e ascensore?

Se c'è accesso alle scale e all'ascensore vi è anche obbligo di contribuire alle spese, a meno che il regolamento condominiale non disponga diversamente.

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TAVOLINI E SUOLO PUBBLICO
Sono proprietario di un edificio che affaccia nella piazza principale del mio comune. Un ristorante che si trova dall'altra parte della piazza, separata da casa mia da una scala pubblica larga tre metri e mezzo che porta alla Chiesa, ha collocato i tavoli con ombrelloni proprio sotto il mio edificio e non davanti il suo locale; in tal modo cosi impedisce l'accesso ai negozi presenti al piano terra del mio edificio e crea distubo all' appartamento al primo piano a causa dell'immisione di rumori causati dagli avventori. E' possibile legalmente fare queste cose?

Premesso che il gestore del ristorante non ha alcun diritto di pregiudicare l'accesso ai negozi di proprietà del Lettore, se ha però pagato la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, ha il diritto di collocare sedie e tavolini sullo spazio assegnato. Le consiglio di scrivergli (o di fargli scrivere da un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui gli intima di attenersi strettamente a quanto consentitogli dalla P.A. e di non impedire in ogni caso l'accesso ai negozi.

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CANNA FUMARIA E DANNI: CHI NE RISPONDE?
Se il mio camino perde quando piove e crea un danno all'appartamento di mia proprietà, la sistemazione deve essere pagata da tutto il condominio?

Dipende: se la canna fumaria è condominiale ne risponde l'intero condominio, così come - qualora sia comune solo ad alcuni condomini - ne rispondono i proprietari. Se, come mi pare di capire, la canna fuimaria in questione è di Sua esclusiva proprietà non potrà che farsene carico Lei stesso.

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PANORAMA ALTERATO
Vivo in uno stabile il cui terrazzo affaccia sul piazzale di una ditta che vende elementi idraulici. La ditta in questione ha comprato poco tempo fa anche l'immobile confinante e così ha allargato il piazzale ove deposita la merce in attesa di essere venduta. Il problema è che in questo modo ho tutta la vista  occupata dal terrazzo di questa ditta, che vi accatasta WC, vasche da bagno, bidet e altri oggetti non troppo gradevoli da vedere. Ma lo può fare? gli immobili si trovano in zona residenziale, al centro della città, in area “di lusso”, per così dire. Oppure devono seguire regolamenti comunali specifici?

A quanto pare di capire il materiale accatastato è nuovo di fabbrica, in quanto si tratta di negozio che vende al pubblico e non di una discarica, quindi non vi sono immissioni di odori sgradevoli; stando così le cose Le consiglio di controllare al Comune (o di farsi controllare la cosa da un tecnico qualificato) se il suo vicino ha acquisito le autorizzazioni necessarie a svolgere l'attività; in caso risulti tutto regolare temo ci sia poco da fare: dovrà tenersi la (poco gradevole) vista.

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CONDOMINIO MINIMO: LAVORI  URGENTI E LAVORI NON URGENTI
Siamo proprietari di un appartamento al 1° piano e di alcuni locali a piano terra insieme ad un altro soggetto titolare di un appartamento al 2 piano e di un garage a piano terra notevolmente inferiore al nostro ¼ circa. Questo comproprietario lamenta ora infiltrazioni da terrazzo e chiede di fare i lavori. Abbiamo detto che era giusto intervenire e quindi lo abbiamo autorizzato a chiedere i preventivi. Nel chiedere i preventivi di sua iniziativa o su suggerimento delle ditte interessate ai lavori oltre al terrazzo ha chiesto tutta una serie di altri interventi quali sistemazione di parti di intonaco, rimozione muretto di protezione del terrazzo, tinteggiatura dell’intero edificio, rifacimento dei canali e rifacimento dei balconi. Vorrei sapere - trattandosi di opere non necessarie, fatta eccezione per l’impermeabilizzazione del terrazzo - cosa possiamo fare per contrastare questa iniziativa, quanto vale la nostra quota maggioritaria dei millesimi. Le opere accessorie di abbellimento dell’edificio come vanno concordate? L’eventuale proposta di sostituire il terrazzo con un tetto e quindi con un notevole aumento della spesa può essere rifiutata?

Il vostro comproprietario può pretende solo l'esecuzione dei lavori che portino alla eliminazione delle infiltrazioni; il resto va normalmente deciso in base ai millesimi di proprietà, con gli ordinari criteri stabiliti dal Codice Civile, anche se si tratta di condominio minimo. In particolare, per la sostituzione del terrazzo con un tetto c'è bisogno dell'unanimità. Le consiglio una lettura delle 100 domande sul condominio presenti su questo sito: http://studiolegaledauria.jimdo.com/pareri-giuridici-on-line/100-domande-sul-condominio

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INQUILINO TRASCURATO E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE.
Pochi mesi fa ho affittato il mio appartamento per uso abitativo con contratto di locazione regolarmente registrato. Il conduttore ha proceduto al pagamento con regolarità solo il primo mese. Da circa tre mesi invece non rispetta più la data del pagamento, pagando regolarmente con un ritardo di due o tre settimane. A parte ciò ho ricevuto numerose lamentele dai condomini del palazzo riguardo alla scarsa cura da parte dell'inquilino dell'appartamento in termini di igiene e pulizia. Tenuto conto che il contratto prevede alcune clausole recessorie tra cui il ritardo nel pagamento e l'obbligo di mantenere l'appartamento con dignità e cura, ci sono gli estremi per rientrare il possesso dell'appartamento? Se si come agire?

Il mancato pagamento del canone alla scadenza concordata legittima il locatore all'azione di sfratto per morosità; la violazione delle altre clausole contrattuali invece potrebbe legittimare l'azione di risoluzione per inadempimento. In ogni caso Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato - a cui farà leggere con attenzione il contratto di locazione stipulato - e che potrà consigliarla in maniera più puntuale in merito alle azioni concretamente attuabili nel caso specifico.

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VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO DA PARTE DI TERZI.
Nel condominio in cui abito, in una delle prime riunioni condominiali, è stato deliberato all'unanimità di vietare il parcheggio delle auto lungo il perimetro che poi dà accesso al portone d'ingresso. Per la sosta delle auto, infatti, non ci sono problemi, visto che c'è un ampio parcheggio comunale, frutto della concessione stipulata tra costruttore e comune. Succede però che adesso, mentre i condomini non sostano dinanzi al portone come deliberato in assemblea, sono gli altri dei palazzi vicini che lo fanno. Come fare per impedirlo?

Da quel che riferisce pare proprio che terze persone non autorizzate accedano all'area di proprietà privata del condominio, il che ovviamente rappresenta un comportamento illecito; l'Amministratore potrà rivolgersi ad un Avvocato per far cessare imediatamente le molestie. Naturalmente i comportamenti lamentati andranno documentati con cura. Non sarà inutile apporre un cartello recante divieto di accesso ai non condomini all'ingresso dell'area comune.

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OCCUPAZIONE PERMANENTE DELLO SPAZIO COMUNE
Ho acquistato in primavera un appartamento al mare, precisamente al piano terra di un edificio quadrifamiliare su due piani. L'edificio è inserito in un complesso di 12 appartamenti in cui non è stato mai formato un Condominio. L'atto di acquisto dice che l'appartamento è delimitato su tre lati da spazio di isolamento mentre il terzo lato dà su appartamento di terzi. In pratica, nella parte posteriore, affaccia con due finestre su una striscia di terreno di circa 1,50 metri oltre cui vi è un muro di cinta. Orbene il proprietario di uno dei due appartamenti al piano superiore ha depositato, nella suddetta striscia e davanti alle mia finestre, alcune biciclette ed una canoa. L'ho invitato a rimuovere tale materiale ma si è rifiutato, affermando che anche quella striscia di terreno è proprietà comune e che quindi non avrebbe proceduto a rimuovere detti oggetti. Posso pretendere che questo signore smetta di occupare spazi non di pertinenza? Non esiste un diritto alla privacy sotto le finestre?

Credo che inizi male il Suo periodo di futuro riposo al mare se già ha liti condominiali pure in quel sito... Comunque sia Lei ha perfettamente ragione, infatti l'occupazione stabile degli spazi comuni con cose di pertinenza del condominio è vietata in quanto ne altera la destinazione. Anche se non è mai stata formalizzata la costituzione del condominio, che però di fatto esiste, Lei potrà convocare  l’assemblea dei condomini per  cercare di trovare una soluzione che concili il suo diritto alla riservatezza con l’esigenza di trovare una sistemazione a  biciclette e canoa.

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LOCAZIONE DISDETTA E SPESE CONDOMINIALI
Io e mio marito abbiamo preso in affitto un appartamento 4 anni fa: il proprietario ci ha fatto un contratto 4+4. Visti gli ottimi rapporti che avevamo con il proprietario gli abbiamo dato la disdetta in modo informale durante una cena a casa loro, senza lettera di preavviso.  Noi ora abbiamo acquistato casa in un altro comune ma il vecchio affittuario vuole lo stesso i 3 mesi di affitto pagato (erano 6 ma 3 li abbiamo vissuti all’interno dell’immobile). Il punto è che prima di andarcene eravamo d'accordo di trovare entrambi dei nuovi inquilini cosi da occupare subito la casa senza che noi dovessimo pagare mutuo e affitto insieme ma il proprietario non ha mai cercato nessuno continuando a chiederci i soldi  noi e in più quando io gli trovavo qualcuno non gli andava mai bene. Ora per noi è diventato impossibile pagare mutuo e affitto insieme ma nonostante facciamo i salti mortali per fargli avere i soldi anche se in ritardo lui ora ci ha chiesto pure le spese condominiali fino al momento che abbiamo lasciato casa. Mio marito fa il carabiniere in un altra città e ho sentito dire che per le Forze dell’Ordine i mesi di preavviso cambiano visto che sono costretti spesso a spostamenti.

L’art. 1613 c.c. stabilisce  che gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda. In tale ipotesi il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta. Circa le spese condominiali controlli attentamente se il contratto di locazione con vecchio proprietario preveda l'onere delle medesime a carico del conduttore.

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LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI
Sono in affitto in un mini appartamento semiarredato. Il resoconto delle spese condominiali l’amministratore a chi lo deve mandare? Al conduttore o al proprietario? L’amministratore non mi manda il conto delle spese condominiali, il conto lo manda al proprietario, il quale proprietario non lo manda a me; per cui, io risulto perennemente moroso. C’è un art. del codice civile, che regolamenta questo?

L’amministratore è tenuto ad inviare il rendiconto delle spese condominiali al condomino-locatore, essendo questi, per legge, il soggetto tenuto al pagamento dei contributi condominiali. Di fatto, in base a specifica clausola contenuta nel contratto di locazione, a pagare è il conduttore, che ha il diritto di esigere dal locatore la documentazione giustificativa del richiesto importo. Nella situazione prospettata dal lettore, quindi, ad essere in mora non è lui ma il locatore. Ad ogni buon conto controlli attentamente se il Suo contratto di locazione preveda espressamente l'onere delle spese condominiali a carico del conduttore.

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TERRAZZA A LIVELLO E RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE
Vorrei sapere con certezza se c'è una norma e sentenze che regolano in maniera inequivocabile la ripartizione delle spese del balcone di casa mia che è la copertura del patio dell'abitazione sottostante e che è il proseguimento di un terrazzo che funge da lastrico solare di un altro appartamento sempre sottostante al mio. Orbene, sono state rifatte le facciate nel mio condominio e in corso d'opera il direttore dei lavori si è accorto, su sollecitazione dei Proprietari dell'appartamento sottostante al mio che dal mio terrazzo, nonché, dal mio  balcone pervenivano grosse infiltrazioni e che era urgente rifare la guaina e il pavimento onde evitare ulteriori danni sia al patio sottostante che all'abitazione di cui sopra. Io ho dato l'assenso ai  lavori dicendo che la metà delle spese le avrebbero dovute sostenere i proprietari sottostanti? vorrei avere un autorevole parere in merito.

Par di capire che la terrazza a livello funge anche da copertura del sottostante patio; in tal caso la sua disciplina è assimilabile a quella del lastrico solare di uso esclusivo per cui, ai sensi dell’art. 1126 c.c., la relativa spesa va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario della terrazza  e di due terzi a carico del proprietario del patio.

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ AL PIANO TERRA: CHI PAGA?
Mia mamma (molto anziana) è proprietaria di un appartamento al piano terra (in un condominio) dove c'è molta umidità, a causa di un'infiltrazione che viene da fuori. Il condominio non vuole partecipare alle spese di ristrutturazione o bonifica dell' appartamento, dice che il problema è suo, è giusto questo? Mi spiego con un esempio: se il proprietario dell'ultimo piano ha un'infiltrazione dal tetto siamo tutti chiamati a partecipare, e se il problema è di sotto non è così? Mi sembra un po' strano. Che si può fare?

Se le infiltrazioni provengono dal sottosuolo dell’edificio il condominio è tenuto a farsi carico della spesa occorrente alla loro eliminazione. Infatti la Cassazione ha statuito che,  per il combinato disposto degli artt. 1117 e 840 c.c., il sottosuolo, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c. fra le parti comuni dell'edificio, dev'essere considerato di proprietà comune a tutti i condomini, a meno che il titolo non disponga altrimenti. Pertanto, in difetto di una contraria indicazione contenuta negli atti di acquisto o nel regolamento condominiale,  Sua madre potrà  invitare l’amministratore ad assumere le opportune iniziative, e qualora la richiesta non dovesse avere esito, rivolgersi al Giudice.

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LOCAZIONE E PERTINENZE
Sono proprietario di due appartamenti, entrambi con due pertinenze: cantina e posto auto all'interno del garage condominiale (garage che ho regolarmente frazionato e quindi ogni posto auto ha i suoi dati catastali identificativi). Sono entrambi affittati, e nei contratti di affitto ho riportato i soli dati catastali dell'appartamento e della cantina, ma non quelli del posto auto nel garage condominiale. Ora uno dei due inquilini é deceduto, e l'altro vorrebbe avere la sua cantina e il suo posto auto, perché sono entrambi più grandi. Ritengo di doverlo notificare all'Agenzia delle Entrate, non solo perché sul 740 la dichiarazione riporta le rendite suddivise appartamento per appartamento, ma anche da un punto di vista giuridico, perché se un inquilino accidentalmente crea un grosso danno nella sua pertinenza, può dire che la cantina non é quella indicata sul suo contratto. Vorrei avere un Suo parere, e l'eventuale procedura da seguire per essere perfettamente in regola, perché vorrei tanto poter accontentare il mio inquilino.

Se si prova che il conduttore ha causato un danno, egli è tenuto a risarcirlo indipendentemente dalle risultanze contrattuali. La situazione può essere regolarizzata comunicando all’Agenzia delle entrate lo scioglimento anticipato dell’attuale contratto (pagando la relativa imposta fissa) e registrando un nuovo contratto (la cui scadenza sarà ovviamente diversa da quella del precedente), comprendente le nuove pertinenze, individuate con i rispettivi dati catastali. Tenga presente che il nuovo contratto sarà nuovo in tutto, quindi anche nel calcolo della durata; qualora abbia calcolato di rientrarne in possesso entro una determinata data, ne tenga debito conto.

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APPALTO E VIZI DELL’OPERA
Nel 1997 ho acquistato un nuovo appartamento  in un condominio. Purtroppo si sono verificati problemi di infiltrazione d'acqua nelle terrazze e nelle parti comuni. L'impresa costruttrice nel 2006 ha eseguito lavori per la sistemazione, che però non ha eseguito correttamente, infatti dopo i  lavori di ripristino,  il danno si è esteso oltre che altre terrazze ai garages sottostanti, cantine e corridoio. Richiamando l'impresa ora è disposta a contribuire alle spese per la sistemazione "a regola d'arte",  con una partecipazione del 50%. Considerato che gli ultimi lavori  sono stati eseguiti nel  2006  dall''impresa, il danno si è poi aggravato sempre a causa dell'impresa, questa  è responsabile per altri 10 anni? Come si dovrebbero  ripartire eventualmente la spese con i condomini? E' esatto dire per le parti comuni in millesimi, per le parti private dove si sono le terrazze ed i garage sottostanti al 50% ognuno? Cosa ci consiglia: un'azione legale oppure accettare il 50%? Se non si interviene velocemente  ci possono essere seri problemi.

L’impegno del costruttore di provvedere all’eliminazione dei vizi dell’opera implica il riconoscimento unilaterale dell’esistenza di questo vizio e dà vita ad un’obbligazione nuova rispetto a quella originaria di garanzia, svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di cui all’art. 1667 c.c. e soggetta, invece, all’ordinaria prescrizione decennale (Cass. 7/7/1995, n. 7495), prescrizione decorrente da quando interviene l’accordo fra le parti. Se l’entità delle riparazioni non è molto elevata, piuttosto che avventurarsi in una causa è preferibile accettare le proposta dell’appaltatore, avendo cura di far seguire i lavori da un professionista designato dall’assemblea dei condomini. La spesa richiesta dalle riparazioni alle parti comuni va suddivisa fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.), mentre la spesa occorrente al rifacimento del solaio va ripartita in parti uguali fra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastante, seguendo il criterio dettato dall'art. 1125 c.c.

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SUPERCONDOMINIO E DELIBERE: CONVOCAZIONE ASSEMBLEA
La mia palazzina fa parte di un gruppo di altri condomini ubicati nello stesso quartiere. Si tratterebbe di un Supercondominio composto da circa 300 persone che esiste di fatto ma non giuridicamente in quanto sprovvisto di sede, di atto costitutivo e di organi esecutivi e deliberanti. Parecchi lavori che andrebbero eseguiti per la cura e la tutela delle proprietà comuni non si fanno per l’ostruzionismo di qualche condomino che, nell'ambito dell'Assemblea del proprio condominio, si oppone a che l'Assemblea stessa deliberi su talune problematiche che pure sono urgenti e dovrebbero essere affrontate nell'interesse di tutti. Così facendo otteniamo solo la svalutazione delle nostre proprietà. Esempio: c'è una vasta area che andrebbe bonificata al più presto perchè piena di spazzatura e sterpaglie. Area che d'inverno si allaga moltissimo diventando impercorribile e causando, tra l'altro,  l'afflusso di parecchia umidità alle fondamenta del mio palazzo e delle altre palazzine che si affacciano sull'area stessa. Trattandosi della cura anche della mia proprietà, ho chiesto all'amministratore di raccogliere dei preventivi per portarli al vaglio dell'Assemblea del mio condominio ai fini della delibera necessaria per far iniziare i lavori. Una persona si oppone da anni perchè a suo dire la nostra Assemblea non sarebbe legittimata a deliberare su tematiche che riguardano anche altre palazzine, tematiche che dovrebbero essere affrontate, a suo dire, al di fuori della nostra Assemblea magari in pizzeria o in altro locale. Che fare?

L’assemblea di uno dei condomìni facenti parte del  supercondominio non può deliberare su argomenti riguardanti anche gli altri condomìni, per cui è necessario convocare l’assemblea del supercondominio: l’iniziativa può essere presa, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans c.c., da ciascun condomino, quindi anche Lei potrebbe attivarsi.

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RECESSO ANTICIPATO DEL LOCATORE
Cinque mesi fa ho stipulato un contratto regolare di affitto per uso abitativo in un appartamento condominiale, 4+4 e regolarmente firmato da ambo le parti e dal notaio competente che ha provveduto alla registrazione. Da allora pago regolarmente il canone concordato. Il locatore, 18 giorni fa, mi convoca al suo studio richiedendomi di rientrare in possesso dell'appartamento per problemi gravi (entro poche settimane è costretto a lasciare l'appartamento dove lui è andato ad abitare insieme alla moglie e un figlio minore). Premetto che alla stipula del contratto ho versato la somma di tre mensilità più le spese che mi spettavano per la registrazione del contratto, non solo, ma alla stipula dei contratti che ho dovuto necessariamente fare per luce, acqua, gas e cambio voltura ho versato a lui le differenze delle volture indicate nei contatori (tutto nero su bianco). Lui è assolutamente intenzionato a recedere dal contratto e rientrare in possesso dell'appartamento "obbligandomi" a trovarmene un altro in affitto. Io adesso mi trovo, insieme a mia moglie, in una situazione difficilissima poiché siamo senza soldi avendo arredata la casa presa in affitto da lui e per le migliorie apportate all'appartamento, per non parlare di tutti i problemi che dovrò affrontare tra: trasloco, disdetta e riapertura (se riuscirò a trovare un altro appartamento con affitto adatto alle mie tasche) dei contratti di luce, acqua e gas con i relativi costi, rifacimento dei documenti di residenza, carte di identità, nonché dei bollini da apporre sulla patente e sul libretto di circolazione della mia auto e, aggiungo, considerando una mia personale situazione familiare ed economica disastrosa, che la disperazione per questo grave problema da lui recato è quasi al limite. Come mi devo comportare? Può il locatore disdire il contratto di affitto 4+4 passati solo 5 mesi? E se può farlo, posso richiedere la restituzione della caparra delle tre mensilità, delle spese contrattuali e un risarcimento in denaro per tutte le spese sostenute fino alla sua richiesta e per quelle che dovrò affrontare?

Stia tranquillo: il locatore non può recedere dal contratto prima della scadenza, a meno che il conduttore non ponga in essere taluno dei comportamenti per i quali egli è legittimato a chiedere la risoluzione del rapporto; in buona sostanza, Lei continui a pagare il canone con ferrea regolarità e rispetti scrupolosamente il contratto: nessuno potrà mandarla via.

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LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA
Circa un anno dopo aver preso in locazione il nostro appartamento, ci siamo accorti che l'impianto elettrico non possedeva il filo di messa a terra, né risultava collegato all'impianto di messa a terra condominiale. Dal 2008 è fatto obbligo al conduttore, se richiesto, di certificare l'impianto elettrico come a norma secondo le leggi vigenti: peraltro, ci risulta che non si possa né vendere né locare un bene immobile senza questa certificazione. Avendo dato per scontato che l'impianto elettrico fosse a norma non ci siamo posti il problema, ma quando abbiamo sollevato la questione presso il proprietario esso si è (sino ad ora) rifiutato di adeguare l'impianto secondo legge, ben sapendo che i relativi oneri sarebbero stati interamente a suo carico. La nostra domanda è: non tanto la mancata consegna del certificato (in quanto da noi non chiesto alla firma del contratto), quanto proprio il fatto che l'appartamento non fosse a norma sin dal primo giorno e da allora per circa un anno e mezzo, influisce sulla validità del contratto di locazione in quanto tale? Esistono estremi per invalidare il contratto per vizio sostanziale d'origine? Se così fosse, l'interruzione da parte nostra dell'erogazione del canone mensile potrebbe essere o strumentale all'operoso ravvedimento del conduttore, o necessaria per sostenere le spese del lavoro, che va comunque fatto per tutelare la sicurezza di chi abita o visita l'appartamento, nonché (ritengo) per allinearsi alle coperture assicurative condominiali, ove esistenti.

Il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, ai sensi del primo comma dell’art. 1578 c.c. Le parti potrebbero accordarsi nel senso che il conduttore assuma su di sé la spesa occorrente alla messa a norma dell’impianto, trattenendo il relativo importo sul canone di locazione.

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LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE
Sono conduttrice di un appartamento indipendente provvisto di ampio terrazzo e di un balcone. Da più di due mesi non posso usufruire di entrambi a seguito di un pericolo di crollo della parete adiacente della palazzina accanto confermato da una perizia dei vigili del fuoco. Sia la locatrice che il proprietario della palazzina adiacente continuano a rinviare i lavori. Desidererei sapere se posso avere la riduzione del canone di affitto e in che percentuale.

Se  si rende necessaria una riparazione che non può essere rinviata al termine della locazione, il conduttore è tenuto a tollerarla, anche se comporta la privazione del godimento di parte dell'immobile. Se però l'esecuzione della riparazione si protrae  per oltre un sesto della durata della locazione, e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata della riparazione e all'entità del mancato godimento. Se poi l'esecuzione della riparazione, indipendentemente dalla sua durata, rende inabitabile l'immobile, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto, cui si aggiunge il risarcimento degli eventuali danni se dalla riparazione gli sia derivato un pregiudizio ulteriore e diverso rispetto alla perdita dell'utilizzazione del bene.

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ASCENSORE OSCURATO
Abito in una palazzina di 4 piani, in totale 8 condomini. Le famiglie del terzo e del quarto piano hanno deciso di installare un ascensore, visto che c'è una coppia di anziani al quarto piano. Tutto normale, se non fosse solo che i signori hanno fatto installare l'ascensore con dei pannelli di iposan scuri ed abbiamo avuto una riduzione di luce naturale che entrava dalle finestre del corpo scala. Essendo stato installato proprio li cosa possiamo fare, per far mettere dai signori del 3° e 4° piano dei pannelli trasparenti di vetro stratificato in modo da far entrare la luce naturale? Ricordo inoltre che non abbiamo nessun amministratore condominiale, ci gestiamo da soli.

Se l’invito a sostituire i pannelli in modo da evitare il lamentato inconveniente non sortisce effetto, non resta che rivolgersi al Tribunale attraverso un avvocato.

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RIMOZIONE CANNA FUMARIA
Alcuni mesi fa ho acquistato un appartamento al primo piano di un piccolo condominio in cui il vecchio proprietario teneva una vecchia stufa non funzionante dotata di relativo tubo aspirafumo interno, connesso ad un condotto (tubo) esterno (canna fumaria) in eternit che corre lungo la parete esterna del fabbricato; prima di stipulare l'atto di acquisto ho chiesto la rimozione della stufa e il vecchio proprietario ha provveduto ma non ha rimosso anche la parte esterna, cioè la canna fumaria; oggi che vivo nell’appartamento mi sto accorgendo di questo aspetto perchè il condominio mi chiede di rimuovere la canna fumaria esterna. La rimozione spetta a me oppure va chiamato il vecchio proprietario?

Se il venditore ha provveduto, come da accordi, alla rimozione della stufa, non può essere obbligato a rimuovere anche la canna fumaria se ciò non rientrava nei patti, per cui questa incombenza grava sull’attuale proprietario dell’unità immobiliare.

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ACCESSO DEL LOCATORE ALL’IMMOBILE LOCATO
Visto che sia casa e cortile, in base al contratto di locazione, sono date in affitto a noi, la padrona di casa ha diritto di entrare nel cortile e in casa nostra senza preavviso?

Il locatore non può, senza congruo preavviso, pretendere di avere accesso all’appartamento dato in locazione, per esempio per constatarvi un danno o per far visitare i locali a un possibile nuovo inquilino. Lo stesso dicasi del cortile, a meno che questo non sia comune anche ad altri condomini fra cui il locatore.

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SERVITU’ E DANNI
Lo scorso anno ho acquistato una casa con cantina. Il precedente inquilino non mi ha mai detto che nella cantina c'è un "pozzetto" per gli scarichi della fogna bianca dell'edificio e che viene usato dal condominio in caso di problemi. Il problema è che questo pozzetto non ha una gran tenuta e il  più delle volte, nei periodi piovosi, mi trovo dell'acqua nella cantina (circa un metro alta) rendendone praticamente impossibile il suo utilizzo. Nel contratto d'acquisto così come nel preliminare di vendita, non c'è scritto da nessuna parte che la mia cantina ha tale servitù, cosi come non è presente neppure nel regolamento di condominio. Io vorrei avere la cantina agibile, addirittura vorrei tappare ed eliminare il tombino. Posso farlo? Dal mio punto di vista dato che non è segnato da nessuna parte non c'è questa servitù per cui potrei fare del "tombino" quello che voglio. L'amministratore mi ha detto che se volessi alzare un muretto sul tombino per contenere l'innalzamento dell'acqua, dovrei farlo a mie spese, ma non credo sia proprio così. Comunque, nel frattempo, è il caso di formalizzare il mio disagio scrivendo una raccomandata all'amministrazione?

Se la servitù esiste da più di venti anni il condominio, in difetto di un titolo idoneo alla sua costituzione, ne ha acquistato la titolarità per usucapione. Anche non fosse così il proprietario della cantina non può chiudere il pozzetto se non vuole esporsi  a un’azione possessoria da parte del condominio. Per non parlare dei possibili danni che potrebbero derivare all’edificio da un intervento del genere. Lei può contestare al venditore l’aver taciuto l’esistenza della servitù e consultare un tecnico circa la soluzione da adottare in caso di piogge abbondanti: per esempio installazione di una pompa sommersa. La relativa spesa va ripartita fra il proprietario della cantina e il condominio, trattandosi d’intervento finalizzato ad evitare danni al fondo servente, danni il cui risarcimento è a carico del condominio. E’ pertanto opportuna l’iniziativa di coinvolgere l’amministratore nella soluzione del problema.

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INSTALLAZIONE PONTEGGIO
Stiamo rifacendo nel nostro condominio di 28 appartamenti divisi in un palazzetto di 10 appartamenti e due palazzine di 9 appartamenti ciascuno ma che costituiscono un unico blocco, dei lavori di rifacimento dei balconi e delle facciate esterne con impalcatura che comprende tutta la facciata. A fine giugno finiranno la facciata est e dovrebbero spostare i lavori su quella ovest del mio fabbricato (quello più lungo). Poiché andrò in ferie non vorrei lasciare la casa incustodita per tanto tempo considerando che un' impalcatura permette una facile risalita dei piani dall'esterno e nel contempo ostruisce la visione (ci sono dei teli esterni). Una casa è già stata svaligiata in pieno giorno nell'intervallo di pausa degli operai e nessuno ha visto nulla (nel giro di meno di un ora quindi). Non vorrei avere lo stesso problema. Ho fatto presente la cosa all'amministratore: mi ha risposto che i tempi di consegna sono per fine luglio e lui non può farci niente. Da tener presente che i lavori sono cominciati il 10 aprile e a tutt'oggi devono ancora completare la prima facciata, tinteggiare la facciata esterna e le ringhiere di 18 appartamenti. Temo che non riusciranno in un mese a terminare l'altra facciata a meno di non eseguire lavori approssimati e frettolosi. Posso oppormi alla messa in opera delle impalcature sull'altro lato?

Se l’assemblea ha ritualmente deliberato l’esecuzione dei lavori il condomino non può opporsi all’installazione del ponteggio occorrente all’esecuzione degli stessi. Degli eventuali furti risponde l’appaltatore ai sensi del codice civile qualora non abbia adottato le cautele idonee ad evitare l'uso anomalo dell'impalcatura,  creando di conseguenza un agevole accesso ai ladri. Il  lettore può cautelarsi stipulando una polizza di assicurazione per il periodo in cui si assenterà da casa.

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SPESA ASCENSORE APPARTAMENO PIANO TERRA
Possiedo un appartamento al piano terra. Il condominio ha 5 piani, di cui un piano scantinato dove ci sono le cantine e 4 piani sopra terra. Nel condominio c'é un ascensore che parte dal piano terra. Nella tabella millesimi dell’ascensore risulta che i appartamenti del piano terra non hanno delle quote millesimali e fino a oggi non hanno dovuto pagare spese ordinarie e straordinarie. Adesso deve essere rinnovato l’ascensore e alcuni proprietari vogliono che anche gli inquilini del piano terra paghino le spese di questa spesa straordinaria. Questo è legale se finora non ho pagato mai una spesa per l’ascensore e nessuno ha detto qualcosa?

La questione è controversa; per la giurisprudenza prevalente (che sembra da preferire), anche i proprietari di unità immobiliari ubicate a  piano terra sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore, in quanto comproprietari dell’impianto. A meno che - ovviamente - il regolamento contrattuale del condominio non disponga altrimenti.

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DELEGA E GESTIONE DELL'IMMOBILE PER PROCURA.
L'amministratore del condominio, dopo il verificarsi di disaccordi sulla gestione condominiale (siamo infatti in causa civile) si rifiuta di riconoscere la delega che mio fratello (proprietario) mi ha rilasciata già tempo fa. Detta delega è stata avallata dal Tribunale del luogo di residenza di mio fratello. L'amministratore, pur avvisato più volte dal proprietario che la corrispondenza a lui indirizzata sarebbe stata respinta perché doveva essere inoltrata a me, ha continuato ad ignorarmi ed ora minaccia "ingiunzione immediatamente esecutiva" per arretrati non ricevuti, in effetti perché non richiestimi, nei confronti di mio fratello. Tenete conto che gestisco questo appartamento da oltre 10 anni, personalmente, e che l'amministratore non ha mai ricevuto soldi da mio fratello ma sempre solo da me. Come posso contrastare a termini di legge questa prepotenza?

Se il condomino ha affidato al proprio fratello, con regolare procura, l’incarico di amministrare  l’unità immobiliare, e la procura è stata ritualmente portata a conoscenza dell’amministratore, questi è tenuto ad attenervisi. Il lettore può chiedere all’amministratore di spiegargli le ragioni dell’improvviso voltafaccia. In ogni caso è consigliabile pagare, dopo aver preso visione della documentazione giustificativa, a meno che il fratello del lettore non preferisca proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo che dovesse essere chiesto dall’amministratore, non senza, però, essersi prima consultato con un avvocato sottoponendogli sia la procura che il carteggio intervenuto fra le parti.

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INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA
Ho un problema con un costruttore. Quanto il progetto dell'opera quanto si deve attenere a quello mostrato sulle brochure pubblicitarie, che mi avevano fatto propendere per l'acquisto e che ora sembra non venga rispettato? La cosa mi sta costando soldi e sacrifici. Inoltre, l'antenna centralizzata dello stabile dove è sito l'appartamento a carico di chi é? In che tempi deve essere posizionata, visto che per esigenze personali sono costretto ad entrare entro la fine di giugno e mi è stata paventata al momento la soluzione a mie spese di un decoder satellitare ed una parabola, in attesa che altri eventuali inquilini subentrino (se subentreranno), che si faccia lo statuto condominiale e si discuta dell'argomento?

Se il progetto di costruzione non rispetta, in fase di realizzazione, quanto promesso dalla brochure, il promissario acquirente è legittimato a contestare la circostanza, anche se è difficile stabilire la linea di demarcazione fra la pubblicità che esalta la prestazione offerta (cosiddetto dolus bonus, dal quale il compratore deve sapersi guardare) e il dolo vero e proprio, dovendosi accertare  di quanto la prestazione effettiva si discosta da quella reclamizzata. Ci si può rifare alla nroma codicistica generale secondo cui, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede. Se il contratto di vendita non lo prevede il  costruttore non è obbligato a dotare la costruzione di antenna televisiva centralizzata.

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MILLESIMI E LOCALE COMMERCIALE
Nella ripartizione millesimale c'è differenza di calcolo tra un locale commerciale ed un appartamento di civile abitazione?

Si, infatti nel calcolo delle tabelle millesimali si tiene conto della destinazione delle unità immobiliari, assegnando coefficienti diversi a seconda delle caratteristiche (ad esempio cucina, ripostiglio, cantina, box auto).

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APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI AD UNANIMITA' O A MAGGIORANZA?

• Nel mio condominio in tutti gli atti di proprietà sono allegate le tabelle millesimali e il regolamento di condominio, tranne che in uno. Infatti l'impresa, unica proprietaria originaria dell’intero immobile, ha venduto il primo appartamento al grezzo, quando i lavori erano ancora in corso, indicando nell'atto di vendita che competevano al compratore le proporzionali quote di comproprietà delle parti condominiali dell’edificio, come stabilito dagli art. 1117 e seguenti Codice Civile, comunque tali per progetto e/o per destinazione, che sarebbero state meglio indicate e disciplinate da apposito Regolamento di Condominio, con annesse tabelle millesimali, predisposto in futuro dalla società venditrice, al termine dei lavori e consegnato in copia alla parte acquirente.
• Alla prima riunione convocata con all’ordine del giorno l’approvazione del bilancio preventivo di spese ordinarie, il proprietario del suddetto appartamento, ricevuto l’avviso di convocazione,  ha informato l'amministratore che prima di approvare il bilancio sarebbe stato necessario approvare all'unanimità il regolamento e le tabelle millesimali. Ma è davvero così?

Il regolamento di condominio, se introduce limiti ai diritti dei condomini sulla proprietà esclusiva, ha natura contrattuale e va approvato all'unanimità, altrimenti è sufficiente il quorum prescritto dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Recente giurisprudenza introduce il medesimo criterio anche per quel che riguarda le tabelle millesimali: se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede  il consenso di tutti i condomini, altrimenti (e qui sta la novità) è sufficiente anche in questo caso il predetto quorum prescritto di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.

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DISTACCO  RISCALDAMENTO E SPESE
Sono proprietario di un magazzino, essendo utilizzato per deposito di merce deperibile, non utilizza il riscaldamento. Considerato che mi sono staccato dal riscaldamento centralizzato, facendo rimuovere anche i radiatori, è' giusto che mi sia addebitato lo stesso il 40% delle spese di riscaldamento? (in base ai m. cubi  Il 40% è per tutti i condomini come quota fissa; il 60% a consumo)

In via di principio temo proprio di si; l’essersi staccati dal riscaldamento condominiale non implica che si venga esonerati dal contribuire alla spesa richiesta dalla conservazione dell’impianto e dall’eventuale maggior onere ricadente sui condomini che continuano ad usufruire del servizio. Si potrebbe discutere sulla quota del 40% addebitataLe, a meno che non risulti da regolamento di condominio contrattuale (o in genere da patto che Lei abbia accettato).

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EREDITA’ E PERMESSO ORALE DI PARCHEGGIO AD INVADENTI CONFINANTI

Ho ereditato da mia madre un appartamento in villetta con annesso cortile esterno in proprietà esclusiva. I proprietari dell'appartamento confinante avevano ottenuto da mia madre il permesso verbale di parcheggiare gratuitamente la loro macchina nel cortile esterno. Ora però la casa è in vendita e gli ho chiesto verbalmente e con raccomandata di non parcheggiare più, ma inutilmente, visto che continuano ad occupare il posto con la loro auto. Come posso dissuaderli? Mettendo un lucchetto al cancello? Mettendo un dissuasore di parcheggio? Preciso che stanno utilizzando il cortile da sette anni.

Sarebbe una pessima idea, in quanto il possesso dei confinanti dura da ben oltre un anno, quindi avrebbero titolo per una azione possessoria nei Suoi confronti.
Meglio diffidare gli invadenti vicini dal continuare a parcheggiare l’auto a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, facendogli presente che in difetto vi rivolgerete al giudice.

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EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE
In un condominio di nuova costruzione l’autoclave è obbligatoria, e se è obbligatoria chi la deve montare il costruttore o i condomini?

Non vi è alcun obbligo di dotare l’edificio di impianto di autoclave.

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RIPARAZIONE DANNO DA  INFILTRAZIONI DI ACQUA: A CHI SPETTA ESEGUIRLI?
A causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal mio appartamento si è formata una bolla d'aria sul soffitto del negoziante di sotto. Mi sono offerto di riparare il danno con un mio muratore ma il negoziante ha rifiutato dicendo che chiama lui un operaio di fiducia; io temo voglia specularci su, posso pretendere che sia il mio muratore a fare i lavori?

Scriva una raccomandata con ricevuta di ritorno al coinquilino in cui gli chiede in quale giorno e in quale ora egli è disponibile a far accedere l'operaio di Sua fiducia per le riparazioni del soffitto, ricordandogli di avergli già fatto la medesima richiesta oralmente. Ciò, se non dovesse servire a raggiungere l'accordo auspicato, deporrà a vantaggio della Sua buona fede in caso di successivo giudizio.

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SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA
Insieme ai miei 2 fratelli sono proprietario di un appartamento ove risiedo da solo. Ora bisogna sostituire la caldaia, che si è rotta; a chi compete sostenere tale spesa?

In generale, trattandosi di bene comune la spesa richiesta dalla sostituzione della caldaia  fa carico ai tre proprietari, in proporzione al diritto di ciascuno sul bene; in via equitativa, se nell'appartamento ci abita da solo e la caldaia si è usurata a causa dell'utilizzo da Lei fattone, può concordare una diversa ripartizione della spesa con i Suoi fratelli.

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MONTAGGIO IMPALCATURA E INUTILIZZABILITA' BOX AUTO
Per eseguire alcuni lavori deliberati dall'assemblea risulta necessario istallare una impalcature che appoggerà sul solaio del mio box. L'amministratore mi ha chiesto di puntellare dall'interno il mio box al fine di montare l'impalcatura  in maniera sicura per l'impresa. Nel  mio box però ho un soppalco in legno che adesso mi costringono a smontare; inoltre non potrò utilizzare il box per l'auto ed altro per più di 3 mesi (ammesso che vengano rispettati i tempi previsti). Mi posso opporre a questo, posso rifiutarmi di far smontare il soppalco e concedere l'utilizzo del mio box? A cosa vado eventualmente incontro e se accetto quali sono i miei diritti?

Se l’esecuzione dei lavori condominiali richiede  che il ponteggio venga installato anche sul solaio del box di un condomino, questi - in via generale - non può opporsi. Ovviamente, però, Lei ha tutto il diritto a chiedere un equo risarcimento per i danni subiti (ad esempio, potrebbe fittare un garace nelle vicinanze a carico del condominio).

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VENDITA APPARTAMENTO E CALDAIA NON FUNZIONANTE
Ho venduto un appartamento con riscaldamento autonomo. Dopo 5 mesi, al momento dell'utilizzo, l'acquirente ha fatto riparazioni costose sulla caldaia risultata non funzionante. Mi chiede il rimborso delle spese sostenute. Specifico che la caldaia ha 8 anni e che al rogito ho consegnato il libretto di impianto compilato con tutte le ricevute delle manutenzioni programmate regolarmente effettuate negli anni come previsto dalla legge. Sono tenuto a pagare tali spese?

No, infatti l’acquirente ha avuto la possibilità di controllare, attraverso il libretto d’impianto, la vetustà e le condizioni della caldaia, funzionante al momento del rogito. Nel caso in esame non pare potersi parlare di vizio della cosa venduta, in quanto il mancato funzionamento della caldaia è dovuto semplicemente a normale vetustà della stessa.

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APPALTATO E MANCATO SMANTELLAMENTO DEL CANTIERE
In seguito ad alcuni lavori (peraltro non completati) l'impresa ha lasciato in loco un gabbiotto (non fisso) per immagazzinare i suoi materiali di uso corrente. Ha promesso più volte dando date precise, di smantellare ma non lo ha fatto. Alcuni vorrebbero smontare e mettere il materiale fuori dal condominio in un prato vicino libero, altri sperano in un ultimo barlume di correttezza dell'impresa che infine venga a prendersi i suoi beni. Poiché questo non succederà, come possiamo liberarci del materiale sgradito che occupa il giardino condominiale impedendo il godimento di gran parte dello stesso?

L'amministratore dovrà indirizzare una diffida alla ditta tramite raccomandata con avviso di ricevimento, intimandole di lasciare il cortile libero entro un congruo termine. Qualora la ditta rimanga inerte bisognerà rivolgersi ad un avvocato, che avrà cura di chiedere anche i danni per il mancato utilizzo del giardino.

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DIMISSIONI AMMINISTRATORE: QUANDO CESSANO LE RESPONSABILITA'?
Sono amministratore, a titolo puramente gratuito, in un piccolo condominio di 5 appartamenti dove siamo 4 proprietari. In realtà c'è da amministrare solo la ripartizione della luce scala e del portoncino elettrico di ingresso al condominio, per il resto ogni appartamento è dotato di riscaldamento, di fornitura di acqua e luce con contatori autonomi. Fino ad oggi ora non era stato effettuato nessun tipo di lavoro al condominio mentre ora c'è bisogno di fare alcuni lavori di manutenzione straordinaria. Poiché le incombenze sono tante e così pure le responsabilità ho comunicato, a mezzo raccomandata con A. R., le dimissioni agli altri comproprietari. Il problema è che il condominio accetta le mie dimissioni  ma non è intenzionato a nominare un nuovo amministratore, ritenendolo inutile per una semplice ripartizione delle spese di corrente condominiale. A me la cosa non piace: una volta che  l'assemblea ha accettato le mie dimissioni e firma un regolare verbale di assemblea io sono libero da qualsiasi responsabilità civile e penale verso terzi e verso gli altri condomini oppure, in mancanza della nomina di un nuovo amministratore, continuo ad essere responsabile sempre io?

L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini, espressa attraverso una delibera assembleare; stia attento che il verbale specifichi esattamente questa volontà e sarà libero da pensieri (Cass. 5/2/1993, n. 1455).

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VENDITA EREDITA’, CONSENSO UNANIME.
Ho ricevuto in eredità insieme a miei fratelli un terreno. Abbiamo deciso di venderlo ma manca l'autorizzazione solo di un erede, al quale spetterebbe circa un decimo dell'eredità e che non è d'accordo. Come fare?

Mi spiace per Lei, ma in mancanza di unanimità dei consensi non è possibile vendere l'immobile. Vi toccherà dar vita ad una divisione giudiziaria e successiva vendita.

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DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA
Abito in un condominio formato da cinque proprietari. Un locale caldaia, situato in un cortile di proprietà esclusiva di due dei  cinque condomini e ormai inutilizzato, è stato dismesso e  abbattuto di comune accordo (la decisione seppure non in forma scritta, è stata unanime). Nel titolo di proprietà è scritto che tutti i cinque condomini hanno "diritti di comunione sul locale caldaia". Si chiede se i tre condomini proprietari  esclusivi  del cortile dove era situato il locale possono vietare l'accesso agli altri due condomini  non essendoci più il locale caldaia, ma unicamente il suolo su cui sorgeva. Tanto si chiede in quanto gli altri due condomini accampano sempre (forse giustamente?) il diritto di  comunione sull'area scoperta.

Il diritto di comproprietà dei cinque condomini si è trasferito, dal locale caldaia poi demolito, alla parte di suolo sul quale esso insisteva; l'eventuale patto orale contrario non ha validità, abbisognando della forma scritta ad substantiam.

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RISCHIO FURTO PER COLPA DEL CONFINANTE
Il mio balcone si affaccia su una proprietà privata che confina con il mio condominio. In questo spazio il proprietario parcheggia un camion la cui cappotta arriva a pochi centimetri dal balcone stesso, rendendo semplice l'arrampicamento e la possibile  intrusione di malintenzionati. Come posso tutelarmi?

Inviti il suo confinante, tramite raccomandata con avviso di ricevimento, ad eliminare la situazione di pericolo descritta. In caso di risposta negativa non potrà che rivolgersi alla giustizia, per il tramite di un avvocato, per esperire un'azione di danno temuto.

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STILLICIDIO: A CHI TOCCANO I LAVORI?
Dal mio tetto è scesa dell'acqua in casa del vicino causando qualche problema di umidità. Il vicino pretende che faccia io il ripristino perché il mio tetto è più in alto. Vorrei sapere se devo farlo io oppure se dobbiamo farlo insieme.

Purtroppo tocca proprio a Lei; il codice civile, infatti, stabilisce che il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo  del vicino.

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COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE ED USO EFFETTIVO DEI LOCALI
Nell'attribuzione del coefficiente di destinazione bisogna considerare la categoria catastale o l'uso che se ne fa dell'immobile? Ad esempio, se un locale avente categoria catastale C/1 - negozi e botteghe è effettivamente adibito a uffici dovrà applicarsi un coefficiente maggiore?

Nella messa a punto della tabella millesimale si tiene conto della categoria catastale dell’unità immobiliare e non dell’uso specifico cui essa è adibita. Altro discorso è se l'attività svolta nei locali sia compatibile con i requisiti amministrativi richiesti.

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ODORI DI CUCINA
Sul mio cortile interno si affaccia la finestra della cucina di un ristorante. Da un aspiratore, installato in corrispondenza di detta finestra promanano molti odori di cucina. In aggiunta, le operazioni di lavaggio delle stoviglie, che si protraggono fino ad ora tarda, producono notevole rumore. La mia domanda è questa: cosa posso fare per indurre il titolare del ristorante a spegnere l'estrattore di aria dalla cucina? La finestra del locale deve essere aperta o chiusa?

Scriva (o si faccia scrivere da un avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario del ristorante, denunciando la situazione e intimandogli anche di attenersi strettamente alle norme in materia di ristorazione. Se la situazione non migliora non le resta che l'azione giudiziaria a norma dell'art. 844 c.c.
Attenzione però che questa avrà successo solo se le esalazioni ed i rumori superano la normale tollerabilità; inoltre il Giudice dovrà contemperare le esigenze della produzione con quelle della proprietà e potrà tenere conto della priorità di un determinato uso.

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GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE
Un mio conoscente ha deciso di coprire con un gazebo addossato alla facciata della propria casa un passaggio in comune con un altro condomino che abita al piano superiore. Questo passaggio in comune in realtà si affaccia sul cortile del mio conoscente e non viene mai utilizzato dal vicino, che accede da un altro passaggio al suo cortile, ma solo dal mio conoscente e dalla sua famiglia; si può realizzare questa copertura in un passaggio comune? o si può fare una variazione catastale rendendolo esclusivo del mio conoscente?

Premesso che una variazione catastale non è affatto sufficiente a rendere esclusiva una proprietà, la risposta è negativa: il passaggio comune non va ingombrato, sia pure con una struttura facilmente rimuovibile.
 

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APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI E MILLESIMI
Sono proprietario di un appartamento che ricade per metà in uno stabile, da cui ho l'accesso tramite le scale, e per l'altra metà nello stabile accanto. Dovendo fare le tabelle millesimali come procedere? Come si calcolano i millesimi di questo appartamento? Si valuta solo l'area che ricade nello stabile?

Si, infatti ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali si deve considerare la superficie di unità immobiliare compresa nella verticale dell’edificio in questione; ciò significa che il Suo appartamento rientrerà in due tabelle millesimali, quella dell'immobile da cui ha accesso tramite le scale e quella dell'immobile confinante in cui è allocata la rimanente superficie.

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CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO
Abito in un condominio cui si accede tramite l'androne principale e tramite il garage. Recentemente uno dei condomini ha consegnato le chiavi del vano garace a un non condomino, ancorchè parente stretto (si tratta del figlio); ma può farlo? adesso questa persona ha libero accesso al garace condominiale. Non ci vuole l'autorizzazione del condominio?

A meno che non vi sia una precisa norma limitativa nel regolamento (contrattuale) del condominio ogni condomino può godere della sua proprietà come meglio ritiene, anche in via mediata, cioè attraverso il beneficio che ne ricava facendola godere a terze persone; altrimenti non sarebbe possibile nemmeno dare in locazione o in comodato il proprio appartamento.
 

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GARAGE INDIVISO
Abito in una villetta in cui gli spazi comuni, tra cui il garage, sono di proprietà indivisa al 50 % con l'altro condomino. Costui non potendo accedere al garage con la sua macchina perché troppo grande, vuole impedire l'accesso anche alla mia e ha riempito il garage di oggetti e attrezzi vari, pretendendo che non ci parcheggi più la macchina e reclamando il 50 % dello spazio. Che devo fare? a parte ciò ormai risulta impossibile trovare un accordo su una ditta a cui affidare lavori all'interno degli spazi comuni quando c'è bisogno di una ristrutturazione, perchè pretende di chiamare esclusivamente ditte di sua fiducia; posso oppormi?

Essendo solo due proprietari si tratta di comunione pro indiviso, in cui il diritto di ciascun comunista investe l’intera cosa (nel caso di specie il garage) e non una parte di essa; ciò significa che Lei ha tutto il diritto di utilizzare il garace comune, al pari dell'altro comunista, ma entrambi dovete farlo in modo da non impedire il pari uso all'altro. Se non riuscite a trovare un accordo sul garace e sui lavori da farsi l'unica alternativa è rivolgersi ad un Avvocato e percorrere la via giudiziaria.

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STILLICIDIO E LOCAZIONE: A CHI SPETTANO I LAVORI DI MANUTENZIONE?
Abito in una villetta a schiera non di mia proprietà (la conduco in locazione). Un pluviale di scarico dell'acqua piovana è rotto e causa perdite, abbisognando di manutenzione. Preciso che a me è stato consegnato già in questo stato. Il proprietario pretende che sia io a fare la riparazione ma io ritengo che ciò sia un'ingiustizia; che devo fare?

A meno che non vi siano diversi accordi tra le parti si applica la normativa del codice civile, per cui la spesa richiesta dall’eliminazione dello stillicidio e dall’esecuzione dei lavori di manutenzione necessari già al momento dell’inizio della locazione fa carico al locatore (cioè al Suo padrone di casa).

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BALCONE ATTREZZATO
Abito in un condominio. Recentemente ho portato alcune utenze sulla mia terrazza (più precisamente vi ho portato l'impianto dell'acqua e quello del gas, dove sempre all'aperto ho montato un lavello e un piccolo fornello con due fuochi). Ora alcuni condomini mi dicono che ho realizzato un abuso; è vero?

Dal punto di vista del condominio potrebbe effettivamente esservi una lesione del decoro architettonico dell'edificio, se il lavello e il fornello sono visibili dall'esterno.

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LOCAZIONE E PARCHEGGIO
Ho locato un mio immobile ad una persona. L'immobile locato ha in comune un androne di accesso con un altro immobile, limitrofo. La domanda è questa: il locatario del mio immobile oltre al diritto di passaggio acquisisce altri diritti sulla comproprietà dell'androne? può parcheggiarvi la macchina?

In generale vale la regola che il conduttore, sulle parti comuni dell’edificio, ha gli stessi  diritti del locatore, tranne quelli espressamente esclusi dal contratto di fitto; quindi se Lei aveva diritto a parcheggiare nell'androne, in assenza di patti contrari, ha trasferito tale diritto al suo inquilino.

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VENDITA E SPESE CONDOMINIALI
Ho recentemente comprato una casa allocata in uno stabile condominiale. L'abitazione verrà rilasciata dal vecchio proprietario entro poche settimane. Oggi, invitato all'assemblea condominiale, vengo a conoscenza che in alcune sedute precedenti - quando ancora non ero proprietario dell'immobile - era stato discusso sulla sostituzione della caldaia centralizzata dello stabile. A chi spettano tali spese? a me o al vecchio proprietario?

Dipende. Se per “discutere” intende dire che l'assemblea aveva già approvato la spesa per la sostituzione, spetta al vecchio proprietario; in caso contrario spetterà a Lei, appena l'assemblea approvi in via definitiva l'esecuzione dei lavori e la conseguente spesa.

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FURTO E SOSTITUZIONE PORTA
Abito in un appartamentino che conduco in locazione; recentemente i ladri sono entrati in casa mia e hanno spaccato la porta. A chi spettano le spese di sostituzione della porta? le devo pagare io o il proprietario?

Deve pagarle il proprietario.

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PALMA INVADENTE
L'atrio della mia casa confina con l'atrio del vicino, in cui - proprio sotto il muro di confine, alto 3 metri - è piantata una palma da dattero alta circa cinque metri,  I relativi rami, frutti e fiori pendono e cadono nella mia proprietà. Posso chiedere l’estirpazione della palma? o, almeno, posso tagliare un paio di rami che pendono in casa mia?

Se la palma rispetta la distanza legale dal confine (tre metri) non ne può pretendere l’estirpazione. Se invece è piantata a distanza inferiore - come mi par di capire - la sua altezza non può superare quella del muro. Quanto ai rami sporgenti, non li può tagliare direttamente ma può pretendere che sia il vicino a farlo; può invece tagliare direttamente le radici che si addentrano nel Suo fondo.

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ALLAGAMENTO CUCINA E SPESE DI RIFACIMENTO COLONNA DI SCARICO
In pochi anni ho subito diversi allagamenti della cucina con gravi danni. Un perito, da me incaricato di verificare le cause del ricorrente problema, ha concluso che sia imputabile ad un difetto di costruzione delle colonne di scarico, le quali presentano numerose curve che rendono impossibile il regolare deflusso delle acque. In particolare, esiste una curva nell'impianto di deflusso delle acque, proprio al di sopra del mio appartamento. Posso chiedere un accertamento delle colonne di scarico alla presenza di un tecnico di mia fiducia? e qualora si dovessero rifare le colonne, a chi spetterebbero le spese?

Qualora il condomino del piano di sopra non concordi con le risultanze della perizia da Lei disposta,  dovrà rivolgersi ad un Avvocato per avviare un procedimento giudiziario di accertamento tecnico preventivo. Se alla fine risulterà che il danno è dipeso dalla braga (curva), la spesa richiesta dall’eliminazione dell’inconveniente dovranno essere sostenute dal proprietario della braga medesima (questi potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell’appaltatore se è ancora operante la garanzia per vizi).

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SERVITU’ DI PASSAGGIO E SPESE DI MANUTENZIONE
Sono comproprietario di un viale condominiale sul quale vige una servitu’ di passaggio a favore di altri vicini proprietari di fondi confinanti e che sono accessibili esclusivamente dal suddetto viale. Adesso c'è bisogno di un po' di manutenzione del viale e inoltre bisognerà realizzare il passo carrabile per l'accesso alla strada comunale; a chi spettano tali spese? solo ai proprietari o anche a chi usufruisce della servitù? preciso che non c'è alcun regolamento condominiale.

Debbono partecipare anche i beneficiari della servitù, infatti il codice civile dispone che le opere necessarie al mantenimento della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante, se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

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SPESE SUPERCONDOMINIO
Amministro un super condominio formato da tre palazzine, chiuso da un recinto esterno a cui di accede mediante tre cancelli elettrici. In ogni palazzina c'è un box auto per ciascun proprietario, tranne in una, dove c'era un box in più che il costruttore ha venduto ad un proprietario esterno che non vive all'interno del residence. Ora bisogna eseguire lavori di manutenzione straordinaria ai cancelli elettrici che permettono l'ingresso al residence e, in genere, vi è da pagare mensilmente il servizio di giardinaggio del parco. Questo proprietario deve contribuire alle spese, anche se ha solo un box e non l'appartamento?

Certo che si; il proprietario del box deve partecipare alle spese dei  servizi comuni cui ha accesso, anche solo potenziale (non è necessario che li utilizzi effettivamente) in proporzione della proprietà; il parco dovrebbe avere le tabelle millesimali apposite, utilizzi quelle.

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CONTATORE ACQUA
Dopo aver richiesto l'allacciamento dell'acqua, il comune mi ha posizionato il contatore ad una distanza dalla mia casa di circa cento metri. Dal contatore in questione parte un tubo non interrato ma cementato sull'asfalto che porta l'acqua alla mia abitazione. Il problema è che quando il tubo si rompe l'acqua fuoriesce ed essendo cementato  (nonchè lungo un centinaio di metri, come detto), prima che io me ne possa accorgere tutta l'acqua che esce viene conteggiata dal contatore e poi a me addebitata. Esiste una legge che preveda il posizionamento del contatore dell'acqua vicino il cancello dell'abitazione? Così l'acqua che si perde per un'eventuale rottura non mi sarebbe addebitata.

Il contatore dell’acqua viene installato all’esterno della proprietà (di regola sul confine) per consentire la lettura dei consumi. Se la strada e il tubo cementato sono di Sua proprietà l'installazione è stata effettuata correttamente.

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INFILTRAZIONI DAL TETTO
Acquistato casa in un condominio mi sono accorto, alla prima pioggia, che ci sono infiltrazioni d'acqua dal tetto. Preciso che la casa in questione è un appartamento mansardato. Un perito, da me chiamato, mi ha detto che il danno era preesistente. A chi toccano le spese per la riparazione?

Spettano al condominio (Lei compreso, in qualità di condomino).

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INQUILINO E DANNI
Sono proprietario di un immobile ad uso artigiano situato a pian terreno che a causa di piogge di eccezionale entità ha subito un allagamento. In tutta la storia dell'immobile non si è mai verificato tale evento. Il conduttore ha chiesto un risarcimento danni a mio parere iniquo. Come dovrei comportarmi?

Da come descrive la situazione Lei non dovrebbe rispondere di nulla, essendo chiaro il caso fortuito. Se il conduttore la pensa diversamente si prepari a resistere in giudizio, magari preordinando fin d'ora qualche prova Suo discarico (ad esempio: stampa locale che attesti l'eccezionalità delle piogge).

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INSTALLAZIONE PORTA SU ZONA COMUNE
Vivo in una casa di due piani; il piano terra è di mia proprietà, mentre quello superiore è di un mio parente; l'entrata è comune. Posso chiudere la mia parte installando una porta? Naturalmente non toccherei l'entrata comune.

Si, a condizione che non sottragga parti comuni all'altro comproprietario.

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SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE
Bisogna pulire la fossa biologica condominiale e l'amministratore ha chiesto un acconto di euro 35,00 ad ogni condomino. C'è però un solo condomino che non intende pagare; cosa si può fare?

Se lo svuotamento della fossa e relativo acconto sono stati approvati regolarmente in assemblea l'Amministratore potrà rivolgersi ad un Avvocato per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo dall'autorità giudiziaria; altrimenti bisognerà prima convocare l'assemblea e deliberare la spesa.

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PARCHEGGIO
Assieme a mio fratello, sono comproprietario di un immobile in condominio con annesso ampio spazio per il posteggio auto. Considerate le abbondanti dimensioni di tale spazio, sarà possibile posteggiare le nostre due auto (mia e di mio fratello)? naturalmente rispettando i confini di nostra competenza e senza invadere le zone vicine degli altri condomini.

Dipende; se il posto auto di cui parla è di pertinenza esclusiva della Sua abitazione potrà certamente parcheggiare le due autovetture; se è spazio condominiale, invece, spetta all'assemblea stabilirne le modalità di utilizzo; in mancanza di deliberazioni, comunque, ognuno può utilizzare della cosa comune, purchè non impedisca agli altri condomini il pari utilizzo.

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CANCELLO E CHIAVE
Essendo proprietario di un appartamento in condominio e comproprietario di altri vani come: l'ascensore, il vano cisterna, la terrazza, il vano recipienti etc.., mi si può negare l'accesso a questi? Mi spiego meglio. Tempo fa si è messo un cancelletto al vano recipienti ed è stato chiuso con un lucchetto. Posso chiedere che mi si dia una copia della chiave, per accedere a questo locale, visto che la chiave è in possesso soltanto a due condomini?

Certo che si; in qualità di comproprietario Lei ha pieno diritto ad avere tutte le copie delle chiavi che danno accesso alle parti comuni (salvo espressa norma contraria del regolamento di condominio contrattuale).

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ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE
La mia vicina di casa lava le sue scale e butta il secchio d'acqua sporca sul mio marciapiede; lo può fare? Se le dico di non buttare l'acqua, lei alza la voce e diventa molto scortese cosa posso fare?

Le scriva (o le faccia scrivere da un Avvocato) una lettera con ricevuta di ritorno in cui denuncia la situazione e le intima di porvi fine; se non ottiene risultati non le resta che la via giudiziaria, con ottime probabilità di successo (purchè - ovviamente - Lei sia in grado di provare i fatti di cui si duole).

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CALDAIA RISCALDAMENTO
Nel mio condominio abbiamo una caldaia vecchia di 22 anni con una dispersione termica nel vano caldaia del 25%. I tubi, vecchi di 42 anni, ad anello al piano terreno sono esterni nei garage e nelle cantine e quindi con un' altra  dispersione del 20%, poi per salire fino al 4° piano avviene un'ulteriore dispersione del 20% con un totale del 65%., ma la quota fissa prevista è solo del 35%. Ho indetto due riunioni straordinarie per cambiare la caldaia usufruendo delle agevolazioni fiscali del 55% ma 6 condomini su 9 sono stati contrari nonostante le innumerevoli delucidazioni di risparmio fatte dai tecnici, temo che puntino solamente a lucrare alle spalle di chi ha necessità di utilizzare il riscaldamento! cosa posso fare? Se per far salire l'ascensore per ogni piano, c'è consumo di energia anche per far salire l'acqua calda ai radiatori da piano a piano c'è dispersione termica e quindi di combustibile; ma allora, perché non è prevista come per gli ascensori una diversa contabilizzazione piano per piano?

Se Lei ritiene che la tabella millesimale del riscaldamento sia frutto di errore, può chiederne la revisione in via giudiziaria. Altrimenti può staccarsi dall’impianto, dimostrando però che ciò non comporta né aggravi di spesa per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio; anche in questo caso però non potrà  sottrarsi dal contribuire alle spese occorrenti alla  conservazione dell'impianto.

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CONDUTTORE E POSTO AUTO
Ho in affitto un negozio al piano terra di un condominio,  in cui non erano mai stati resi noti i posti auto assegnati ai condomini. Le chiedo: ora che devono assegnarli, ne ho diritto, come conduttore del negozio? Nel contratto d’affitto non vi è nessun riferimento però non vi è pure nessuna privazione. Il mio interesse è solo per un posto, non importa che sia all’interno dello stabile, com’è la regolamentazione attuale? Il condominio è di vecchia generazione, ognuno parcheggiava come voleva una o più auto. Io sono conduttore da 8 mesi, e parcheggiavo sempre all’esterno sotto il condominio, ora rischio di essere escluso dal posto auto?

Se il posto auto viene assegnato specificamente all'immobile ne costituisce una pertinenza e perciò - in mancanza di esplicita esclusione - segue le sorti del bene principale. In altre parole, se non è espressamente escluso dal contratto di locazione, Lei dovrebbe avere il diritto di parcheggiare nel posto assegnato al locale che conduce in locazione.

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RISTRUTTURAZIONE FACCIATA
Devo ristrutturare la porzione di facciata del mio appartamento sito al primo piano. L'inquilino del piano terra però ha montato una copertura per proteggere la sua veranda dal sole, sicuramente senza alcun permesso, che mi impedisce di montare l'impalcatura. Mi chiedo se lui sia tenuto a smontare tale copertura nel periodo in cui dovrò effettuare i lavori.

In primo luogo va precisato che la ristrutturazione della facciata dev’essere deliberata dall’assemblea e realizzata a spese comuni; venendo al quesito,  se la rimozione della copertura è indispensabile all’esecuzione dei lavori e la struttura è stata realizzata legalmente, smontaggio e rimontaggio sono a carico del condominio, in caso contrario se ne può pretendere la rimozione.

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VENDITA LOCALE CONDOMINIALE
Per poter acquistare un locale stenditoi di proprietà condominiale comune con accesso indipendente sito interamente sopra il mio piccolo appartamento dell’ultimo piano, e’ necessario che la totalità dei condomini siano d’accordo o è sufficiente che lo sia la maggioranza come qualcuno mi ha detto secondo un rinnovato art.1117 ter c.c.? Se cosi fosse è sufficiente una delibera assembleare composta da questa maggioranza?

Non so chi Le abbia detto di un (inesistente) articolo 1117 ter c.c. In merito al quesito, per la vendita di un bene condominiale è necessaria l’unanimità dei consensi.

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COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI
La ristrutturazione del tetto che comporta un isolamento a norma (in precedenza questo isolamento non era presente) comporta anche la modifica dei millesimi di  riscaldamento? Chiedo ciò in quanto mi paiono evidenti i maggiori benefici dei condomini che abitano gli appartamenti del sottotetto, anche se una parte del vantaggio vi è anche per gli appartamenti sottostanti il mansardato.

Il codice civile stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere, modificati, tra l’altro, quando in conseguenza di innovazioni di vasta portata è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Qualora si ritenga che la coibentazione abbia effettivamente prodotto tale alterazione dei valori, in mancanza di accordo sul ricalcolo dei millesimi, bisognerà attivarsi in via giudiziaria per il tramite di un Avvocato.

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COSTRUTTORE E ASCENSORE INCOMPLETO
Il condominio dove abito sta per deliberare delle spese (ultimazione impianto + collaudo + messa in esercizio) dell'ascensore alle quali credo di non dover sopperire (ultimazione impianto e collaudo) perchè spetterebbero al costruttore secondo il mio modesto parere e secondo il rogito che non prevedeva tale spesa a mio carico. Ho ragione?

Probabilmente si; legga (o si faccia leggere da un Avvocato) le caratteristiche della costruzione indicate  nel capitolato del contratto di appalto; se non vi è alcuna esclusione in merito allora il costruttore o l'appaltatore sono tenuti a consegnare un impianto completamente funzionante ed a norma di legge.

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SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE
La mia abitazione si trova una strada privata, che appartiene ad altri cinque proprietari. Uno di loro, facendo lavori di ristrutturazioni della sua casa, ha dissestato la strada con passaggio di camion e con scavi per le varie utenze e adesso si rifiuta di fare il ripristino, nonostante le nostre richieste. La polizia municipale ci ha detto che non può intervenire in quanto è proprietà privata. Cosa possiamo fare?

Scrivetegli (o fategli scrivere da un Avvocato) una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui gli intimate di ripristinare lo stato dei luoghi; qualora la missiva venga disattesa sarete legittimati a rivolgervi all'autorità giudiziaria con ottime probabilità di successo. Non c'è bisogno che agiscano tutti i proprietari, basta anche uno (ovviamente però, anche da un punto di vista psicologico più che giuridico, l'unione fa la forza).

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ESERCIZIO DELLA SERVITU’
Sono proprietaria di una casa con annesso pezzo di terra, con unico ingresso da stradina privata su cui ho diritto di passaggio. La servitù di passaggio è scritta nell'atto di proprietà e non esistono altri documenti regolanti questa materia tra me ed i miei vicini. Un po' di anni fa il mio vicino, proprietario della strada, costruì un cancello (che si trova a circa 80m di distanza dal mio ingresso) per chiudere il transito a veicoli estranei nella sua proprietà, che di notte veniva serrato con un catenaccio. Io fui dotata di chiave. All'interno del cancello fu creato un cancelletto pedonale munito di serratura elettrica comandabile a distanza, quindi i pedoni potevano passare dal pedonale mentre le macchine passavano dal carraio che era sempre accostato senza serratura, quindi solo da aprire. Qualche anno fa il proprietario della strada decise di serrare il cancello notte e giorno con questo catenaccio non apribile a distanza costringendo me con la mia famiglia ad effettuare particolari attività per la apertura e chiusura. Chiedo: è rispettata la servitù? Se sì, è obbligato il proprietario a costruire un cancello automatico? Se no, è obbligato a rimuovere il cancello?

Il codice civile stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Il fatto che il proprietario della strada abbia, per motivi di sicurezza, deciso di chiudere il cancello dotando il lettore della relativa chiave, sembrerebbe tale da rendere più incomodo l’esercizio della servitù, e ciò anche se in precedenza in cancello era ugualmente chiuso, sia pure non a chiave; infatti se è vero che vi era necessità di scendere dall’auto per aprirlo, è altrettanto vero che non vi era necessità di essere muniti della chiave, ne' di effettuare ulteriori operazioni come l'inserimento della chiave nella serratura, l'apertura del catenaccio e la successiva chiusura del medesimo. La questione comunque è opinabile. Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato per esaminare la questione sul posto e con documenti alla mano.

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SERVITU’ DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO
Alcuni anni fa ho acquistato contrattualmente una servitù di passaggio di tre metri. Recentemente ho potuto costruire alcuni garage, quindi ho allargato il cancello da tre a nove metri. I proprietari mi hanno scritto intimandomi di ripristinare la servitù originaria, altrimenti ricorrono al giudice. Io vorrei pagare la differenza dei 6 metri, ma la richiesta dei proprietari è troppo esosa: possono davvero pretendere che io riporti il cancello a tre metri?

Si, ne hanno tutto il diritto. Infatti il codice civile stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, cosa che Lei ha fatto triplicando (addirittura!) l'apertura del cancello. Le consiglio di cercare un buon accordo.

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RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO
Sono proprietario di una terrazza che copre due cantine, una di mia proprietà e una di proprietà di un altro condomino. Il pavimento deve essere rifatto perché ci sono delle infiltrazioni quando piove. Come andranno ripartite le spese per il rifacimento? Tenga presente che nel mezzo della terrazza c'è anche un passaggio da 1,20 metri, comune a tutti i condomini.

La spesa va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario esclusivo della terrazza, con i restanti due terzi da dividersi, in proporzione ai millesimi di proprietà,  tra lo stesso proprietario della terrazza e l’altro condomino. I condomini che esercitano sulla terrazza soltanto il diritto di passaggio sono tenuti a contribuire ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., sulla base di un importo che potrà essere quantificato dagli stessi condomini o, in mancanza di accordo, da un tecnico.

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SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO
Nell'area privata antistante il condominio in cui abito è stata decisa la realizzazione di posti auto usufruibili a rotazione da tutti i condòmini. L'accesso a questi posti-auto avverrà tramite l'apertura automatica di una sbarra. Visto che la dimensione dei posti auto e l'utilizzo degli stessi è uguale per tutti i condòmini, come devono essere ripartite le spese per la loro realizzazione?

In mancanza di accordo diverso vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto disposto dal codice civile; ragioni di equità, peraltro, consiglierebbero di trovare un'intesa in modo da ripartire la spesa in parti uguali, dato il tipo di utilizzo previsto e la sua modalità.

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FACCIATA E TUBO DELL’ACQUA
Da poco tempo l'inquilino del primo piano ha calato, sulla facciata, una canna di plastica fino alla corte per lavare le sue moto e per usi vari. Gradirei sapere se questo comportamento è lecito e se non vi sia un danno al decoro architettonico dell'edificio condominiale.

Se il tubo è lasciato stabilmente sulla facciata può configurarsi un'alterazione della destinazione del bene comune, vietata dal codice civile; anche il decoro architettonico, come da Lei rilevato, potrebbe risentirne. Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato per valutare meglio, sul posto, la situazione.

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FOSSA BIOLOGICA E SERVITU’
Abito in un condominio di 6 appartamenti. Il mio appartamento si trova al piano terreno e si affaccia sul mio giardino, in cui si trovano le fosse biologiche condominiali. L’inquilina che abita all’ultimo piano è proprietaria di un giardino confinante col mio. Passando da questa sua proprietà, ho la possibilità di non far entrare in casa i tubi del camion e il personale addetti alla vuotatura delle fosse biologiche. Il responsabile della ditta da noi scelta per questa operazione, ritiene che la signora che concede il passaggio dal suo giardino (non sempre volentieri), è obbligata a farlo perché la porta di accesso al suo giardino si trova ad una distanza minore di 3 metri dal luogo in cui sono situate le fosse biologiche condominiali. Può dirmi se si tratta di una notizia esatta?

Dalle notizie che Lei fornisce sembrerebbe proprio di no; infatti se lo svuotamento è possibile dalla Sua abitazione non vi è alcun obbligo della vicina nel concedere il passaggio per le operazioni. Il condominio però potrebbe chiedere la costituzione di una servitù coattiva a carico del fondo della vicina, che probabilmente il Giudice dovrebbe concedere per motivi igienici.

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OCCUPAZIONE ABUSIVA DI IMMOBILE
La mia povera zia, invalida al 100 % ed incapace di badare a se stessa, aveva una badante extracomunitaria, regolarissima ed assicurata, che dormiva con lei (tutto secondo contratto regolare). Ora mia zia è morta e la badante non vuole lasciare la casa. Tenendo presente che ancora non le ho dato la liquidazione, se la badante continua ad abitare la casa di mia zia, che cosa devo fare? Ovviamente io sono l'erede.

Se la badante non rilascia spontaneamente l’abitazione, l’erede può, attraverso un Avvocato, intraprendere un’azione giudiziaria di rivendicazione per entrare in possesso dell’immobile.

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SERVITU’ E SPESE
Ho comprato 6 mesi fa, in un condominio (un parco), un attico a cui si accede da una via che è strada pubblica. All'atto della lettura del rogito ho sentito  che acquistavo l'attico con tutti i diritti di servitù di fatto e precostituiti che erano stati riservati alla particella ed  al condominio su di essa costruito.  Prima di firmare, mi  feci spiegare di cosa si trattava ed il  notaio mi chiarì che sebbene io accedessi al mio attico dalla via pubblica attraversando la strada di metri 10 di larghezza, avevo, in virtù dei succitati diritti precostituiti, diritto di accesso a piedi e con la macchina, per immettermi su una seconda strada pubblica, attraverso il viale di un altro condominio. Ultimamente, il nuovo amministratore del parco ha fatto chiudere, giustamente, la proprietà del parco con due cancelli automatici consegnandomi telecomando e chiave dei due cancelli automatici e, nel frattempo, a mezzo raccomandata, mi ha fatto pervenire un'offerta di partecipazione alle spese, sostenute e che si sosterranno, del 20%. Contattato telefonicamente, gli ho proposto che volevo pagare il giusto e quindi  di far fare la tabella dei millesimi a me spettanti per i lavori ordinari e per il consumo di energia dei cancelli e delle lampade notturne nel viale. Mi ha risposto che non esiste ne si può fare la tabella dei millesimi per il diritto di servitù e che io al limite posso solo fare una controfferta e vedere poi se l'assemblea accetta questa controfferta. E' esatto quello che dice questo amministratore e cioè che non si possono fare le tabelle millesimali sul diritto di servitù? Se così fosse, poiché la richiesta del 20% su 26 appartamenti del parco mi sembra esorbitante cosa posso fare e come mi devo regolare?

La ripartizione in millesimi è prevista dalla legge per gli edifici condominiali. Nulla vieta, però,  che le parti  affidino a un tecnico scelto di comune accordo la messa a  punto di un prospetto che determini la misura della spesa a carico di ciascuna, ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c. Tenga presente, però, che la spesa delle medesime graverebbe su di Lei in ragione della metà, essendo titolare del fondo dominante. Alla fine forse le converrebbe, come indicato dall’amministratore, fare  una controproposta al condominio.

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ESTINZIONE DELLA SERVITU’ PER NON USO VENTENNALE
La casa di mio padre in montagna è gravata per quanto riguarda la scala interna da una servitù di passaggio da parte di un mio zio (fratello di mio padre) perché quando nel lontano 1950 divisero l’abitazione era l’unico modo per accedere alla loro parte di abitazione. Tenga presente che la scala è nell’interno della nostra proprietà e successivamente mio zio ha costruito una parte di abitazione aggiuntiva  creando una scala interna che gli permette di entrare nella parte di abitazione che fu ricevuta in eredità. Io oggi penso che la servitù di passaggio sia decaduta in quanto non c’è più la necessità di passare sulla proprietà altrui per accedere alla propria abitazione. Cosa ne dice? Penso nella maniera giusta? E se sì, come si fa a rendere ufficiale questo nuovo stato di cose?

Il codice civile stabilisce che il venir meno dell’utilità della servitù non la estingue se non decorsi venti anni dall’ultimo utilizzo. Le parti possono, di comune accordo, far redigere, e trascrivere presso l’Agenzia del territorio,  un atto notarile col quale il titolare del fondo dominante rinuncia all’esercizio della servitù. Nel caso in cui non vi sia accordo invece, ed effettivamente la servitù non sia stata utilizzata da oltre venti anni, se ne potrà far dichiarare la estinzione in via giudiziaria, rivolgendosi ad un Avvocato.

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IMMISSIONI  RUMOROSE NEL VANO SCALA
Da oltre 12 anni abito in un appartamento lasciato in eredità ai miei genitori, una casa con piano superiore adibito a civile abitazione da me abitato con moglie e due bambine, mentre il piano inferiore ereditato da altra persona è di uso commerciale; I locali erano di unica proprietà, utilizzati "piano Superiore" per la civile abitazione, mentre il "piano inferiore" era adibito a Molino di grano e successivamente a magazzino, con un piccolo orto pavimentato in cemento. Al piano Superiore si accede da una scala esterna all'aperto aggettante sull'orto munita di ringhiera passamano in ferro. Dopo aver ereditato la struttura, il piano Superiore è stato da sempre da me abitato, mentre chi ha ereditato il piano inferiore compreso l'orto, ha affiatato il locale per uso commerciale "negozio di abbigliamento da lavoro", successivamente è stato sfitto per un lungo periodo, e da qualche mese è stato aperto dalla figlia del proprietario come circolo privato "bar e sala giochi", nell'orto di circa 20 mq dove c’è il vano scala all'aperto, è stato montato un piccolo gazebo.  L'orto è oggi utilizzato con dei tavolini "bar" dove consumano e giocano a carte, qui tutti i giorni (o quasi)  nel giocare a carte gli avventori oltre a parlare con toni molto alti, urlano e hanno un linguaggio molto forte, parlano male con "parolacce forti" e "bestemmie" al punto che alcune volte sono dovuto intervenire personalmente a chiedere agli avventori un pò di decenza nel comportamento. Vorrei sapere: 1) Quale delle parti deve modificare la "visibilità" del vano scala per evitare che siano visibili gli avventori del bar, e le persone che entrano ed escono da casa mia. 2) Trattandosi di locale commerciale dovrei continuare a subire le urla e parolacce degli avventori del bar o cosa potrei fare in merito?

Mi spiace per lei, ma il proprietario del vano scale non  ha alcun obbligo d’intervenire per sottrarlo alla vista degli avventori del bar. Riguardo alle immissioni rumorose, se queste superano la normale tollerabilità potrà rivolgersi ad un Avvocato affinche esperisca azione giudiziaria per la riconduzione delle medesime nella norma; tenga presente che il Giudice dovrà contemperare le Sue esigenze con quelle della produzione a norma dell'art. 844.

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INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE
Ho un alloggetto in montagna  che ha subìto notevoli danni da un'infiltrazione d'acqua causata da una copiosa perdita dell'alloggio soprastante. L'amministratore condominiale ha provveduto a sporgere denuncia all'assicurazione del condominio. L'assicurazione, a fronte di una perizia, ci propone un risarcimento che tiene conto del "degrado d'uso" e quindi non copre interamente le spese di ripristino dell'alloggio. Possiamo rivalerci, per la parte mancante, sul condomino che ha causato il danno? Quali sono i documenti da produrre? E' necessaria una causa giudiziaria se non si addiviene a una pacifica conciliazione? In caso di vittoria della causa giudiziaria chi paga il nostro legale?

Se il condomino che ha subìto il danno giudica insufficiente l’indennizzo offerto dall’assicurazione,  può accettarlo a titolo di mero acconto, riservandosi per iscritto di agire nei confronti del vicino per il pagamento della differenza. Non è detto che, in caso di esito favorevole della causa,  la parte soccombente venga condannata al pagamento delle spese di lite, potendo queste essere compensate fra  i contendenti, in tutto o in parte. Inoltre la nuova normativa sulla mediazione civile obbligatoria impone costi che restano a carico del richiedente.

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PROBLEMI FINANZIARI E RINUNCIA AL CONDOMINIO
Vorrei sapere se si può ottenere il distacco dal condominio per gravi problemi finanziari.

No. Il codice civile infatti stabilisce che il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Può, semmai, ricorrendone i presupposti, rinunciare al servizio comune di riscaldamento, ma anche in questo caso è tenuto a contribuire a una parte della spesa.

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VIOLAZIONE DI DOMICILIO
Sono proprietaria di un negozio affittato ad un inquilino che svolge l'attività di bar. Su insistenza dell'inquilino ho provveduto a cambiare le serrande, lavoro molto complicato e costoso (a mio carico) . L'inquilino ha concesso alla ditta di procedere con i lavori  solo nei giorni di chiusura per ferie della propria attività. Recatami sul posto per accertarmi che la ditta fosse arrivata e all'opera, mi viene riferito che l'inquilino è partito per le ferie e ha lasciato le chiavi al portiere il quale aveva il compito di aprire, e nei ritagli di tempo eventualmente controllare. Al che, vista l'ingente somma a cui stavo andando incontro mi sono fermata nel negozio ad osservare i lavori che procedevano come da preventivo approvato, ma soprattutto per tutelare la mia proprietà e l'attività dell'inquilino stesso (arredi e vari). La sera ricevo una telefonata dall'inquilino (avvisato penso dal portiere) che al ritorno dalle "sue" vacanze mi invierà lettera d'avvocato con denuncia per violazione di domicilio. Ora, cosa succederà, quanti anni di prigione dovrò scontare?

Se invece è entrato nel bar clandestinamente, con inganno o contro la volontà del portiere, è imputabile del reato di violazione di domicilio, punita dall’art. 614 c.p. con la reclusione da sei mesi a tre anni. Infatti la circostanza che Lei sia proprietario del locale, e che in quanto tale abbia il diritto di accedervi per controllare l’esecuzione dei lavori di cui è tenuto a farsi carico, non lo autorizza ad entrare in detto locale senza il consenso del conduttore. In caso di effettiva denuncia Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato penalista.

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VENDITA E VIZI (TETTO IN ETERNIT)
Ho appena venduto un appartamento in un condominio. Adesso il nuovo proprietario e l'agenzia immobiliare  mi accusano di non avergli detto che il tetto è in eternit, anche se io l'ho detto all'Agenzia ma non c'è niente di scritto. Il tetto è ben visibile e non è coperto nè ricoperto. E' un vizio occulto?

Il venditore è obbligato, ai sensi del codice civile, a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La garanzia non è dovuta se il compratore conosceva i vizi della cosa o  se questi erano facilmente riconoscibili: circostanza, questa, che dev’essere provata dal venditore. In ogni caso non è obbligatorio che il vizio sia stato dichiarato per iscritto e la prova può essere data in qualsiasi modo. Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato che possa approfondire i singoli aspetti di fatto della vicenda.

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RIMOZIONE INFERRIATE E TRASFORMAZIONE DI LUCE IN VEDUTA
Sono proprietario da circa 40 anni di un immobile in bifamiliare al piano terra con ingresso indipendente che sulla parte tergale ha un giardino. Al piano superiore (anche lui con accesso indipendente) c'è un altro proprietario le cui finestre (alte circa 1,50 e larghe circa 2,20) si affacciano sul mio giardino. Da quando la casa è stata costruita (circa 40 anni fa) le finestre al piano primo erano dotate di inferriate. Il mio vicino invece l'anno scorso ristrutturando casa ha tolto le inferriate. Premetto che la mia casa è più sporgente rispetto a queste finestre di circa 3 metri e davanti ho il giardino con un piccolo manufatto destinato a forno. Se con le inferriate il mio vicino aveva solo una visione frontale sulla mia proprietà configurandosi dunque a mio parere la finestra come luce ora ha una vera e propria veduta così come definita dall'art 900 c.c cioè ora il mio vicino può guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, e il  mio fondo  risulta così soggetto ad una visione globale. Può inoltre affacciarsi sul mio tetto e anche gettarvi oggetti. Posso intimare al mio vicino di rimettere le inferriate e se sì in base a quale articolo?

Preliminarmente va chiarito che il vicino, in ogni caso, non può gettare oggetti nel sottostante giardino di cui non sia proprietario. A parte ciò, se le inferriate esistevano da più di venti anni,  e distano meno di 75 centimetri  dalla sottostante abitazione (art. 906 c.c.), il proprietario di questa può pretendere che vengano ripristinate ai sensi dell’art. 1061 c.c.

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POSSESSO DEL POZZO
Gestisco un ristorante di cui è proprietario il Comune. Il ristorante si trova dentro l'associazione del tiro a volo vi è anche un pozzo artesiano dove dovremmo utilizzare l'acqua per l'irrigazione dell'abbellimento esterno che io ho creato e per gli scarichi dei wc; per il resto abbiamo l'acqua potabile ma il fatto è che la società si è impadronita del pozzo mettendo una serratura e non ci apre per dispetto l'acqua del pozzo artesiano e il Comune dice che non può fare nulla e sono da venerdì senza acqua. E' legale?

Dipende; se il pozzo appartiene all’associazione di tiro a volo, il gestore del ristorante non può pretendere di usufruirne. In tal caso, però, se però lo utilizzava da più di un anno può rientrarne in possesso tramite un’azione di reintegrazione nel possesso per il tramite di un Avvocato; tenga presente però che dovrà poi restituirlo all’avente diritto se il successivo giudizio di merito avesse esito sfavorevole. Se  invece il pozzo era in comunione tra Comune e associazione, e il suo utilizzo era stata inserito nel contratto relativo al ristorante, il gestore può pretendere di essere manlevato dal Comune.

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QUORUM ASSEMBLEARE
A chi compete verificare che il dettato del 3° comma dell'art. 1105 del c.c. (Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione) sia stato osservato? Rientra nei poteri del presidente di assemblea, mancando qualche condomino, qualora non venga prodotta documentazione adeguata da parte dell'amministratore (attestante l'avvenuta informazione di "tutti"), chiudere la medesima, non essendovi i presupposti per la validità delle deliberazioni? Se non lo facesse, potrebbe essere accusato davanti al giudice di "omesso controllo"? Qual è l'orientamento della giurisprudenza in proposito?

La regolarità  della convocazione dell’assemblea dev’essere verificata dal presidente della stessa. Se dall'omesso controllo del Presidente scaturisca un danno certo e comprovato, il danneggiato potrebbe attivare un'azione di risarcimento; va provato però il nesso di causalità.

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PIANTE SU AREA COMUNE: SONO LEGITTIME?
Nel piccolo condominio dove vivono i miei genitori l’accesso, dal cancello sulla strada al portone d’ingresso, avviene attraverso una piccola parte comune costituita da uno slargo ed alcuni gradini che portano ad un vano coperto prospicente il portone vero e proprio. Sia nello slargo che nel vano coperto sono state poste alcune piante ornamentali dai miei genitori, i quali si occupano in proprio, autonomamente e senza alcun onere a carico degli altri condomini, della loro cura e manutenzione, assicurando un evidente miglioramento estetico ed abbellimento alla parte comune. Essendo i miei genitori fra i primi acquirenti di appartamento nel condominio, hanno inteso tale azione quale spontaneo atto di cura e abbellimento del sito ponendolo in essere fin dal loro insediamento. Tale azione, che non altera ne’ limita la completa disponibilita’della parte comune agli altri condomini, e’ stata condivisa ed accettata di buon grado dalla totalita’ – meno uno, purtroppo – dei rimanenti condomini con i quali si intrattengono, peraltro, rapporti di ottimo vicinato. Il condomino contrario sostiene che le parti comuni non possono essere utilizzate per depositare oggetti appartenenti ai condomini con evidente e pretestuosa negazione dell’abbellimento effettivo e condiviso dagli altri. I miei genitori sono tenuti a rimuovere le piante?

Se, come Lei scrive, le piante non impediscono agli altri condomini di fare pari uso,  secondo il loro diritto, della parte comune su cui insistono, la loro presenza è legittima, in quanto finalizzata all’abbellimento, e quindi alla valorizzazione dell’edificio; in pratica però la questione potrebbe essere controversa. Se comunque la totalità degli altri condomini sono favorevoli alla presenza dei fiori, basterà  fare approvare in assemblea l'abbellimento floreale, eliminando ogni dubbio al riguardo.

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TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE  MILLESIMALI
Ho condonato un sottotetto che da locale di sgombro è diventato abitazione con tanto di abitabilità e agibilità: ho diritto ad installare sulla facciata condominiale, con un modestissimo impatto estetico, i tubi del gas e dell'acqua? le tabelle millesimali giustamente dovranno essere aggiornate, il costo della revisione va ripartito fra tutti o lo devo sostenere solo io?

La posa in opera di cavi e tubi sulla facciata condominiale è legittima, trattandosi di assolvere ad esigenze primarie, ma andrà effettuata salvaguardando al massimo l'estetica condominiale. Poiché la revisione delle tabelle millesimali è conseguenza della modifica introdotta da un condomino, è questi a doversi far carico della relativa spesa. Per evitare problemi sarà preferibile che l’elaborato venga predisposto da un tecnico designato dall’assemblea.

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AUTOVETTURA ED OSTRUZIONE PASSAGGIO
Da qualche mese sono stato nominato Amministratore di Condominio e nello stesso tempo sono un condomino. Il nostro problema è che da 6 mesi c’è un auto senza assicurazione parcheggiata (davanti al suo Garage) all’interno della area condominiale, dove ostacola l’ingresso secondario di un condomino. Nel regolamento condominiale dice: "è vietato parcheggiare in cortile qualsiasi tipo di veicolo senza autorizzazione; i "signori inquilini", affittuari delle autorimesse, sono pregati di non lasciare l'auto parcheggiata fuori dal box; non si può parcheggiare nessun tipo di motociclo. Per 2 volte mi sono rivolto sia al proprietario che all’inquilino verbalmente e cortesemente di spostare la macchina e posizionarla in garage per non ostacolare l’ingresso di altri condomini, la loro risposta dell’inquilino è stata che il garage  è pieno di attrezzature del lavoro e non sa dove metterle, il proprietario mi rimanda al lunedì lo spostamento dell’Auto. I vigili e carabinieri mi hanno risposto che in una area privata non possono intervenire. Adesso pensavo di effettuare una diffida con una raccomandata A/R. A chi mi posso rivolgere per risolvere per la rimozione dell’auto?

Se il condomino non dà seguito all'invito di rimozione dell’autovettura che ostruisce il passaggio, l’Amministratore potrà rivolgersi al giudice attraverso un Avvocato.

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SERVITU’ E SPESE PER DANNI ALLA STRADA
Faccio parte di un condominio di 12 villette a schiera. Oggi i condomini di altre villette a schiera, preesistenti alle nostre, ci chiedono di effettuare e pagare i lavori di ripristino del manto stradale della strada privata di accesso alle loro autorimesse in una parte in cui ha ceduto: lamentano che, poiché le loro abitazioni erano preesistenti alle nostre, per permettere il passaggio della nostra conduttura fognaria per allaccio alla conduttura comunale il costruttore ha dovuto necessariamente “tagliare” il manto stradale esistente ripristinando comunque la situazione iniziale. Tale “taglio” ha indebolito l’asfalto che ha ceduto lungo tutta la linea che attraversa la loro strada. Dando quindi per scontato che esista una “servitù fognaria” (non abbiamo ancora reperito nessuna documentazione in proposito, ma non sapremmo eventualmente che altra normativa applicare) è giusto che i lavori e le spese spettino totalmente al nostro condominio? Oppure la spesa potrebbe essere ripartita in parti uguali? O addirittura spettare tutta all’altro condominio essendo stato il danno causato non da problemi strettamente attinenti alla tubatura (perdite o usura) ma dal continuo passaggio degli altri condomini che accedono alle loro autorimesse?

Se il lamentato inconveniente è stato determinato in sede di costituzione della servitù, la spesa grava sul condominio di cui fa parte il lettore, ai sensi del secondo comma dell’art. 1069 c.c. Se invece il danno è riconducibile all’uso che della strada è stato fatto dai condomini delle sottostanti costruzioni, sono  questi a dover sostenere la relativa spesa. Sarà opportuno consultare un tecnico qualificato che possa eseguire indagini approfondite sul posto e relazionare al riguardo.

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LAVORI IN APPARTAMENTO E DANNI DA ALLAGAMENTO
A giugno 2011 ho iniziato i lavori di rifacimento dell'appartamento (pavimenti, tubi sottostanti, smontaggio termosifoni) e ho avvertito l'amministratore del tutto. A inizio luglio senza preavviso hanno pompato acqua nell'impianto di riscaldamento del condominio con conseguente fuoriuscita della stessa dalla mie tubature sprovviste di valvola; al piano sottostante il condomino era in vacanza quindi si è allagato tutto l'appartamento ed a fine luglio è arrivata la denuncia (brevi manu, non raccomandata) con la richiesta di rimborso di tutti i danni (computer, mobilio, impianto elettrico e pensione in albergo per tre persone in quanto appartamento inagibile). Ma spettano a me queste spese? posso rivalermi sulla ditta che mi stava effettuando i lavori o sull'amministratore che non ha avvertito dell'anticipata apertura dell'impianto di riscaldamento?

Se l’amministratore, nonostante fosse stato informato dei lavori nel Suo appartamento, ha fatto immettere acqua nell’impianto provocando i lamentati danni, è a questi che va indirizzata la richiesta risarcitoria (bisognerà però dimostrare che gli fosse stato esplicitamente comunicata la circostanza che i tubi sarebbero rimasti scollegati, senza valvola). Se poi la ditta incaricata dei lavori era stata a sua volta messa al corrente della circostanza dall’amministratore, questi potrà rivalersi nei suoi  confronti, con il condomino legittimato ad agire direttamente anche contro  la stessa impresa.

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LIMITAZIONE ALL'ESERCIZIO DELLA SERVITU’
Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 5 appartamenti. I contatori dell'acqua sono situati fin dalla costruzione del condominio in uno spazio largo tre metri e lungo dieci, sottostante i balconi, che è di proprietà privata di uno dei condomini che ha anche la maggioranza dei millesimi. Attualmente questo condominio è privo di amministratore perchè il vecchio amministratore ha comunicato con A.R. agli altri comproprietari le sue dimissioni. Fino a due anni fa si accedeva, liberamente, per la lettura o la chiusura dei contatori dell'acqua, dallo spazio antistante il portoncino di ingresso alla cassa scale. Questo spazio ci fu chiesto, solo verbalmente, di essere chiuso, per motivi di sicurezza,  perchè si poteva accedere liberamente nella parte posteriore del giardino che era sempre buia, con ringhiera e porta con lucchetto e già allora non ci fu consegnata alcuna chiave. Da allora, per poter procedere alla lettura dei contatori o alla chiusura dell'acqua, bisogna chiamarlo per far aprire il cancello e procedere alle operazioni da fare. Cosa si può fare? In caso estremo e cioè se continuasse a  non voler dare nessuna chiave è possibile costringerlo a spostare i contatori sul muro condominiale che separa la strada dal condominio?

Preliminarmente va chiarito che l'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini, espressa attraverso una delibera assembleare. Per quel che riguarda la consegna delle chiavi, il Codice Civile stabilisce che  il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo, per cui se l’amministratore dimissionario non interviene non resta che rivolgersi al giudice per costringere il condomino  a consegnare una copia della chiave del cancello di accesso all’area in cui sono collocati i contatori.

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DANNI E ASSICURAZIONE: OBBLIGO DI POLIZZA?
Nell'ambito dei lavori di ristrutturazione del mio appartamento la ditta esecutrice ha fatto un piccolo danno all'appartamento sottostante. Dopo alcuni mesi è stato finalmente effettuato il sopralluogo dal perito che ha riconosciuto al condomino sottostante circa 490 euro al netto di una franchigia di 250 euro. Mi sono ovviamente attivato affinché la Ditta copra la franchigia e ovviamente ho rassicurato i miei vicini che nel caso questo non avvenga avrei coperto io le spese. Mi chiedo che possibilità ho di rivalsa nei confronti della ditta qualora non voglia coprire il valore della franchigia. Posso procedere con una denuncia o devo adire alle vie legali (cosa che non so se convenga visto l'importo)? E' inoltre lecito che una ditta che esegue lavori di demolizione e ristrutturazione per diverse migliaia di euro abbia una polizza con franchigia?

Il committente  può rivalersi  giudizialmente nei  confronti dell’impresa (in sede civile, non penale) per esigere il risarcimento dell’intero danno. Se il capitolato non lo prevede, non trattandosi di appalto avente per oggetto un’opera pubblica  l’impresa non è tenuta a stipulare una polizza di assicurazione a copertura degli eventuali danni causati nell’esercizio della sua attività.

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RIMOZIONE AMIANTO
Ho un condominio con 50 appartamenti (piccolo taglio) su due scale in unico fabbricato, dove i balconi sono tutti a filo della facciata. l'80% dei balconi è costituito da telai in ferro contenenti pannelli di amianto e il resto dei balconi sono a mattoncino. Tutti i balconi sono inseriti dentro la facciata, non ci sono balconi aggettanti verso l'esterno e cioè oltre il muro del fabbricato. Le spese per la rimozione dei pannelli e la p.o. di nuovi pannelli, come devono essere ripartite?

Se i pannelli non sono riguardabili come funzionali all’abbellimento della facciata nel suo insieme, la spesa richiesta dalla loro rimozione e sostituzione grava esclusivamente sui proprietari dei balconi. Sarebbe opportuno un sopralluogo, che potrà effettuare con un tecnico o un Avvocato di fiducia.

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CANNA FUMARIA IN AMIANTO E OBBLIGO DI RIMOZIONE
Nel palazzo adiacente al mio è installata una canna fumaria in amianto. Ho chiesto all'amministratore (che amministra tutti e due i palazzi) se fosse possibile attivarsi per la rimozione, data la pericolosità del materiale. L'amministratore mi ha risposto che la rimozione è obbligatoria solo in caso il proprietario o il condominio decidessero di fare lavori sulla parete esterna sulla quale è ancorata la canna; altrimenti se la canna fumaria in questione non viene "toccata", il condomino proprietario della canna fumaria non è tenuto alla rimozione, tantomeno il condominio.

L’amministratore ha ragione; la presenza di amianto in un edificio, infatti, se il manufatto che lo contiene è in buone condizioni e non viene manomesso, non comporta  di per sé un pericolo per la salute degli occupanti. Di conseguenza il proprietario non è tenuto a rimuoverlo.

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APERTURA DI UN VARCO E DI UNA FINESTRA NEL MURO COMUNE
Nel mio condominio un signore, forte dei suoi 600 millesimi di proprietà, senza dire niente a nessuno ha abbattuto metri 3,30 di muro di recinzione del condominio con relativa ringhiera soprastante ed al posto di esso ha messo un cancello scorrevole che si appresta anche ad elettrificare per accedere, con l'auto, ad un suo spazio privato di circa 3 metri di larghezza  tra il muro perimetrale del condominio ed il muro condominiale del fabbricato sottostante i balconi del piano rialzato di metri 1,90 dal suolo. Non solo ma  in contemporanea ha aperto anche una finestra di 50x60 cm. Alle nostre rimostranze ha detto che poteva fare quello che voleva perchè aveva la maggioranza millesimale. Che fare?

Recente giurisprudenza ha stabilito che l’apertura, ad opera di un condomino, di un varco nel muro condominiale richiede il consenso scritto degli altri condomini. Quanto alla finestra, sempre secondo la giurisprudenza, il condomino può aprirla nel muro comune, a condizione che non alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, e non leda i diritti degli altri condomini.

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USO DELLA COSA COMUNE
Mia moglie ha acquistato un locale adibito a laboratorio (perciò usato quotidianamente) al quale accede da un ambiente comune a quattro cantinole sito al piano seminterrato della scala B di un grosso condominio e nel quale si trovano anche alcuni grossi armadi metallici dei contatori ENEL e GAS. Questo piccolo (9 mq) locale comune (dove mai avviene una banale manutenzione o pulizia) alto 4 metri ha un pavimento di settant'anni in marmette di cemento logore e macchiate; ha intonaci vecchi e rotti; ha le pitture degli armadi vecchi e macchiati; ha, infine, una selva di tubi più o meno grossi, fili e canalette sospese in alto o ancorate alle murature che lasciano cadere pezzetti di materiale vario, intonaco e ragnatele, Insomma, tale ambiente è cosparso di sporco indelebile assolutamente indecoroso e impossibile da rendere igienico per quanti sforzi faccia mia moglie. Le chiedo se mia moglie può eseguire, a totale suo carico, i seguenti lavori: sostituzione del pavimento, tinteggiatura delle pareti e delle lamiere; esecuzione di un semplicissimo controsoffitto (di immediata rimozione per qualunque intervento dovesse essere necessario fare sugli impianti aerei). Una richiesta con tanto di dichiarazione fatta in tal senso all'amministratore non ha avuto alcuna risposta da alcuni mesi.

Il codice civile stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, se gli interventi di cui parla (interventi finalizzati al migliore godimento della cosa) rispettano il suddetto criterio, egli può realizzarli a proprie spese. Stia attento alla controsoffitatura, però; sarebbe preferibile acquisire il consenso scritto (va bene la delibera assembleare) perchè celandone la vista si potrebbe obiettare, in caso di incidenti, che ne era stata resa più difficile la manutenzione.

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SPESA RIFACIMENTO MURO
Abito in un condominio. Circa 10 anni fa si è verificato nella mia cantina un parziale crollo dei mattoni facenti parte del muro confinante con un condomino. All'epoca telefonai all'amministratore che diede incarico di eseguire i lavori. Circa tre giorni fa scendendo in cantina si è verificato (in diretta) lo stesso problema nell'altro muro (confinante con un altro condomino). Purtroppo questa mattina telefonando all'amministratore ho "scoperto" che qualche anno fa è stato deliberato dall'assemblea che se si fossero verificati questi episodi i condomini interessati dovevano ripartirsi la spesa al 50% (mi ha precisato che è stata presa questa decisione perchè si stavano verificando troppo casi). A prescindere da cosa ha deciso l'assemblea, non mi sembra che questo episodio si possa paragonare alla famosa crepa nel muro che si presenta nelle case dopo alcuni anni per l'inevitabile assestamento. Anche perché evidentemente la costruzione non è stata proprio perfetta e a mio avviso può essere pericolosa.

Se il muro non è condominiale ma comune a due condomini, sono questi a doversi fare esclusivo carico della spesa, in ragione del 50% ciascuno. Se invece è condominiale alla  spesa devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Il criterio legale di ripartizione delle spese comuni può essere modificato soltanto all’unanimità, pena la nullità della relativa delibera. Se il vizio è ancora coperto dalla garanzia decennale è possibile rivalersi nei confronti del costruttore.

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CHIUSURA PIANEROTTOLO
Sono proprietaria dei due appartamenti al quinto piano di uno stabile. Ho messo un telecomando per ragioni di sicurezza per accedere al mio piano, un telecomando è stato dato al portiere in modo tale che sia consentito l’accesso in caso di necessità. Mi è stato detto che non posso mantenere tale telecomando in quanto non consento l’accesso al mio piano, cosa non vera in quanto le scale condominiali consentono l’accesso. Mi è stato detto dai tecnici del comune (verbalmente) che potevo procedere in tal modo per tutelare la mia sicurezza. Vorrei sapere se quanto da me fatto può essere messo in discussione dal condominio e nel caso peggiore se possa essere costretta anche a rimuoverlo. Comprendo che il pianerottolo è parte comune, ma non comprendo perché altri condomini se non per necessità debbano avere l’accesso ad un piano sul quale ci sono soltanto i due appartamenti che occupo con la mia famiglia.

Pare di capire che Lei abbia inglobato una parte del pianerottolo nella sua unità immobiliare. Tale innovazione è vietata, a meno che tutti gli altri condomini non prestino il loro consenso o un titolo non sottragga il pianerottolo alla presunzione di comproprietà.

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SPESA RIPARAZIONE FACCIATA
Sono proprietaria di un appartamento al piano terra e vorrei porvi una domanda riguardo all’ultima bolletta arrivata di spese aggiuntive a somma di quasi 300 euro. All’assemblea condominiale è stata presa la decisione di riparazione di una piccola parte della facciata che comprende 4 appartamenti del terzo e quarto piano. Dopo aver tratto la conclusione che la causa fosse riconducibile ad infiltrazioni d’acqua, senza nessun preventivo precedente e senza nessun esperto che abbia dato un parere, hanno svolto i lavori. Nell’arco di una settimana dopo aver finito i lavori mi è arrivata la bolletta di 293,80 da pagare. Mi interesserebbe sapere se sono obbligata a pagare. La mia situazione economica dell’anno 2010/11 è veramente preoccupante, il valore ISEE di 3458,20, il motivo è la mia disoccupazione e ho una figlia minore di 3 anni. Quali sono i miei diritti, potrei chiedere l'esenzione del pagamento oppure almeno un pagamento rateale?

Se la riparazione di parte della facciata, alla quale devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, è stata ritualmente deliberata dall’assemblea, il condomino è tenuto a pagare la propria quota, con diritto  di prendere visione dei documenti giustificativi della spesa e di essere informato sul criterio adottato per la sua ripartizione fra i condomini.  Per essere ammessi alla rateizzazione del dovuto è necessario il consenso di tutti gli altri condomini.

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AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI
Alcuni giorni fa, partecipando a una assemblea condominiale, mi sono trovato di fronte il figlio della nostra amministratrice che presiedeva l'assemblea. All'inizio questo signore accompagnava solo la madre alle riunioni perchè - a suo dire - a tarda sera era più sicuro per l'incolumità della madre. Prima che l'assemblea potesse avere seguito ho posto la domanda e chiesto di mettere a verbale che nessun condomino ha mai ricevuto in carta semplice o raccomandata nessuna proposta di subentro del figlio al posto della madre. Il presunto amministratore si è rifiutato di verbalizzare la mia richiesta. A quel punto visto la tensione creatasi ho abbandonato l'assemblea. E' lecito e legale tutto questo? Cosa posso fare?

L’amministratore, in quanto mandatario dei condomini e quindi soggetto di un rapporto giuridico basato sulla fiducia ma non necessariamente sull’intuitus personae (intendendosi per questo il particolare, intenso affidamento riposto nell’incaricato),  può delegare le proprie funzioni a un terzo, in difetto di controindicazioni contenute nell’atto di nomina. L’amministratore avrebbe dovuto, per correttezza, informare i condomini della circostanza, mentre il presidente dell’assemblea aveva il dovere di verbalizzare (o di far verbalizzare se era stato nominato designato un segretario) le dichiarazioni del condomino; infatti secondo la giurisprudenza il rifiuto, da parte  del presidente o del segretario, di ricevere  un intervento, verbale o scritto, di un condomino dissenziente, comporta l’annullabilità della relativa delibera.

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PROCURA E AMMINISTRATORE
Mio fratello, proprietario di un appartamento sito a 1100 Km dalla sua residenza abituale, ha dato a me la delega, vidimata da pubblico ufficiale del tribunale locale, ad amministrare la sua proprietà; cosa che faccio sin dal 2002. Ora, sorti dei contrasti nel condominio, l'amministratore si rifiuta di accettarmi come delegato di mio fratello, e pretende di escludermi inviando tutta la corrispondenza a lui e non a me. A parte ogni questione di principio, è corretto l'atteggiamento dell'amministratore? Tengo a precisare che i conti li ho sempre pagati io, e puntualmente.

Se la procura è formalmente corretta l'amministratore non può rifiutarla; controlli però (o si faccia controllare da un Avvocato) che la stessa preveda effettivamente i poteri di rappresentanza necessari al caso concreto.

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INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO
Ho un appartamento al primo piano di un grosso condominio, con terrazza a livello che copre dei negozi sottostanti, su detta terrazza vi è uno scolo pluviale meteorico che funge quindi da servitù condominiale, che riversa fiumi di acqua catramata appunto sulla terrazza, che invade tutta la terrazza, rovinando anche la pavimentazione nonché l'uso di detta terrazza, e procurando seri danni di infiltrazione ai negozi sottostanti. Chi deve fare la manutenzione e riparare i relativi danni e in che misura ripartire? Premetto che il condominio non ha e non vuole avere colpe anche se la sottoscritta è da anni che scrive al condominio, anche con lettere legali: che gli eventuali danni non avrebbero potuto essere addebitati esclusivamente alla scrivente?

La spesa occorrente alla riparazione del lastrico solare va imputata per un terzo al proprietario esclusivo di questo e per i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, ai proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico funge da copertura. Circa i danni provocati al lastrico e alle sottostanti unità immobiliari dall’acqua catramata proveniente dal pluviale condominiale, il risarcimento fa carico al condominio, ivi compresi la proprietaria del lastrico e i proprietari di dette unità immobiliari, che sono nello stesso tempo sia danneggiati che danneggianti.

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GATTI INVADENTI
I due gatti della vicina vengono sempre nella mia terrazza, scavano buche nelle piante oltre a fare i loro bisogni. Cosa posso fare? C'è qualche articolo di legge che disciplina questa materia? Posso inviare una lettera alla vicina citando qualche articolo di legge?

Se l’invito, rivolto al vicino a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, ad evitare che i gatti continuino ad invadere la proprietà del lettore non sortisce effetto, dopo aver acquisito prova inequivocabile delle incursioni degli animali e, soprattutto, delle loro deiezioni, è possibile, previo contatto con un avvocato penalista, presentare una querela per imbrattamento di cose altrui (art. 639 c.p.) e costituirsi parte civile nel relativo giudizio per conseguire il risarcimento del danno.

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SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO
Siamo proprietari di un appartamento in palazzina condominiale, con tre appartamenti, abbiamo ognuno un ingresso indipendente di accesso all’appartamento, attraverso il proprio giardino, l’ingresso delle auto invece e relativo accesso ai garage personali è condominiale. Da alcuni anni, la pavimentazione in bitume è completamente distrutta con buche e pozzanghere ovunque, io e un altro condomino, siamo pronti da alcuni anni a rifare la pavimentazione, abbiamo anche diversi preventivi, il terzo proprietario (signora separata dal marito con il quale ha la comproprietà del terzo appartamento) non si mette d’accordo con l’ex marito e quindi non intende pagare 1/3 del lavoro; che fare?

In primo luogo andrà formalizzata una regolare delibera di esecuzione dei lavori nell’ambito di un’assemblea ritualmente convocata; qualora successivamente comproprietari dell’unità immobiliare non provvedano a versare la propria quota di spesa, ci si dovrà rivolgere all'autorità giudiziaria attraverso un avvocato.

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INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO
Nel palazzo dove abito vi sono appartamenti al piano terreno con pertinenza di giardino privato coltivati a prato e piante ornamentali. Adesso si scopre che le fondazioni dello stabile ed i pilastri degli appartamenti sono lesionati, vi è stata una perizia che non ha tenuto conto delle infiltrazioni dei giardini. Vorrei sapere se i giardini privati sono paragonati a lastrici solari con la conseguenza della futura spesa di rifacimento con le rispettive proquota di 3/4 ai proprietari dei giardini o come si devono dividere le spese per il consolidamento dei pilastri.

La disciplina del giardino di cui un condomino sia unico proprietario non è assimilabile a quella del lastrico solare di uso esclusivo. Di conseguenza la spesa richiesta dal consolidamento delle strutture dell’edificio condominiale va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

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SERVITU’ E SPESA
Il contatore condominiale dell'acqua è da sempre situato in un pozzetto al centro del passo carraio di accesso a un parcheggio (contiguo al condominio) di proprietà di un solo condomino, che "ospita" il contatore a titolo gratuito. In seguito al frequente passaggio di autovetture in entrata e in uscita, il passo carrale e il pozzetto (coperto da una lastra di ferro) stanno lentamente ma progressivamente cedendo. E' pertanto necessario un intervento a ripristino del manufatto e della superficie asfaltata circostante, prima che un'autovettura finisca nella fossa occupata dal contatore. Si domanda come e tra chi debba essere suddivisa la relativa spesa.

Ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c., trattandosi di opere che giovano sia al fondo dominante che al fondo servente, la relativa spesa va suddivisa in proporzione ai rispettivi vantaggi.

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AUMENTO CUBATURA
Il mio vicino di casa ha ampliato la camera da letto costruendovi sul balcone del villino a schiera e comportando un aumento dei metri quadrati. Cosa comporta tutto ciò? Tale costruzione era soggetta a denuncia di inizio di attività?

Occorre verificare se, nella Regione in cui risiede chi ha realizzato l’ampliamento dell’unità immobiliare, dando luogo al conseguente aumento di cubatura, è stata varata la legge regionale sul piano casa, e se questa prevede sia sufficiente la DIA, o non occorra piuttosto il permesso di costruire. Informazioni dettagliate possono essere acquisite presso l’ufficio tecnico del Comune.

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RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA
Viviamo in un condominio minimo (due unità sovrapposte di circa 270 mq ciascuna) e per suddividere le spese di riscaldamento di un impianto centralizzato abbiamo inserito dei conta calorie. E’ necessario prevedere come nei condomini di più di quattro unità una quota fissa, oppure si divide semplicemente in base al consumo effettivo? Non essendoci naturalmente accordo tra condomini vorremmo avere un parere giuridico.

Negli edifici dotati di sistema di contabilizzazione del calore appare corretto suddividere la spesa globale di consumo in ragione di una percentuale oscillante fra il 20 e il 50% in base alla superficie radiante di ciascuna unità immobiliare, e la restante quota in base al consumo di ciascuno (una soluzione potrebbe essere 30 e 70). Se non si trova un accordo (visto che si tratta di due soli condomini, altrimenti sarebbe l’assemblea a decidere, ai sensi, dell'art. 26  L. 9/1/1991, n. 10, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, indipendentemente dai millesimi rappresentati), occorre adire l'Autorità Giudiziaria.

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SERVITU’
Ho ereditato da mio padre un appartamento (dove abito) sito al piano terra di una palazzina con altri due appartamenti anche questi di sua proprietà e lasciati in eredità a mia madre e a mia sorella. La mia caldaia è situata in un locale, con accesso dal giardino condominiale, dove nel 1994 mio padre ha fatto installare il quadro comandi del cancello elettrico del passo carraio comune. Esiste quindi una servitù a favore degli altri due proprietari  per cui ho dovuto dare le chiavi per poter accedere alla mia caldaia. Posso chiedere la rimozione di quel quadro e quindi la restituzione delle chiavi? Esso si può tranquillamente spostare al di là del muro nel vano scale comune che accede alla terrazza in comproprietà. Poiché i rapporti si sono guastati, a chi mi devo rivolgere? Se devo seguire le vie legali, vi sono delle sentenze in proposito?

Il condomino non può spostare il quadro elettrico, dal locale caldaia gravato da servitù in favore degli altri due condomini, in uno spazio di cui questi siano comproprietari insieme a lui, occorrendo il loro consenso. Può semmai proporre di effettuare lo spostamento a propria cura e spese. Se non si trova un accordo non rimane che rivolgersi al giudice, reiterando la proposta in quella sede. Sul punto Cass.  27/10/1995, n. 11198.

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SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE
Vivo in un quartiere con grossi problemi di illuminazione e di fatiscenza di lampioni. Oltre alla scarsezza dell'illuminazione vi è non meno importante quello relativo alla vetustà dei lampioni stessi, taluni dei quali hanno la base corrosa e bucata dalla ruggine e costituiscono un grave pericolo per l'incolumità di persone e cose essendo a rischio di caduta. Già ne sono caduti un paio. La nostra è una strada privata, dunque nessuno s'è mai occupato di manutenerli. Né il Comune, nè l'Enel, perché i proprietari e i responsabili saremmo noi abitanti del quartiere. Il Supercondominio esiste solo di fattoperchè le palazzine che ne fanno parte sono una quindicina per oltre 300 abitanti. Una riunione di Supercondominio non s’è mai fatta. Le chiedo come si possa affrontare e risolvere giuridicamente questo delicato problema. Il quartiere è quasi sempre al buio. I lampioni non sono stati mai manutenuti.

Occorre premettere che ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c. collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili: per esempio viale di accesso, impianto centralizzato di riscaldamento, portineria. Di conseguenza, come previsto dal primo comma dell’art. 1129 c.c., uno o più condomini possono ricorrere all’Autorità Giudiziaria affinché nomini un amministratore; sarà poi questi a convocare l’assemblea dei condomini per le opportune delibere.

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LOCAZIONE E DISAGI
Nel mese di settembre scorso, ho affittato un appartamento al piano terra in una zona residenziale di Roma. Due mesi fa, nel periodo di intense piogge, ho riscontrato, all'interno della camera da letto, delle forti infiltrazioni d'acqua con vistose macchie d'umidità, ho avvisato prontamente il proprietario dell'immobile, il quale, con ritardo, si è attivato per il restauro e la ritinteggiatura delle pareti, cercando di risolvere il problema con l'intervento di una ditta specializzata. Pertanto, siccome nel periodo (piuttosto lungo) dei lavori (non preventivati,  ovviamente, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione) ho subito diversi disagi, tra i quali: l'inutilizzo del giardino antistante la cucina (per la presenza di operai), problemi di salute nel periodo natalizio (ore notturne nella stessa camera da letto), disagi dal punto di vista della privacy personale (giardino antistante cucina con continua presenza di operai), ed altri problemi di natura fisica che mi hanno costretto, insieme alla mia famiglia, ad alloggiare per alcuni giorni in casa di mia suocera. Per questi motivi, sono del parere che, nei mesi di particolare disagio e conseguenziale stress, dovuto a questi lavori, potrei chiedere una decurtazione del canone d'affitto. Secondo Lei, sono nella possibilità di farlo? Posso chiedere uno "sconto" sull'affitto nei mesi dei lavori? Se si, quanto posso farmi decurtare?

L’art. 1584 c.c. stabilisce che,  se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Circa la quantificazione della riduzione, se le parti non si accordano possono demandarla a un tecnico scelto di comune accordo. Indipendentemente dalla durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

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INFERRIATA
Sono proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano di una palazzina dove oltre al portoncino del mio appartamento vi è la sola porta di accesso al terrazzo condominiale. Dato che ho subito una effrazione da parte dei ladri, vorrei sapere se posso installare una inferriata meno invasiva possibile a protezione del portoncino di ingresso, evitando di chiedere l'autorizzazione all'assemblea di condominio.

L'apposizione di inferriate  è consentita se non comporta alterazione del decoro architettonico dell'edificio. Se il pregiudizio non è economicamente apprezzabile l'innovazione è consentita, in quanto finalizzata alla tutela della sicurezza  di persone e beni  (App. Milano  14/4/1989). Ad evitare possibili contestazioni ad opera anche di un solo condomino, è consigliabile consegnare all’amministratore un disegno dell’inferriata affinché lo sottoponga all’assemblea.

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LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA’
Nel mio condominio, oltre un anno fa, sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione del fabbricato; alle diverse assemblee abbiamo sempre approvato gli stati d'avanzamento lavori, ma molti condomini non pagano le loro rate e, quindi, i lavori sono stati bloccati dal costruttore, ovviamente la direzione lavori ha potuto solo ratificare il blocco dei lavori a causa della persistente morosità e conseguenzialmente dell'impossibilità di pagare l'impresa. Preciso che l'amministratore condominiale ha diffidato i singoli condomini, i quali ovviamente se ne sono strafregati e l'impresa non intendere procedere per decreti ingiuntivi per evitare le note lungaggini giudiziarie, preferendo bloccare i lavori. Ovviamente io pago regolarmente tutt le rate ed il 10 di febbraio ultimerò i pagamenti con la corresponsione dell'ultima. Il blocco dei lavori, oltre ad aver determinato che il palazzo è ancora avvolto dalle impalcature, con evidenti ricadute sulla vita quotidiana, ha determinato che l'ultimo intonaco non sia stato fatto, con la creazione di piccole muffe (forse perché la parete è sottile). Si può agire giudizialmente per ottenere un risarcimento dai singoli condomini e non dal condominio nel complesso? Come condomino posso obbligare gli altri condomini a pagare?

Premesso che è l’amministratore a doversi attivare giudizialmente contro i condomini morosi per il recupero tempestivo del credito, il condomino in regola con i pagamento può intraprendere un’azione risarcitoria  soltanto nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore, trattandosi di lavori condominiali e non commissionati dal singolo condomino con riferimento alla propria unità immobiliare.

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RICOSTRUZIONE MURO
Quasi un anno fa, una ditta del comune che stava rifacendo il manto stradale, per eseguire i lavori, ha rotto il nostro muro, che ci separava dalla strada, loro affermavano, che quel muro non era di nostra proprietà, ma delle ferrovie dello Stato, in quanto prima della strada c'erano i binari. Dopo una lunga serie di discussioni, loro ci hanno ricostruito il muro, a titolo gratuito. In questi giorni, per via del maltempo il muro è caduto, di conseguenza sono andato a protestare al comune (ufficio urbanistica): mi è stato risposto che non è di loro competenza, in quanto la ditta ci aveva fatto "un regalo" per la costruzione del muro. Quindi mi hanno detto di chiedere il risarcimento alla ditta, che però non vuole pagare. Come mi debbo comportare: insistere o meno alla richiesta di risarcimento del danno?

Se l’impresa ha rifatto il muro gratuitamente e non dietro corrispettivo, non è tenuta a ricostruirlo. Se però dal crollo fosse derivato un danno a persone o cose, e si provasse il nesso di causalità fra l’evento e la cattiva esecuzione dei lavori ad opera dell’impresa, questa sarebbe tenuta al risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c.

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DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE
Un mio conoscente ha inviato al proprio amministratore di condominio la seguente lettera: "Il sottoscritto N.N., proprietario di un immobile nel condominio N.N., in riferimento alle cause in atto, promosse dal condomino N.N. di cui si parla nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 0-0-00, il cui verbale ho ricevuto in data 0-0-00, sebbene il medesimo non riporti quale delibera abbia assunto l'assemblea nel merito, intende avvalersi di quanto previsto dall'art. 1132 c.c. e dissociare la propria responsabilità alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza". Questa la risposta dell'amministratore: "Oggetto: sua del 0-0-00: In relazione all'oggetto precisiamo che la legittimità della richiesta può essere ritenuta valida in caso di iniziative a carico di terze parti-condomini da parte del condominio e non laddove il condominio sia parte convenuta in sede di giudizi promossi da terzi-condomini". A me pare che la risposta non sia corretta, gradirei conoscere cosa dice la giurisprudenza in merito.

L’art. 1132 c.c.  si riferisce sia all’ipotesi in cui il condominio abbia deliberato di “promuovere una lite” (assumendo con ciò la posizione processuale di attore), sia all’ipotesi  in cui abbia deliberato di “resistere a una domanda”, assumendo con ciò la posizione processuale di convenuto, per cui il condomino può dissociarsi dalla lite in entrambi i casi.

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PASSO CARRABILE
Ho una casa in costruzione: ho effettuato l'acquisto dell'immobile e del posto auto davanti alla casa destinandolo a giardino carrabile. Ho gia' effettuato il compromesso scritto e registrato davanti al  notaio. Il costruttore lascerà aperto da una parte questo giardino perchè dice che la chiusura poi spetterà a me. Vorrei sapere se è possibile inserire una postilla nel contratto definitivo riportando: “giardino carrabile con prevista chiusura a carico del proprietario con cancello automatico scorrevole” (verrebbe chiuso con cancello automatico scorrevole dalla parte del muro dove io ho 2 finestre; inoltre è un piano terra con l'entrata privata). Temo che se non metto questa specifica, una volta consegnate le chiavi dovrò chiedere il permesso al condominio. Giusto?

Se è previsto che, una volta ultimata la costruzione, per accedere al giardino privato tramite un passo carrabile si dovrà attraversare il cortile condominiale, è indispensabile costituire la relativa servitù di passaggio con atto notarile, da trascrivere presso l’Agenzia del Territorio.

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CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE
In un edificio di nuova costruzione, l’amministratore deve rendere noto ai condomini il contenuto del contratto relativo all’ascensore (relativamente agli interventi di ordinaria amministrazione se sono a carico dei condomini)?

Il condomino ha il diritto di prendere visione o estrarre copia dei documenti condominiali, a condizione che ciò non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, e che i relativi costi siano assunti dal condomino richiedente.

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E ASSICURAZIONE
Cinque anni fa ho fatto un'assicurazione per la casa. Adesso, ho delle infiltrazioni di acqua e umidità in camera da letto. Come posso fare per farmi risarcire dall'assicurazione?

Ammesso che la Sua polizza copra i danni in questione, è necessario segnalare l’inconveniente all’assicuratore per consentirgli, attraverso un perito, di verificare l’entità del danno.

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ABBATTIMENTO ALBERO
Abito in un condominio alla periferia di Milano, prima circondato da 6 pini di circa 40 anni e altre piante di cui non conosco il nome, che sono state abbattute il 27 dicembre 2010.  Da circa 20 anni c'era una lotta tra 2 inquilini (tra cui io) e altri 10 per l'abbattimento di uno di questi pini; sono sempre riuscita a frenarli perchè minacciavo l'amministratore di denuncia. Il 10 dicembre, purtroppo, proprio quel pino a causa delle piogge ha aperto leggermente il terreno e si è leggermente inclinato sulla strada. Senza chiamare l'amministratore, è stata chiamata la polizia locale che a sua volta ha chiamato i vigili del fuoco per abbatterlo. In data 15 dicembre viene convocata un'assemblea "per la messa in sicurezza delle piante condominiali", alla quale non ho potuto partecipare. Il 20 sono partita per le ferie e il 7 gennaio 2011, al mio rientro ho trovato tutto, dico tutto pulito, anche i cespugli. Non ho però trovato nessuna copia del verbale dell'assemblea. Credo che qualche cosa non sia a norma, come mi posso muovere?

Il condomino assente all’assemblea  deve impugnare la delibera, pena decadenza, entro trenta giorni da quando ne ha avuto comunicazione, come previsto dal secondo comma dell’art.  1109 c.c.. Se  non v’è traccia del verbale di assemblea,  e quindi non ne ha ricevuto copia,  il lettore può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria chiedendo il risarcimento del danno. L’abbattimento di alberi di alto fusto  è di regola subordinato ad autorizzazione comunale.

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RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO
Nel condominio dove abito stiamo facendo interventi di recupero edilizio sui terrazzi di proprietà esclusiva di alcuni condomini (attici). L'amministratore ha suddiviso le spese per un terzo a carico dei proprietari esclusivi e per due terzi tra i restanti condomini, ma le spese relative alla direzione lavori, impalcature impresa edilizia, occupazione suolo, Dia, extra amministratore eccetera sono state invece ripartite in base ai millesimi di proprietà. Ho un dubbio: perchè non sono state ripartite tutte le spese con il criterio di un terzo e due terzi visto che comunque tutte le spese si riferiscono ai terrazzi di proprietà esclusiva? L'articolo 1126 del codice civile non esclude nulla, non dice che la direzione dei lavori o l'occupazione del suolo vanno ripartite diversamente:  "Art. 1126. - (Lastrici solari di uso esclusivo) – Quando l’uso dei lastrici o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del lastrico: i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio".

Se le spese di cui parla il lettore erano tutte finalizzate alla riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, andavano  integralmente ripartite fra i condomini seguendo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.

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IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE
Ho trovato nella cassetta due avvisi di giacenza, sotto il cumulo delle cartoline di auguri: il primo datato 21 dicembre ed un altro il 3 gennaio: quando ho ritirato le raccomandate, ho potuto leggere quanto segue: la prima riguardava una convocazione assembleare per lavori di manutenzione straordinaria della seconda casa, a 200 km da Roma, alla quale non ho potuto partecipare perchè quando ho ritirato la raccomandata il condominio si era già riunito, in data 27 dicembre. La seconda conteneva il verbale di assemblea. Dal momento che non sapevo che per argomenti così importanti si aspettassero le festività del Natale per convocare l'assemblea, periodo in cui, se rimaniamo in città, abbiamo le giornate occupate, chiedo se posso impugnare la delibera.

La delibera può essere impugnata, ai sensi del terzo comma dell’art. 1137 c.c., con ricorso all’Autorità Giudiziaria entro trenta giorni dal ricevimento del verbale.

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RIMOZIONE AMIANTO
Il mio quesito è in merito all'invito pervenutomi dal comune dove abito di procedere alla rimozione di copertura in amianto. Abito in una palazzina a corte divisa in due complessi abitativi separati ed indipendenti con scale autonome. La copertura di tetti che sovrasta la mia unità abitativa è libera da qualsiasi presenza di amianto, mentre quella che copre l'altra unità abitativa  presenta amianto. Io ritengo di non essere tenuta a partecipare alle spese di rimozione dell'amianto che insiste sull'abitazione che non è di mia proprietà.

Se l’amianto interessa solamente uno dei due tetti, alla bonifica devono contribuire i soli condomini dell’edificio interessato, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c.

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COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO

Abitiamo al secondo ed ultimo piano di una palazzina. Nel 2002 a causa delle abbondanti infiltrazioni di acqua nelle camere del nostro appartamento, abbiamo deciso di costruire il tetto (non c'era, c'era solo un solaio con dell'isolante) andando a coprire anche una piccola terrazza interna che causava ulteriori problemi anche al piano di sotto (dei nostri vicini). Nel 2002 i rapporti con i vicini erano buoni quindi ci fu un’autorizzazione solo orale e non scritta da parte loro che ci consentiva la costruzione del tetto (esistono anche testimoni che possono affermare quanto detto). All'inizio del 2011 è arrivata una lettera degli avvocati dei vicini nella quale richiedono il ripristino dello stato dei luoghi di allora e un risarcimento danni in quanto non sono mai stati avvertiti dei lavori effettuati. Il tetto è stato costruito secondo le norme e le autorizzazioni edilizie necessarie.  La mia famiglia non ha mai chiesto soldi per i lavori effettuati ed inoltre, i soliti ponteggi utilizzati per la costruzione sono stati utilizzati anche dai vicini per il rifacimento della facciata (sempre pagati da noi). Le chiedo cortesemente se è possibile a distanza di così tanti anni poter richiedere il ripristino dello stato di allora e il risarcimento danni.

Il rilascio del permesso di costruire non comporta accettazione dei lavori da parte dell’altro condomino;  la concessione, infatti, viene accordata facendo salvi i diritti dei terzi, anche se, trattandosi d’intervenire su una parte comune dell’edificio, alcuni Comuni sono soliti chiedere il benestare degli altri condomini. Il consenso del vicino all’effettuazione dei lavori va provato per iscritto, trattandosi di bene immobile. La richiesta di demolizione e risarcimento del danno è tempestiva, non essendo ancora intervenuta l’usucapione ventennale del diritto. E' pur possibile una linea di difesa, complicata da spiegare in questa sede, ma Le converrebbe forse riappacificarsi con i vicini.

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AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI
Un condomino è debitore, nei confronti del condominio, di quote relative alla  costituzione di un fondo specifico per la manutenzione straordinaria dei sottobalconi. Tali somme, pertanto, non sono mai entrate nella gestione ordinaria del condominio. Considerato che l’amministratore in carica si è dimesso ed è quindi tenuto a compiere gli atti di ordinaria amministrazione fino al subentro del nuovo amministratore scelto dall’assemblea, può l’attuale amministratore richiedere il versamento di tali somme al condomino moroso?

La prorogatio dei poteri dell’amministratore dimissionario fino alla sua sostituzione vale solo nei rapporti esterni, al fine di offrire ai terzi un soggetto cui far riferimento nelle relazioni con il condominio, ma non nei rapporti interni al negozio di mandato tra amministratore e condomini; infatti la rinuncia è una dichiarazione negoziale unilaterale, ricettizia verso il mandante, a forma libera e con efficacia ex nunc, per cui dalla sua ricezione si estingue il mandato con le relative obbligazioni. Per il recupero del credito occorrerà pertanto attendere l’insediamento del nuovo amministratore.

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SERVITU’ E SPESE
Ci troviamo in uno stabile composto di 10 appartamenti: i 2 al piano terra hanno accesso autonomo (con un cancelletto su giardino privato), gli altri 8 accedono attraverso la scala comune. Il problema è che all'interno del vano scale sono collocati i contatori enel di tutti gli appartamenti: anche di quelli con accesso autonomo, che quindi usufruiscono di una servitù di accesso al vano. L'altro giorno l'assemblea - su proposta di un condomino - ha deliberato che siccome anche chi ha l'appartamento al piano terra "usa" il vano scale per verificare il contatore, le spese di gestione devono essere suddivise tra tutti nel rispetto delle tabelle millesimali di proprietà. Io ovviamente ritengo che l'uso non sia equiparato alla servitù, ma ero la sola. L'amministratore ha riportato il caso di una sentenza per un ascensore: in quel caso - riferisce - al negozio con accesso autonomo è stato comunque richiesto di pagarne le spese (pur non usandolo!). E comunque, se proprio fosse che la servitù è equiparabile all'uso, ritengo che le spese non debbano essere suddivise in funzione dei millesimi generali, ma in funzione delle tabelle delle scale: io mi fermo ad un metro oltre la porta? Fin lì pago. Esistono sentenze che mi danno credito?

Per la Cassazione in difetto di una clausola difforme del regolamento di condominio, devono contribuire alle spese di manutenzione, ricostruzione e illuminazione dell’androne e delle scale, ancorché in misura ridotta, anche i condomini che non ne usufruiscono per accedere alla rispettiva proprietà esclusiva, per essere queste dotate di accesso autonomo. La presenza, nel vano scale, dei contatori delle unità immobiliari dotate di accesso separato, legittima la ripartizione delle spese su base millesimale, dal momento che quello che conta è l’uso potenziale, non l’uso effettivo.

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TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
Esiste un coefficiente di abbattimento nella redazione di tabelle millesimali, per un immobile, ove alcune stanze sono umide, pur avendo balconi panoramici?

No, infatti ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali lo stato di conservazione dell’unità immobiliare, come pure la sua destinazione ad abitazione o ad altro uso, sono ininfluenti. In caso contrario bisognerebbe rifare le tabelle millesimali di continuo, essendo sempre mutevole lo stato dell'immobile, e si renderà conto di quanto ciò sarebbe - a dir poco - complicato.

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LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO
Sono proprietaria di un appartamento circondato da villetta nella quale è stato costruito un gazebo, fissato al terreno (non mobile), che impedisce il montaggio dell'impalcatura per il rifacimento della facciata debitamente deliberato in assemblea. Considerato che non posso oppormi allo smontaggio del gazebo (si dovrebbero segare i 4 piedi di metallo che lo tengono fissato al terreno e, una volta ultimati i lavori di rifacimento prospetto, togliere i 4 pezzetti rimasti infissi nel terreno e cementare nuovamente i 4 piedi nel terreno), chi dovrebbe provvedere a ciò? Io oppure la ditta che eseguirà i lavori o altra ditta individuata dall’assemblea a tale scopo? Nel caso in cui durante la fase  dello smontaggio e del successivo rimontaggio del gazebo dovessero verificarsi dei danni (il tetto del gazebo è costituito da vetri che potrebbero rompersi), avrei diritto al risarcimento dei danni? Se sì, chi me li dovrebbe risarcire (la ditta che provvede allo smontaggio o il condominio) e quale procedura dovrei seguire? In alternativa, posso farmi dichiarare per iscritto, a priori, dalla ditta che eseguirà i lavori o dal capocondominio che in caso di danni durante lo smontaggio e il rimontaggio del gazebo si provvederà al risarcimento del danno?

Meglio far fare alla ditta scelta dal condominio; faccia firmare, all’appaltatore e all’amministratore del condominio, una dichiarazione che preveda sia l’obbligo di provvedere allo smontaggio e al rimontaggio del gazebo secondo le regole dell’arte, sia l’obbligo a risarcire, in solido fra loro, gli eventuali danni che dovessero derivare dallo svolgimento delle suddette operazioni. Ad evitare possibili contestazioni sarà buona cosa allegare al documento delle fotografie, sottoscritte da entrambi, che descrivano le condizioni attuali del gazebo.

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SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA
In un Condominio costituito da tre singole palazzine con impianto di riscaldamento ed acqua calda centralizzati, l’Assemblea ha deliberato la formazione di tre impianti separati. A causa della difficoltà di posizionamento delle nuove caldaie in due delle tre palazzine, si vuole continuare col centralizzato. La palazzina dotata di centrale termica di propria proprietà può opporsi al cambiamento della delibera?

Il Tribunale di Napoli (sentenza del 29/11/1991), con riferimento alla trasformazione di un impianto centralizzato di riscaldamento in impianti a gas di proprietà singola, avvenuta ai sensi della L. n. 10/1991, ha escluso, sia sotto l'aspetto funzionale che sotto il profilo giuridico, la conservazione attiva del sistema termico trasformato, le cui componenti materiali rimangono solo come semplici residuati per l’opportuna rottamazione, non potendo la minoranza dissenziente pretendere di lasciare attivo o riattivare e far funzionare a proprie spese l'impianto trasformato, in quanto ciò sarebbe contrario alla ratio legis, che è chiaramente quella della razionalizzazione dell'energia sotto il triplice profilo termico, economico ed ecologico.

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CHIUSURA CANCELLO
Risiedo in una villetta bifamiliare con accesso comune tramite cancello a scorrimento manuale di  3 m. Le chiedo, vista l'insistenza della mia vicina a lasciare sempre aperto il cancello con tutto quello che ne deriva e cioè cani che entrano e depositano i loro bisogni nel giardino e si mettono a litigare con i miei due gatti e quello che è più grave che entrano persone ed arrivano fino alla porta di casa, se è possibile imporle la chiusura del cancello e quali sono le norme del codice che regolano tale materia ed eventuali responsabilità ipotetiche per danni o vandalismi  vari e se possibile diffidare la Signora dal continuare con tale atteggiamento.

Se la vicina disattende l’invito a chiudere il cancello non resta che rivolgersi al Giudice di pace adducendo ragioni di sicurezza. Una soluzione potrebbe essere quella di convincere la vicina ad automatizzare il sistema di chiusura. Se si prova il nesso di causalità fra il comportamento della  vicina e il danno se ne può chiedere il risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c.

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MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE
Chi paga la messa in sicurezza del cornicione di una delle sei scale di cui è composto il nostro condominio  (abbiamo l'ingiunzione del Comune di Napoli), considerando anche che per vari abusi i nostri millesimi  sono da rifare?

Se il cornicione  interessato alla messa in sicurezza fa parte di un tetto  unico, alla spesa devono contribuire i condomini di tutte e sei le scale. Se invece ciascuna scala è coperta da un tetto a sé stante, alla spesa devono contribuire i soli condomini della scala interessata alla riparazione.

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SERVITU’
Dal 1991 io, la mia mamma e i miei due fratelli, ospitiamo in un nostro locale una caldaia che, al momento, serve un solo nostro appartamento ed un altro di proprietà di nostri parenti. Questi ultimi non sono proprietari del locale in cui si trova la caldaia. Nel 1991 avevamo firmato un accordo in base al quale accettavamo di ospitare questa caldaia sino a che i parenti non si fossero resi autonomi, confidando in buona fede in una soluzione, se non a breve almeno a media scadenza. Da allora sono passati quasi venti anni e, un po' perchè dobbiamo fare dei lavori, un po' perchè temiamo una qualche forma di usucapione, abbiamo quest'anno chiesto loro di staccarsi dall'impianto e rendersi autonomi. Ci hanno risposto che non abbiamo nessun diritto a chiedere loro quanto sopra e che se procediamo possiamo incorrere in sanzioni civili e penali. E' vero? Se si, come potersi "liberare"?

Il proprietario del locale è tenuto a rispettare l’accordo fino a quando la controparte non decida di staccarsi dall’impianto comune. Un’eventuale azione di forza verrebbe presumibilmente  contrastata da un’azione di reintegrazione in sede civile (art. 1168 c.c.), cui potrebbe accompagnarsi una querela per danneggiamento in sede penale (art. 635 c.p.). Andrebbe comunque letta con attenzione la scrittura privata intercorsa; Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato per gli approfondimenti del caso concreto.

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SOSTITUZIONE TOMBINO
Sono proprietario di un box dove all'interno ci sono 2 tombini per le fogne, i chiusini sono ormai distrutti ed ho chiesto già da un anno all'amministratore la sostituzione dato che non posso far fare più la pulizia delle fogne perché poi non posso rimetterli al loro posto, mi si sfaldano in mano. Dall'amministratore non ho risposte, è comunque in dovere di farli sostituire o no ?

Se il chiusino è collocato su un tombino che smaltisce, oltre ai liquami provenienti dall’unità immobiliare del proprietario del box, anche quelli delle unità immobiliari di uno o più altri condomini, si è nel diritto di pretenderne la sostituzione, con spesa a carico dei condomini serviti dall’impianto, spesa da dividersi in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione.

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INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE
Abito in un palazzo dal doppio numero civico con due ingressi separati e due ingressi per accedere al terrazzo. La copertura è unica per i due palazzi  attigui e uniti. A seguito di lavori per infiltrazioni sulla parziale copertura di uno dei due palazzi gradirei sapere come vanno divise le spese. I condomini del palazzo non interessato a detti lavori devono contribuire alle spese anche se i palazzi, uniti, hanno doppio numero civico e doppio ingresso?

Se il lastrico solare è comune ai due edifici, nel senso che i condomini di entrambi  i fabbricati  hanno accesso all’intera superficie del  lastrico, alla spesa richiesta dall’eliminazione delle infiltrazioni devono contribuire i condomini di tutte e due le costruzioni.  Se invece il lastrico è diviso in due da una ringhiera o altro riparo, alla spesa devono contribuire  i soli condomini dell’edificio in cui si sono verificate le infiltrazioni.

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BOX AUTO
Sono proprietario, in un condominio di 5 appartamenti, di un appartamento e di un box interrato. L'ingresso del box, come gli altri 2, è largo metri 2,60 e si trova grande difficoltà a far entrare la macchina perchè  bisogna scendere la rampa a marcia indietro ed il disimpegno per le manovre, antistante i box, è largo solo 4 metri ed una macchina media è lunga metri 3,50. Il muro dove è fissata la basculante di chiusura del box non è un muro portante ed è formato da mattoni forati. Tale muro è lungo 11  metri : per metà divide il mio box dalla cantinola del possessore dei maggiori millesimi(600), altri 2,50 metri confinano col corridoio largo metri 1,50 di accesso alla detta cantinola ed i restanti due metri e 60 sono chiusi dalla basculante, basculante che da un lato è fissata ad un pilastro portante di cemento armato. Avevo chiesto di allargare il muro di 30 centimetri verso il lato della cantinola per essere più agevolato nel fare manovra di entrata ed uscita dal box rimettendo una basculante uguale  ma il  proprietario dei 600 ha dato un diniego alla richiesta. Ho interpellato in merito due geometri che hanno dato pareri discordanti ed un legale il quale, d'accordo con uno dei geometri, ha detto che ci vuole l'assenso del possessore dei 600 mill/mi. perchè comunque il muro è condominiale. Un architetto ha detto che basta presentare solo la DIA e darne comunicazione per iscritto all'amministratore per poter usufruire al meglio della cosa propria in quanto una basculante di 30 cm più lunga non impedisce al condomino di usufruire della cosa comune e ne gli crea alcun impedimento. All'ufficio tecnico del comune riferiscono che concedono la DIA ma se vi è un ricorso fermano il lavoro. Non ho fatto nulla se non vi è la certezza legale di non farmi far causa dal possessore dei 600 millesimi: magari c'è qualche sentenza già emessa che possa essere da base di appoggio e di partenza per il lavoro.

L’allargamento della porta comporta l’inglobamento, nella proprietà esclusiva di un condomino,  dello spazio già occupato dal muro comune, per cui è necessario il consenso di tutti i condomini.

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CORTILE E GAZEBO
Abito in un cascinale con altre tre famiglie, compreso di cortile in comune. Nel nostro contratto non viene citato il cortile, al momento della visita dell’alloggio il proprietario ci aveva spiegato che davanti alle nostre finestre che danno sul cortile potevamo mettere una qualsiasi cosa. Sulla base delle parole del proprietario abbiamo deciso di mettere un gazebo (non fisso viene messo solo d’estate), alle altre famiglie non da nessun fastidio visto che riescono ad entrare e uscire con le macchine, il proprietario ora però ha deciso di ritirare le parole dette in precedenza, e sostiene che il cortile lui non l’ha affittato. Il padrone di casa ci ha anche detto che nel caso non togliessimo il gazebo, avrebbe provveduto lui a chiamare qualcuno per farlo togliere. C’è una legge che ci vieta di tenere questo gazebo?

Bisogna leggere con attenzione l'atto di vendita; se il cortile è comune o è di pertinenza della propietà acquistata avete il diritto di tenere il Gazebo (nei limiti dell'art. 1102 C.C. per quanto rigurda gli altri condomini); in caso contrario no.

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RIPARTIZIONE SPESA RIFACIMENTO SOLAIO
Gradirei esporre una vicenda che si svolge in un condominio costituito da tre appartamenti, uno per piano. Alcuni mesi fa ho partecipato alle spese sostenute per la riparazione della terrazza a livello che viene esclusivamente utilizzata dal condomino del secondo piano. Preciso che tutti e tre i condomini abbiamo partecipato al pagamento delle spese per riparare il terrazzo ed evitare ulteriori infiltrazioni al tetto del primo piano secondo l'art.1126 c.c.. Nessun'altra spesa era stata affrontata per la riparazione del tetto del  primo piano. Il mio quesito e' il seguente: come si ripartiscono le spese per riparare il suddetto tetto tra i condomini? In particolare il condomino del pian terreno, deve ancora contribuire alle spese necessarie per riparazione e tinteggiatura del tetto che è in compossesso tra i proprietari del secondo e primo piano? Chiarisco che il condomino del primo piano non mi ha convocato, ha eseguito i lavori edili autonomamente e mi ha detto oralmente senza presentazione di documenti di avvenuto pagamento che avrei dovuto pagare una tot somma secondo i suoi calcoli personali.

Dal tenore del quesito pare di capire che per tetto il lettore intenda il solaio fra due piani l’uno all’altro sovrastante. Se così è, alla spesa richiesta dalla riparazione del solaio che separa il primo dal secondo piano devono contribuire i rispettivi proprietari  in parti uguali, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto. E’ pertanto escluso dalla contribuzione il proprietario del piano terra.

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ANTENNA CENTRALIZZATA
L'antenna TV condominiale è stata posizionata vicino al lucernario della mia mansarda e se dovesse per qualsiasi motivo cadere temo possa sfondare il lucernario, inoltre tutti gli uccelli che vi si posano sopra hanno riempito di escrementi il citato lucernario. Cosa posso fare per tutelarmi dal pericolo e dalle deiezioni visto che l'amministratore fa orecchie da mercante?

Se, per come è posizionata l’antenna, si ha ragione di temere un danno grave e imminente al lucernario (circostanza che dev’essere idoneamente provata), il condomino può giovarsi dell’azione di danno temuto prevista dall’art. 1172 c.c.. Quanto   alle deiezioni, provando che i volatili le provocano appollaiandosi sull’antenna,  si può pretendere il risarcimento del danno. La cosa migliore sarebbe chiedere d’inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea lo spostamento dell’antenna.

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STILLICIDIO
Il condominio dove abito è composto da 13 alloggi. Io ed altri 3 condomini abitiamo al piano terra: ognuno di noi ha un giardino esclusivo di proprietà. Sui 4 giardini grava lo stillicidio di acque meteoriche provenienti dal tetto in più sul mio grava anche lo stillicidio di acque meteoriche e acque di pulizia di una terrazza privata del condomino del sottotetto. Posso in qualche modo fare qualcosa per evitare tutto ciò? Le spese per incanalare le acque nei pozzetti delle acque bianche a chi fanno carico? E' lecito lo scarico della terrazza privata?

L’art. 908 c.c. stabilisce che, se esistono pubblici colatoi, il proprietario deve provvedere affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. Di conseguenza  la spesa occorrente all’immissione delle acque fa carico al proprietario del terrazzo o del tetto dal quale provengono. Se è stata costituita una servitù di stillicidio a carico del giardino di un condomino, questi non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo (secondo comma art. 1067 c.c.).

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RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE
Sono il proprietario di un appartamento che fa parte di un condominio di 36 appartamenti suddivisi in 6 scale da 6 appartamenti, dove ogni scala è indipendente dall'altra. Da oltre tre mesi sto avendo importanti problemi all'antenna televisiva condominiale, che mi impedisce di vedere canali analogici e digitali. L'antenna in questione è condominiale, ed è la stessa per i 6 appartamenti della mia scala. Dopo mie numerose lamentele, l'amministratore condominiale ha inviato un tecnico antennista a verificare la pertinenza del problema, e questo, ci ha comunicato che per ripristinare il funzionamento, sarebbe  necessario accedere ad alcuni appartamenti per verificare le condizioni del cavo verticale, e rendere il servizio nuovamente funzionante. Di questi 6 appartamenti 2 sono sfitti, ed i rispettivi proprietari non solo non hanno interesse a far ripristinare il funzionamento dell'impianto, ma non permettono al tecnico di entrare per fare le lavorazioni del caso. Qualche settimana addietro ho consegnato al mio amministratore, un documento firmato da 4 dei 6 condomini, nel quale si autorizzava l'amministratore stesso a fare quanto necessario per sistemare definitivamente le condizioni dell'antenna. La situazione è ormai diventata ingestibile, il mio amministratore condominiale sembra aver preso la situazione sottogamba e continua a tergiversare, portando per le lunghe la situazione, dicendo che nonostante sia un intervento di ripristino e che di conseguenza non sia necessaria una maggioranza per effettuare i lavori, è necessario attendere la riunione condominiale e notificare l'esito tramite raccomandata (se non fosse che la riunione sarà non prima di un mese). Io sono disperato, ho intenzione di risolvere prima possibile il problema, e sono disposto a denunciare chiunque si opponga al ripristino dell'antenna. Mi suggerirebbe cosa posso fare, e quali tipi di interventi posso portare avanti?

L’amministratore può far eseguire la riparazione, salvo ratifica da parte dell’assemblea. Si è obbligati a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, del personale incaricato di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare, a condizione che l'intervento non sia altrimenti possibile, ancorché  più costoso  (App. Milano 30/6/1995). Se il condomino, pur avendone l’obbligo, non intende concedere il passaggio, non resta che rivolgersi  al giudice.

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ASSEGNAZIONE POSTO AUTO
Siamo in 16 villette a schiera (4 x 4 schiere parallele) che hanno in comune a due a due un cortile di accesso ai garage nel quale ci sono posti auto per tutti. Avendo fatto una assegnazione verbale 15 anni fa (ho parecchi testimoni) per avere "fisso" un posto per ognuno (cosa che 14 villette hanno rispettato in questi anni), può ora il 15esimo (che ha sempre parcheggiato fuori dagli spazi) venire a occupare il "mio" posto auto? Ho modo di fare rispettare il mio posto? Potrei eventualmente comprare tale posto auto (la strada è privata ad uso pubblico)?

Se l’assegnazione degli spazi adibiti a posto auto avviene in via esclusiva, definitiva e permanente, è richiesto il consenso scritto di tutti i condomini, trattandosi, di fatto, di dividere fra loro un bene immobile  (Trib. Foggia  25/3/1994). Lo stesso dicasi se si tratta di acquistare la proprietà esclusiva di uno spazio comune.

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA’
Il condominio in cui abito (costruito nel 2004 e fatto su due piani: terra e primo) e' costituito da una serie di 6 appartamenti al piano terra affiancati e con giardino privato sia nella zona di accesso anteriore sia posteriore. Gli altri appartamenti sono al primo piano ed hanno un terrazzino che sta sopra al portico degli appartamenti al piano terra. Quindi ciascun terrazzino ha un proprietario della parte sopra ed un della parte inferiore. Per effetto dell'umidita' naturale ci sono scrostature dell'intonaco sul soffitto dei portici privati e macchie sul bordo verticale esterno dei terrazzini. Come devono essere ripartita le spese tra il condomino che abita sopra e quello che abita sotto? Si applica 1/3 per chi ha il terrazzo ed i 2/3 tra i due (col risultato che chi e' sopra paga 2/3) o l'intonaco sotto al terrazzo e' a totale carico del condomino che sta sotto mentre il lavoro per riverniciare il bordo verticale va diviso a meta'? Si precisa che i terrazzini non presentano sul pavimento difetti o infiltrazioni d'acqua piovana essendo in buono stato e quindi non richiedono manutenzione.

Ai sensi dell’art. 1125 c.c.  le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono ad esclusivo carico del proprietario della sottostante unità immobiliare. La spesa richiesta dalla manutenzione del parapetto della terrazza grava sul proprietario di questa.

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LAVORI CALDAIA
Abito a Roma, nel palazzo di un ente: prima come inquilina, da quest'anno come proprietaria. Il fabbricato in questione è composto da 4 scale ed in origine era privo di riscaldamenti. Circa 40 anni fa l'ente installò una caldaia comune e gli inquilini che aderivano dovevano pagarsi i lavori di installazione dei termosifoni con il relativo impianto. Il precedente locatario del mio appartamento, non ha aderito all'installazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, e quindi l'appartamento è sempre stato privo di termosifoni. Quando sono subentrata io, 16 anni fa, previa domanda all'ente, ho installato un impianto autonomo di riscaldamento con caldaia a gas. Nel corso di questi anni, sono stati venduti quasi tutti gli appartamenti e questo ha dato luogo alla creazione di un condominio. Allo stato attuale, dovendo il condominio fare dei lavori alla caldaia centralizzata, l'amministratore ha mandato a tutti i condomini, anche quelli proprietari dei locali privi di riscaldamento ed agli appartamenti con riscaldamento autonomo, la spesa divisa per millesimi. La mia domanda è: non essendo mai stata attaccata all'impianto e di conseguenza mai distaccata, devo pagare comunque le spese inerenti la caldaia?

Il condomino che non sia mai stato comproprietario della caldaia, né direttamente né attraverso il suo dante causa, non è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dalla sua riparazione, a meno che un titolo non disponga altrimenti. Legga (o si faccia leggere da un Avvocato) con attenzione il titolo di proprietà per essere certa della situazione.

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DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI
In seguito a delle perdite di liquame maleodorante fuoriusciti dalle tubature della rete fognaria presente sul tetto del mio garage, ho subito il danneggiamento di due componibili della cucina di mio figlio temporaneamente custodita nel mio garage per il suo trasferimento, per motivi di lavoro. Il problema è avvenuto nella prima quindicina del mese di novembre 2010 ma il trasferimento di mio figlio è avvenuto in marzo 2010, periodo in cui si è provveduto a traslocare alcuni mobili nel garage per il trasferimento improvviso. La cucina è nuovissima e a tutt'oggi è stata utilizzata solo pochi mesi. Vorrei sapere se posso chiedere al condominio il risarcimento del costo dei componibili danneggiati.

Dimostrando il nesso di causalità tra le infiltrazioni di liquami provenienti dalla tubatura condominiale e il deterioramento causato ai componibili della cucina si può chiedere  al condominio il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 2051 c.c.

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FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO
Sono comproprietaria di un appartamento (seconda casa) che fa parte di una palazzina la quale, insieme ad una seconda palazzina, è amministrata da un amministratore unico. Dal 2006, infatti, è stato creato un supercondominio a causa di dissapori fra i condomini dei due edifici. C'è poi un amministratore per ogni palazzina. Vorremmo procedere all'eliminazione del supercondominio, attuando una divisione amministrativa dei due edifici, con conseguente rifacimento delle tabelle millesimali. L'amministratore del supercondominio e quello di una delle palazzina vorrebbero, con una delibera, attuare la divisione da un notaio, con conseguente notifica in conservatoria. Vorrei sapere se per tale tipo di divisione (tramite notaio) occorre l'unanimità e se esiste una sentenza della Cassazione in tal senso.

L'art. 61 disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Per far questo è necessaria una delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in alternativa, un provvedimento dell'A. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione. In questa seconda ipotesi l'azione legale (le cui spese ricadono su chi se ne fa promotore) non dev'essere proposta  nei confronti dell'amministratore del condominio (sfornito, a questo riguardo, di legittimazione passiva), ma nei confronti di tutti i condomini.

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RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO
Vivo in una villetta a schiera, acquistata nel 1988. La villetta è su tre piani e confina con il mio vicino che ha due stanze in più delle mie. Un salotto e un garage. Non molto tempo fa ho scoperto che in queste due stanze ci sono due termosifoni che sono attaccati alla mia caldaia; in poche parole da 20 anni pago due caloriferi che sono in un altro appartamento. I miei vicini hanno deciso ora di vendere la loro casa, anche se sono consapevoli che il caldo per quelle due stanze con i  termosifoni, li pago io. Gli ho più volte detto di fare i lavori perché non voglio avere niente a che fare con i nuovi proprietari, come mi devo comportare? Posso chiedere i danni per il gas che ho pagato per loro in questi 20 anni?

Il lettore può agire, per l’importo non coperto da prescrizione, con un’azione d’indebito arricchimento nei confronti del confinante.

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CANNA FUMARIA
Ho bisogno di un chiarimento sulla ripartizione delle spese condominiali di una canna fumaria da installare nuova, che sta creando qualche problema tra i condomini e l'amministratore, in seguito a mancanza di tiraggio della vecchia. Siamo un condominio di cinque piani e ognuno con termo singolo. La canna fumaria condominiale vecchia di tipo shunt internamente ha due condotti, uno serve esclusivamente l'ultimo piano e con tiraggio funzionante e l'altro serve gli altri quattro piani ed è il condotto che non ha tiraggio. La mia domanda e': le spese per la nuova vanno ripartite su tutti  i condomini essendo la canna fumaria vecchia intesa come unico elemento dell'immobile o solo su chi ne usufruirà, visto che il condomino dell'ultimo piano ha il suo condotto funzionante e che non vuole chiaramente collegarsi alla nuova?

Se la canna fumaria comune ad alcuni appartamenti è divenuta inservibile, ai sensi degli artt. 1118, secondo comma, e 1123, terzo comma, c.c., i condomini che ne traevano utilità hanno diritto a che venga ripristinata. Alla spesa devono concorrere, salvo diverso accordo, tutti coloro che la utilizzavano, anche se nel frattempo alcuni di essi abbiano provveduto altrimenti allo smaltimento dei fumi.

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ANTENNA CENTRALIZZATA
Abito dal 1994 in un condominio dove non c'è mai stata l'antenna centralizzata. Mi sono montato sul tetto (abito all'ultimo piano) un palo con satellitare e terrestre insieme. Tutti avevano le loro antenne sui balconi, poi nel 2000 hanno rifatto il tetto mettendo quella terrestre centralizzata alla quale non mi allaccio mai (ce l'ho già!) ma ora si è rotta e gli altri vogliono che anche io paghi le spese di manutenzione per una cosa mai usufruita. Cosa mi dice in merito?

Se, quando è stata deliberata l’installazione dell’antenna centralizzata, il lettore ha contribuito alla spesa, divenendo con ciò comproprietario dell’impianto, in quanto tale è tenuto a contribuire alle spese richiesta dalla riparazione dello stesso, ancorché non vi abbia mai allacciato  la propria unità immobiliare.  Se invece era stato esonerato  dal contribuire alla spesa d’installazione per il fatto di non essersi allacciato all’impianto, in quanto dotato di impianto autonomo, non è tenuto a contribuire alla riparazione.

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NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO
Abbiamo comprato 5 anni fa un appartamento che vantava un terrazzo libero su 4 lati e che, avendo tre bambini, sfruttavamo sino a tarda serata, specialmente nei mesi caldi. Adesso stanno costruendo un palazzo a circa 15 metri di distanza più alto di circa 15 metri del nostro terrazzo e che dalle 16 in poi ci leva tutto il sole svalutando vistosamente il nostro immobile. Posso richiedere risarcimento?

Se il nuovo fabbricato viene edificato in presenza di regolare permesso di costruire e nel rispetto della normativa sulle distanze legali non si può pretendere il risarcimento del danno per asserita svalutazione di un appartamento ubicato in un vicino edificio: trattasi infatti di interesse cosiddetto semplice, in quanto tale sfornito di tutela giuridica.

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CONDOMINO TRASCURATO
Buongiorno, sono proprietaria  di un appartamento sito al primo piano di un fabbricato composto da altri due appartamenti in Venezia, centro storico. L'assenza di un amministratore (tre proprietari) e di regolamento condominiale fa sì che il disinteresse del proprietario del terzo e ultimo piano (sempre assente) porti ad un'incuria e deterioramento delle parti comuni. Ora il vano scale, invaso dall'umidità ha necessità del rifacimento del rivestimento in compensato marino e di una dipintura. Le grondarie e il pluviale sono bucati e dentro il mio appartamento (appena restaurato) si è formata una vasta zona di umidità in prossimità del pluviale deteriorato. Ho fatto fare due preventivi che ora invierò agli altri due proprietari. Già in passato quello dell'ultimo piano si è rifiutato di pagare le spese ad esempio le bollette della luce scale e si è fatto sistemare la canna fumaria per conto proprio. Cosa posso fare? In caso di ricorso al tribunale chi paga le spese legali?

Il lettore, nell’inviare  agli altri due condomini i preventivi acquisiti, può invitarli a procurarsi   a loro volta uno o più preventivi  entro un congruo lasso di tempo, al termine del quale potrà essere indetta un’assemblea per  la scelta del più conveniente. Di norma le spese di causa vengono poste a carico della parte soccombente, ma nulla vieta che il giudice, in relazione alle caratteristiche e allo svolgimento della  fattispecie portata alla sua attenzione, possa compensarle, in tutto o in parte, fra le parti.

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INFILTRAZIONI DI UMIDITA’
Ho ristrutturato da poco per un cliente un locale posto al piano terreno. Questo locale, subito dopo aver tolto gli arredi, riaggiustato gli impianti idrici e fognari, rifatto gli intonaci (c'erano in precedenza in molte parti macchie di muffa e umido dovute al fatto che il locale era rimasto chiuso circa vent'anni), presenta su una sola parete lungo la quale per quanto riguarda la proprietà del locale in oggetto non corrono impianti o tubazioni, una estesa macchia di umidità dallo zoccolo del pavimento fino ad un'altezza di 40-50 cm. Il proprietario dello stabile confinante dopo numerosi solleciti telefonici ancora non si è reso disponibile a venire a fare un sopralluogo con me (premetto che lui è geometra e io architetto, quindi telefonicamente gli ho spiegato la questione chiaramente), sostenendo che "a quanto sa lui dalla parte opposta del muro danneggiato non corrono impianti e anzi vi è una camera da letto. Il fatto che vi sia una camera da letto non toglie il fatto che qualche tubo passi e si colleghi alla sua colonna degli scarichi posta sulla facciata. Tuttavia sono andata da sola a bussare ai confinanti che non mi hanno aperto. Mi sono accorta però che sotto quell'appartamento a confine con il locale che ho ristrutturato vi è un seminterrato abitato (anche quello proprietà del geometra suddetto). La persona che ci abita dopo un po' di perplessità mi ha fatto vedere quello che corrisponde al muro sottostante il muro di confine tra il locale appena ristrutturato e l'altra proprietà. Questo muro del seminterrato è completamente pregno d'acqua e ha rigonfiamenti di umido sparsi. Ho richiamato il proprietario dicendogli che il problema sussiste perché il seminterrato facente parte del suo stabile provoca umido sulla parete dell'altra proprietà ma lui oltre a dirmi che nel caso di murature in pietra non si può fare nulla (cosa non vera perché  i sistemi di bonifica esistono anche se sono costosi) si rifiuta di venire di persona a vedere il danno e a constatare che è la sua proprietà che provoca danno nel locale dell'altra proprietà. A chi spettano le spese per i danni e per la ristrutturazione? Ad oggi a causa di questo problema non si riesce neppure ad affittare il locale appena ristrutturato.

Occorre verificare attraverso una perizia  (o un accertamento tecnico preventivo  da chiedere al  giudice) la provenienza delle infiltrazioni. Se queste derivano da un muro comune ai due fabbricati, la spesa è a carico di entrambi i condomìni; se invece derivano dal seminterrato del fabbricato adiacente a quello della lettrice,  saranno i condomini di questo a dover sostenere la relativa spesa.

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SPESA CONTATORE
Ad ottobre 2009 abbiamo acquistato un alloggio all'interno di una palazzina di 5 piani. L'alloggio era in vendita presso una agenzia che faceva da tramite ad un impresario edile che "vendeva" tutti gli appartamenti della palazzina e che si sarebbe occupato della ristrutturazione completa di tutta la palazzina con anche l'inserimento dell'ascensore. A corredo del compromesso c'era quindi anche il capitolato delle opere che avrebbe eseguito con la scelta dei materiali. Purtroppo a causa di svariati problemi, dopo più di un anno siamo ancora qui a discuterne malgrado la consegna degli alloggi sarebbe dovuta avvenire a febbraio 2010! Oggi siamo ancora alle prese con l'ascensore e abbiamo, come condominio, provveduto alla richiesta del cambio del contatore. Il cambio del contatore ci verrà a costare circa € 1.000,00 e l'addebito verrà ovviamente effettuato dall'azienda elettrica sulla prossima bolletta. Il quesito è: visto che noi, come altri proprietari, abbiamo acquistato l'alloggio ristrutturato in palazzina ristrutturata con anche l'ascensore, è corretto che la spesa del contatore venga addebitata a noi? Non dovrebbe essere l'impresario a farsene carico?

Se il capitolato non prevede che l’installazione del contatore faccia carico al costruttore, questi può limitarsi a predisporre il vano per l’alloggio dello stesso.

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LOCAZIONE E SPESE
Le spese condominiali devono o possono essere pagate direttamente dal conduttore. Nel caso che il conduttore paghi le spese al proprietario e questi non le versi al condominio, il condominio può pretendere che il condomino le paghi direttamente all'amministratore? In sintesi il rapporto tra conduttore e amministratore deve essere diretto? All'atto della compravendita di un appartamento le quote accantonate per un futuro cambio di caldaia per usura, devono essere restituite al vecchio proprietario?

Obbligato nei confronti del condominio non  è il conduttore ma il locatore-condomino, per cui è a questi che l’amministratore deve chiedere il pagamento dei contributi condominiali.  Quanto al fondo comune destinato alla sostituzione della caldaia,  in mancanza di un accordo fra le parti, se, prima della vendita dell’unità immobiliare,  non è intervenuta una delibera di approvazione della spesa,  la quota versata dal condomino-venditore gli va restituita.

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SPESA RIFACIMENTO FACCIATA
Abito in un condominio che ha praticamente un edificio principale con l'ingresso per l'accesso ed uno secondario con due appartamenti che utilizzano lo stesso ingresso, non avendo nessun altro accesso. I due edifici hanno quindi in comune solo l'androne e le scale, per il resto sono due edifici completamente separati. Nel redigere la tabella millesimale per la manutenzione della facciata principale, quella con l' ingresso, un condomino si è lamentato notando che per le spese di manutenzione della facciata quei due appartamenti avrebbero partecipato in maniera limitata. Volevo sapere se questa valutazione è corretta.

La  soluzione appare corretta, ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

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APERTURA AUTOMATICA BOX
Vorrei sapere se è possibile avere un box auto con apertura automatica e quindi con divieto di sosta confinante ad angolo con il mio. Ogni volta che sono davanti al box per scaricare o caricare e mi trova li è una discussione perché gli impedisco di aprire la sua serranda automatica. I box sono circa 25.

Se, per come sono ubicati i due box, il proprietario di uno di essi non può effettuare operazioni di carico e scarico senza impedire all’altro condomino di aprire il proprio garage,  e non si riesce a trovare una soluzione tecnica che eviti  l’inconveniente, non resta che accordarsi sugli orari in cui è possibile effettuare questo tipo di attività.

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COSTRUZIONE CUCINA
Il mio vicino ha ristrutturato casa è dove c'era una camera da letto ha costruito una cucina. Volevo sapere se la normativa lo permette tenendo conto che ora la sua cucina confina con la mia stanza da letto. Tengo a precisare che abito in un condominio.

Se il condomino ha costruito rispettando le norme amministrative e il dettato dell’art. 1102 c.c., per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, il vicino può soltanto eccepire, qualora si verifichi,  la produzione di immissioni superiori alla normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c.

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CONTATORI ACQUA
Abito in un immobile composto da 3 appartamenti e un negozio di toelettatura per animali che effettua soprattutto lavaggio per cani. Il contatore dell'acqua è in comune non solo alle tre abitazioni e l'esercizio commerciale ma anche ad un'altra palazzina presente nello stesso cortile composta da altri tre appartamenti. Il problema si pone al momento della suddivisione delle quote di acqua da pagare per famiglia. Al momento la divisione viene fatta per il numero dei componenti di ogni abitazione, compreso il negozio che paga per una persona. La mia domanda è: se esistono diversi criteri di ripartizione dato che l'esercizio commerciale utilizza principalmente l'acqua per svolgere il proprio lavoro, e a mio parere non consuma come una persona. Non dovrebbe almeno il negozio avere un contatore personale? A chi ci dobbiamo rivolgere per far valere le nostre ragioni dato che la proprietaria del negozio se ne lava le mani?

Il secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al  decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri n  4/3/1996 stabilisce che,  qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi  dev’essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per cui si è nel diritto di pretendere, se del caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa norma.

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RIMOZIONE CISTERNA
Ho acquistato al piano terra di una piccola palazzina un locale artigianale per trasformarlo in studio professionale. Durante i lavori di ristrutturazione nella corte comune sollevando un tombino è stata rinvenuta una cisterna di gasolio interrata ormai in disuso per la quale ora si discute il problema di come eliminarla. La mia domanda è se devo partecipare alle spese di bonifica e smantellamento visto che la cisterna serviva a riscaldare i soli appartamenti e il locale da me acquistato era una falegnameria priva di impianto di riscaldamento.

Se il locale acquistato dal lettore non era servito dall’impianto di riscaldamento, egli non è tenuto a contribuire alle spese di rimozione della cisterna, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c., salvo che un regolamento di natura contrattuale non disponga altrimenti.

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SMALTIMENTO ACQUE
Vorrei sapere se devo concorrere alla spesa per "velocizzare" lo smaltimento d'acqua sorgiva e/o piovana che di tanto in tanto allaga il piano seminterrato in cui non vanto alcuna proprietà. L'edificio in cui ho lo studio ha un piano seminterrato in cui sono ubicati i locali garage dei condomini (escluso lo scrivente e altra persona). Lo stabile è stato edificato su un falda acquifera e l'impermeabilizzazione posta in essere dall'impresa funziona perfettamente impedendo che l'acqua possa salire ed allagare il piano testé citato. Tuttavia la griglia di raccolta acqua piovana antistante l'ingresso all'area di manovra dei garage (ubicata sulla corte comune), che raccoglie anche l'acqua derivante dalla corte comune, per assenza di una adeguata pendenza e in caso di abbondanti pioggie non riesce a smaltire velocemente l'acqua piovana consentendo l'allagamento del piano garage per circa 10 cm.; acqua, questa, che defluisce lentamente e regolarmente nel giro di qualche ora e in alcuni casi nell'arco della giornata.
I proprietari dei garage al fine di un miglior uso e godimento della loro proprietà privata fanno chiamare lo spurgo per "velocizzare" lo smaltimento dell'acqua che, giova ripetere, in tutti i casi anche se pur lentamente, smaltisce da sola senza alcun intervento, e pretendono di ripartire le spese tra tutti i condomini tra cui lo scrivente che non ha proprietà in tale piano.
Alla luce di quanto brevemente esposto ritengo di non dover partecipare alla spesa dello spurgo in quanto l'allagamento (credo) non intacca parti comuni dell'edificio ma interessa solo i garage di proprietà privata e lo spazio di manovra antistante a quest'ultimi che è di fatto utilizzato in maniera esclusiva dai proprietari dei garage stessi (spazio tra l'altro non individuato dal regolamento condominiale).

Se, all’esito di un sopralluogo ad opera di un tecnico, risulta che l’acqua che invade i garage non proviene dall’edificio condominiale e  non è suscettibile di arrecare danno alle parti comuni (circostanza che - a dire il vero - appare comunque difficilmente ipotizzabile), il lettore non è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dal suo smaltimento.

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INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA
Abito all'ultimo piano di un immobile di quattro piani costruito nel 1995 e dove tutti abbiamo caldaie esterne sui terrazzi. In seguito al cambio di una caldaia di un condomino si è scoperto che le nuove non possono essere piu installate sulla vecchia canna fumaria perchè quest'ultima non ha un buon tiraggio.
Si è percio' deciso di mettere una canna fumaria esterna. Visto che la caldaia dell'ultimo piano confluisce singolarmente nella canna fumaria di tipo shunt condominiale vecchia e che al momento del cambio della caldaia mettendo una nuova a tiraggio forzato o naturale posso sempre utilizzare la canna preesistente, sono obbligato ugualmente a partecipare alla spesa per l'installazione della canna fumaria nuova o posso rifiutare in quanto non ne usufruisco?

Se, a causa della sostituzione della caldaia ad opera di un condomino, si rende necessaria l’installazione di una nuova canna fumaria, alla spesa devono contribuire i soli condomini serviti dal nuovo impianto.

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The law firm of Advocate Michele D'Auria is responsible in general civil law, specializing in condominium law, debt recovery, right of executions. Provides collaboration and legal domicile in the courts of Salerno and Avellino Nocera Inferiore. website: www.studiolegaledauria.jimdo.com

Lo studio legale Avv. Michele D'Auria si occupa di diritto condominiale e in genere di diritto civile. Cura recupero crediti ed esecuzioni. Amministra condomini e beni immobili con esperienza quindicennale. Offre domiciliazione e sostituzione in udienza ai colleghi di fori esterni (Fori di Salerno e Sez. Distaccate, Nocera Inferiore, Avellino). Sul suo sito ( www.studiolegaledauria.jimdo.com/pareri-giuridici-on-line ) offre servizio gratuito di consulenza online tramite risposta ai quesiti giuridici posti dai lettori.

Profilo professionale dello studio

Il campo del diritto condominiale è in costante evoluzione; alcune recenti sentenze della Cassazione hanno divelto principi acquisiti da anni, e la prossima legge di riforma sul condominio, già approvata dal Senato e attualmente all'esame della Camera, cambierà ancora le carte in tavola. Lo Studio Legale Avv. Michele D'Auria segue costantemente tale evoluzione, offrendo un patrocinio sempre aggiornato e puntuale su tutto il territorio nazionale grazie a una rete di collaborazione con altri Studi Legali. Lo Studio Legale Avv. Michele D'Auria, fondato nel 1996, è specializzato in diritto condominiale e diritti reali; si occupa inoltre di amministrazioni immobiliari e condominiali da oltre quindici anni; cura recupero crediti ed offre servizio di domiciliazione e sostituzione in udienza (fori di Salerno e sezioni distaccate, Nocera Inferiore, Avellino) per i Colleghi di fori esterni. Tiene un proprio sito a carattere giuridico e di servizio ai lettori: www.studiolegaledauria.jimdo.com

Lo Studio Legale Avv. Michele D'Auria opera dal 1996 nel campo del diritto civile, con particolare attenzione al diritto condominiale e immobiliare. Cura un proprio sito WEB in cui affronta le tematiche predette anche su stimolo dei lettori: www.studiolegaledauria.jimdo.com A causa di un allargamento del campo di operatività territoriale è interessato a conoscere colleghi domiciliatari operanti in altri fori, al fine di consolidare una rete di collaborazioni nazionale.

Esperto in:

Condominio , Proprietà, servitù, ecc, , Locazioni , Infortunistica Stradale , Recupero Crediti Nazionale , Risarcimento Danni , Diritto Immobiliare/ Real Estate , Mediazione

» Università:

Salerno

» Ha frequentato corsi di aggiornamento:

Consegue attestato al corso di Delega di Vendita e Custodia Giudiziaria (organizzata dall'ordine dei Commercialisti di Salerno nel 2010)

» Ha una esperienza prevalentemente in:

Condominio, proprietà, diritti reali, diritto civile in genere

» Ha i seguenti Onori e Riconoscimenti:

Premio di eloquenza “Michele Iannicelli”, indetto dal Consiglio dell’ordine degli Avvocati e Procuratori di Salerno, consegue l’elogio della commissione in pari misura con il vincitore

» E' membro di queste Associazioni:

Associazione Territoriale Forense Mercato San Severino

Studio Legale Avv. Michele D'Auria

Lo Studio Legale dell'Avv. D'Auria Michele si occupa in maniera prevalente di diritto civile, con particolare attenzione alle materie del diritto condominiale e immobiliare.

Opera anche nel settore dell'amministrazione condominiale e immobiliare, da circa quindici anni.

Cura un sito web ( www.studiolegaledauria.jimdo.com ) su cui offre un servizio gratuito di risposta ai quesiti giuridici dei visitatori.

E' disponibile a collaborazioni e domiciliazioni esterne (Salerno e zone limitrofe) con i colleghi di altri fori.

Descrizione: - Specializzato in diritto immobiliare e condominiale opera - in genere - nell'area del diritto civile.

- Azioni esecutive e recupero crediti.

- Affianca l'attività strettamete giudiziaria all'amministrazione di condomini da oltre tre lustri. - Sul sito WEB ( www.studiolegaledauria.jimdo.com/pareri-giuridici-on-line ) cura un servizio di consulenza gratuita online sui quesiti giuridici posti dai visitatori.

- Ai colleghi di fori esterni offre disponibilità a domiciliazioni, sostituzioni in udienza e collaborazioni per i tribunali di Salerno (e sezioni distaccate), Nocera Inferiore, Avellino e zone limitrofe.

Aree geografiche

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Studio Legale: Studio Legale Avv. Michele D'Auria

Avvocato: michele d'auria

Indirizzo: Piazza Capitano Donato Somma 7 CAP 84085 Mercato San Severino Salerno

Tel: 089/879431

Fax: 178/2213179

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Ambiti di maggiore competenza: Ambiente, Amministrativo, Civile, Civile Giudiziario, Civile Stragiudiziario, Comunitario, Edilizia, Esecuzioni, Locazioni, Materia Condominiale

Sito internet dello Studio: http://www.studiolegaledauria.jimdo.com

Lo Studio Legale dell'Avvocato Michele D'Auria è specializzato in diritto condominiale e immobiliare, nonchè - in genere - diritto civile.

Effettua anche amministrazioni immobiliari (condomini e beni immobili in genere) da oltre quindici anni.

Attraverso il sito web offre gratuitamente un servizio di risposta ai quesiti giuridici posti dai visitatori ( www.studiolegaledauria.jimdo.com/pareri-giuridici-on-line )

Offre servizio di domiciliazione e sostituzione in udienza (Salerno e sezioni distaccate, Nocera Inferiore, Avellino) per i Colleghi di Fori esterni.

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Lo Studio Legale Avv. Michele D'Auria opera prevalentemente in area civilistica, con particolare attenzione al diritto immobiliare e condominiale.

Si occupa anche dell'amministrazione di condomini ed immobili in generale con esperienza ultradecennale.

Sul sito web ( www.studiolegaledauria.jimdo.com ) offre un servizio gratuito dedicato ai quesiti giuridici dei visitatori.

Disponibile a domiciliazioni e collaborazioni esterne (Salerno e zone limitrofe) per i colleghi di altri fori.

Studio legale specializzato in diritto condominiale e immobiliare nonchè - in genere - diritto civile. Si occupa anche di amministrazioni immobiliari (condomini e beni immobili) con esperienza quindicennale. Offre collaborazioni e possibilità di domiciliazione a colleghi di fori esterni. Sul sito web www.studiolegaledauria.jimdo.com cura un servizio gratuito di risposta ai quesiti giuridici dei visitatori. Fax 178/2213179 - mike1964@tiscali.it - www.studiolegaledauria.jimdo.com

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