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Canna fumaria e immissioni con vento: Cassazione Civile sez. II del 6 settembre 2011 n. 18262
"la prescrizione del regolamento edilizio sulla distanza della fuoriuscita di fumi,non comportava l'automatica sussistenza della lamentata intollerabilità delle immissioni."

Cassazione III civile n. 15392 del 13.7.2011
Parcheggio,incendio,assicurativo,autovettura,risarcimento
"La sosta di un veicolo a motore su un’area pubblica o ad essa equiparata integra, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2054 cod. civ. e dell’art. 1 della legge n. 990 del 1969 (ed ora dell’art. 122 del decreto_legislativo_209_2005), anch’essa gli estremi della fattispecie “circolazione”, con la conseguenza che dei danni derivati a terzi dall’incendio del veicolo in sosta sulle pubbliche vie o sulle aree equiparate risponde anche l’assicuratore, salvo che sia intervenuta una causa autonoma, ivi compreso il caso fortuito, che abbia determinato l’evento dannoso." (da ultimo Cass. 11 febbraio 2010, n. 3108 ).

Condominio – Impugnativa della sentenza sfavorevole da parte dell'amministratore di condominio – Previa autorizzazione dell'assemblea – non sussiste – Ratifica – Necessaria .

 Cass. civ., Sez. Unite, sent. 6 agosto 2010 n. 18331 (Pres. Carbone, est. Elefante)
L'amministratore di condomino, in base al disposto dell'art. 1131, secondo e terzo comma c.c., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione (La Suprema Corte risolve così il contrasto di giurisprudenza che si era creato sulla questione)

Servitù di passaggio – Transito in automobile – Non prevista dal Titolo – Non ricavabile implicitamente e genericamente  
Cass. civ., sez. II, sent. 5 marzo 2010 n. 5434
In tema di servitù prediali, l'art. 1063 c.c. stabilisce una graduatoria delle fonti regolatrici  dell'estensione e dell'esercizio delle servitù, ponendo a fonte primaria il titolo costitutivo del diritto, mentre i precetti dettati dai successivi art. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario. Tali precetti, pertanto, possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti al riguardo lacune o imprecisioni non superabili mediante l'impiego di adeguati criteri ermeneutici; ove, invece, il contenuto e le modalità di esercizio risultino puntualmente e inequivocabilmente determinati dal titolo, a questo soltanto deve farsi riferimento, senza possibilità di ricorrere al criterio del soddisfacimento del bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente (Nell'ipotesi di specie, la Cassazione ha affermato che l'esistenza di una servitù di passaggio non garantisce all'avente diritto la possibilità di transitare sul bene altrui anche in automobile)
 
Condominio - Apertura di finestre su un cortile comune – Legittimità – Sussiste  
Cass. civ., sez. I, sentenza 9 giugno 2010 n. 13874 (Pres. Oddo, rel. Migliucci)  
L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., posto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. (Nel caso di specie, la Cassazione ha confermato il proprio precedente giurisprudenziale, in cui aveva affermato che ai condomini spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite, posto dall'art.1102 cod. civ., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri comproprietari: v. Cass. civ., Sez. II, 19 ottobre 2005, n. 20200)
 
Aggravamento della servitù – Aumento del flusso veicolare – Sufficienza – Esclusione – Valutazione complessiva delle circostanze – Natura edificatoria del suolo – Condizione dei fondi al momento di costituzione della servitù
Cass. civ., Sez. II, sent. 3 agosto 2010 n. 18029 (Pres. Rovelli, est. Goldoni)
Al fine di verificare se vi sia stato o meno un aggravamento della servitù, il giudice di merito non può prescindere dalla natura della zona interessata e dalla condizioni in cui i fondi erano al momento della costituzione della servitù stessa, soprattutto là dove l'area interessata dal peso abbia una vocazione edificatoria degli stessi fondi, che renda prevedibile sin dall’epoca di costituzione della servitù de qua, una diversa utilizzazione del fondo de quo, con quasi automatico aumento del flusso veicolare. Ne consegue che ove si intenda limitare numericamente tale lusso, tanto deve essere oggetto di specifica pattuizione dei proprietari dei fondi interessati dalla servitù (La Suprema Corte boccia la sentenza della Corte di Appello di Torino. Il ragionamento della Corte torinese si basa sulla constatazione secondo cui il terreno, originariamente tenuto a prato, costituente il fondo dominante, era interessato, come è ovvio, da un transito limitato di veicoli e che solo l’avvenuta costruzione di un’autorimessa in loco aveva considerevolmente aumentato il flusso dei veicoli in loco; da qui l’aggravamento della servitù ritenuto sussistente).
 
Condominio - Potere dell'amministratore di condominio di impugnare la sentenza sfavorevole – Sussistenza – Necessità della successiva ratifica dell'assemblea – Sussiste - Art. 1131 c.c.
Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 6 agosto 2010 nn. 18331 e 18332  
L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione (Questa la motivazione nella parte saliente. Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. Ove tale potere spettasse all'amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell'assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo. Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio è l'assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). La mancata convocazione dell'assemblea per l'autorizzazione ovvero per la ratifica dell'operato dell'amministratore vanifica ogni possibilità di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini. L'attribuzione in capo all'assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l'amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all'amministratore dall'art. 1131 c.c., comma 2. Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l'esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.
Pertanto, l'amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d'urgenza) di quell'interesse comune che integra la ratio della figura dell'amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l'operato dell'amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell'assemblea, è necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell'impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all'amministratore per provvedere)

Condominio – Mancanza di un amministratore di condominio – Nomina di un curatore speciale ex artt. 65 disp. Att. c.c. E 80 c.p.c. - Sussiste – Necessità dell'amministratore – Esclusione  
Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 6 agosto 2010 nn. 18331 e 18332  
L'art. 65 disp. att. c.c. dopo aver previsto, al primo comma, che "Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 c.p.c.", stabilisce, al comma 2, che "Il curatore speciale deve convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite." Dal sistema normativo emerge che l'amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio. L'art. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l'organo principale, depositario del potere decisionale, è l'assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui "delegare" l'esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale, ex art. 1106 c.c. (La Corte aggiunge quanto segue. La prima, fondamentale, competenza dell'amministratore consiste nell'"eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini" (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1). Da tale disposto si evince che l'essenza delle funzioni dell'amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell'assemblea: è l'assemblea l'organo deliberativo del condominio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all'amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all'amministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche l'art. 1131 c.c., nell'attribuire all'amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea". Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell'amministratore di condominio alle deliberazioni dell'assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell'organo assembleare)

Condominio – Tabelle Millesimali – Approvazione – Unanimità – Non necessaria – Maggioranza - Sufficiente
Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 9 agosto 2010 n. 18477 (Pres. Carbone, rel. Triola)
Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139 c.c., comma 2 (Questa la motivazione: se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione. In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.)
 
Divisione – Attribuzione di porzioni diseguali – Valutazione anche degli interessi di un condividente estranei
all'oggetto della comunione – Sussiste – Discrezionalità del giudice
Cass. Civ., sez. II, sent. 15 ottobre 2010 n. 21319 (Pres. Rovelli, rel. Della Chiara)
Il giudice, nel decidere sull’attribuzione delle porzioni ai condividenti, deve tener conto anche degli interessi individuali delle parti aventi ad oggetto beni estranei alla comunione, ovviamente confrontandoli con tutti gli altri interessi rilevanti nella specie, per operare la scelta più appropriata. (La Cassazione risponde al seguente quesito, oggetto di soluzioni diverse in giurisprudenza: se nell’esercizio del suo potere discrezionale di attribuzione delle porzioni disuguali, il giudice possa prendere in considerazione, ed eventualmente far prevalere, anche “interessi di un condividente estranei all’oggetto della comunione”. La decisione sposa l'indirizzo più recente e ormai prevalente, divenuto, da tempo, incontrastato, che non contempla il limite dell’interesse comune dei condividenti e descrive una discrezionalità del giudice che non trova altro vincolo se non quello dell’adeguata motivazione (cfr. Cass. 4233/1987, 8201/1990, 4013/2003, 5679/2004, 3646/2007, 24053/2008, 22857/2009, 11641/2010); Si è così ritenuta legittima la prevalenza riconosciuta, nell’attribuzione di un immobile indivisibile, all’interesse del condividente privo di un’abitazione di proprietà (Cass. 24053/2008, cit.), o residente nell’immobile e privo di un’abitazione di proprietà nel medesimo centro (Cass. 22857/2009, cit.); così come, del resto, già si era riconosciuta legittima - ai fini della deroga alla regola del sorteggio in favore dell’attribuzione discrezionale delle porzioni - la prevalenza attribuita al collegamento economico del bene da dividere con altro bene appartenente ad uno dei condividenti (Cass. 5947/1996), o alle esigenze di assistenza sanitaria di una delle condividenti (Cass. 9848/2005)”.
 
Divisione – Comunicazione del deposito del Progetto divisionale e dell'udienza fissata per la discussione – Art.
789 c.p.c. - Anche nei confronti del contumace – Sussiste – Omissione – Impossibilità per il giudice di dichiarare esecutivo il progetto – Invalidità degli atti successivi  
Cass. Civ., sez. II, sent. 25 ottobre 2010 n. 21829 (Pres. Schettino, rel. San Giorgio)
Nel procedimento di scioglimento della comunione, la comunicazione - e non notificazione - del deposito del progetto divisionale e dell'udienza fissata per la relativa discussione deve essere effettuata, a norma dell'art. 789, secondo comma, cod. proc. civ., nei confronti di tutti i condividenti, anche se contumaci. Il difetto di tale adempimento priva il giudice istruttore del potere di dichiarare esecutivo il progetto per mancanza di contestazioni (v., sul punto, Cass., sentt. n. 1018 del 2004, 8441 del 1997, n. 1818 del 1996), ed invalida la relativa ordinanza (v. Cass., sentt. n. 1018 del 2004, cit., n. 1818 del 1996, cit., n. 9305 del 1993) ed i successivi atti del procedimento (Cass., sent. n. 5014 del 1991). Né alla sussistenza dell'obbligo di comunicazione ai contumaci del progetto divisionale può ritenersi di ostacolo la tassativa elencazione degli atti che devono essere comunicati al contumace contenuta nell'art. 292, primo comma, cod. proc. civ., tra i quali non sono ricompresi né il progetto divisionale, né l'ordinanza di fissazione della relativa udienza di discussione. Infatti, la citata disposizione del codice di rito è norma generale che riguarda esclusivamente il giudizio contenzioso (Cass., sent. n. 9305 del 1993, cit.), mentre la disciplina di cui all'art. 789 cod. proc. civ. aggiunge nuovi obblighi di comunicazione al contumace, con specifico riferimento al procedimento di scioglimento della comunione (Importante decisione in quanto la Corte di Cassazione cassa con rinvio una decisione della Corte di Appello di Milano che aveva confermato la sentenza del Tribunale di Como)

Divisione – Progetto divisionale in cui inclusi altri beni rispetto a quelli indicati nella domanda giudiziale – Impugnazione – Actio nullitatis – In giudizio ordinario - Sussiste
Cass. Civ., sez. II, sent. 25 ottobre 2010 n. 21829 (Pres. Schettino, rel. San Giorgio)
Con particolare riferimento alla fattispecie di progetto di divisione in cui siano stati inclusi altri beni rispetto a quelli indicati nella domanda giudiziale, e che sia dichiarato esecutivo ai sensi dell'art. 789, terzo comma, cod. proc. civ., mentre i condividenti sono rimasti contumaci, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in tale ipotesi l'accordo sul progetto non si è formato e perciò tale ordinanza non è idonea ad accertare, con efficacia di giudicato, i diritti spettanti ai predetti condividenti, e questi possono impugnarla, come un negozio giuridico, con l'actio nullitatis o con altri mezzi di tutela, in un ordinario giudizio di cognizione (La Suprema Corte conferma il suo indirizzo: Cass., sent. n. 2913 del 1997).

Impugnazione delle delibere condominiali – Mezzo di Impugnazione – Citazione o ricorso – Rimessione alle Sezioni Unite
Cass. Civ., sez. II, ord. 14 ottobre 2010 n. 21220 (Pres. Triola, rel. San Giorgio)
L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. stabilisce che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare “ricorso” all’autorità giudiziaria, precisando che il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il comma successivo dispone che il ricorso sia proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Sussiste contrasto di giurisprudenza in ordine alla interpretazione dell'inciso “ricorso”: se sia usata in modo tecnico o atecnico (La cassazione investe le Sezioni Unite dell'interpretazione dell'art. 1137 c.c.: le delibere condominiali si impugnano con
atto di ricorso o con atto di citazione?)
 
Usucapione – Atti interruttivi – Denunce presentate all'autorità o al Sindaco – Irrilevanti  
Cass. Civ., sez. II, sent. 5 novembre 2010 n. 22599 (Pres. Elefante, rel. Mazzacane)
Non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure ad atti giudiziali siccome diretti ad ottenere “ope iudicis” la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente (Cass. 23-11-2001 n. 14917; Cass. 19-6-2003 n. 9845). E' allora agevole osservare che non sono atti interruttivi del possesso le eventuali denunce penali e quelle presentate alle autorità locali (La sentenza è importante in quanto viene cassata con rinvio una pronuncia della Corte di Appello di Milano che aveva confermato la decisione di primo grado del giudice di Lecco)

DELIBERA APPROVATA DA ASSEMBLEA IRREGOLARMENTE CONVOCATA
Tribunale di Napoli, sez IV, 10 giugno 2002 n. 7728
L'art. 66 disp. Att. C.c. stabilisce che l'avviso di convocazione delle assemblee
condominiali deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della
data fissata per l'adunanza. Detto termine non può essere ridotto dai regolamenti
condominiali, ancorché contrattuali, ma questi ultimi ben possono, tuttavia, stabilirne
in deroga uno superiore. Il termine minimo di convocazione, infatti sia quello stabilito
dalla legge che quello, di maggiore ampiezza fissato dal regolamento di condominio,
deve essere osservato per assicurare ai condomini il tempo necessario per
prepararsi convenientemente alla discussione. Il condomino, infatti, ha diritto
rendere note agli altri partecipanti le ragioni per cui ritenga di approvare o rifiutare la
proposta di delibera contenuta nell'ordine del giorno. Ove il potere di questo
esercizio sia impedito o menomato, a cagione, ad esempio della mancata o
intempestiva comunicazione al condomino della data fissata per l'assemblea, è
configurabile una delle ipotesi di "contrarietà alla legge" previste dall'art. 1137 c.c.,
"comportante l'annullamento della delibera, a prescindere dal suo contenuto
decisionale o meramente preparatorio o programmatico".
 
IMPUGNAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE
Tribunale di Napoli, sez IV, 10 giugno 2002 n. 7224
Allorquando l'opposizione alla delibera assembleare avviene con citazione anziché
con ricorso, è necessario che nel termine di legge (trenta giorni di cui all'art. 1137
c.c.) sia fatta anche l'iscrizione a ruolo.
La mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la
delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida
la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze
richieste dall'art. 1136 c.c.
 
IRREGOLARITA' NEL RENDICONTO DI GESTIONE
Tribunale di Milano 1° luglio 2002, n. 8762
La presenza di irregolarità o lacune di carattere formale o fiscale della
documentazione giustificativa dei costi esposti nel rendiconto non escludono di per
sé la riferibilità degli stessi costi a prestazioni o forniture effettuate nell'interesse
comune e, dunque , non inficiano la delibera di approvazione del rendiconto, ma,
semmai, rappresentano elemento di irregolarità di gestione addebitabile
all'amministratore e come tale valutabile dalla collettività in sede di rinnovo del
mandato ovvero dal singolo condomino per iniziative ex art. 1129 c.c.
 
ADOZIONE O REVISIONE DI TABELLE MILLESIMALI
Tribunale di Napoli, 3 giugno 2002, n. 7483
E' principio consolidato che solamente con il consenso della totalità dei partecipanti
al condominio si possa adottare revisionare le tabelle millesimali, riguardano esse
l'estensione dei diritti di ciascun condomino e le sue obbligazioni.
Non è, pertanto, legittimamente consentito suddividere le spese secondo nuove
tabelle millesimali, in assenza dell'unanimità dei consensi.
 
ECCEZIONE SUL TERMINE DI DECADENZA PER TARDIVA IMPUGNAZIONE DI DELIBERA
Tribunale di Milano 11 marzo 2002, n. 3209  
Spetta al condominio convenuto (in un giudizio di impugnazione di delibera
assembleare) che eccepisca la tardività dell'impugnazione fornire l'indicazione
precisa del dies a quo di decorrenza del termine di decadenza ex art. 1137 c.c. In
assenza di tale indicazione il dies a quo va individuato nella data indicata dall'attore,
senza che sia necessario dare ingresso alla prova orale dedotta sul punto dall'attore.
Il caso è piuttosto frequente e la decisione piuttosto interessante, avendo il pregio di
chiarire alcuni aspetti del problema. La vicenda, del tutto normale, di impugnazione
di una delibera assembleare, vede il condominio convenuto in giudizio eccepire la
decadenza per tardività dell'impugnazione, ai sensi dell'art. 1137, c. 3, c.c., senza
peraltro indicare quale sarebbe stata la data (la ricezione del verbale dell'assemblea
da parte del condomino assente) rispetto alla quale doveva essere computato il
termine di trenta giorni. In realtà non era neppure in grado né di saperlo né di
fornirne la prova poiché, come quasi sempre accade, il verbale d'assemblea viene
inviato ai condomini a mezzo "posta semplice" o a mano (spesso in cassetta delle
lettere) e quasi mai a mezzo di lettera "raccomandata". Con il risultato che il
condominio finisce con il privarsi della possibilità di fornire la prova della eventuale
tardività dell'impugnazione.
D'altro canto, l'attore si è limitato a proporre l'impugnazione e a replicare
all'eccezione semplicemente dichiarando di aver ricevuto il verbale ad una certa
data. Vero o non vero che fosse, ciò è stato ritenuto sufficiente perché l'eccezione di
decadenza venisse respinta. E ciò sulla base del principio processuale che colui che
formula un'eccezione deve indicarne gli elementi e fornirne la prova (attività,
quest'ultima possibile solo in presenza della prima).
Quanto, quindi, accaduto in questo caso può essere oggetto di attenta
considerazione da parte degli amministratori di condominio i quali meglio farebbero,
nell'interesse della collettività condominiale, a trasmettere i verbali d'assemblea
quantomeno ai condomini ad essa assenti a mezzo di lettera raccomandata.
 
NULLA LA DELIBERA PER VARIE ED EVENTUALI
Tribunale di Napoli, 11 luglio 2002, n. 11201
E' nulla la delibera relativa ad argomenti assunti sotto la voce <<varie ed
eventuali>> dell'ordine del giorno indicato nell'avviso di convocazione. Tale formula,
infatti, stante la sua genericità ed insignificanza, non è idonea a conseguire
l'obbiettivo della preventiva informazione dei condomini richiesta ex art. 1105 c.c.
per la validità delle deliberazioni assunte dalla maggioranza. La formula << varie ed
eventuali >> che nella prassi si usa inserire come ultimo argomento dell'ordine del
giorno, inoltre, è di regola riservato a mere <<comunicazioni >> che in assemblea
intende fare l'amministratore o qualche condomino su argomenti di ordinaria
amministrazione e non prelude ad alcuna deliberazione la quale, al massimo, può
essere rinviata ad seduta, previa idonea informazione del suo oggetto.
 
CONDOMINIO NON LEGITTIMATO AD AGIRE PER LA NULLITA' DEL NEGOZIO
Tribunale di Napoli, 6 settembre 2002 n. 10400
Non è legittimato il condominio all'azione di nullità di un contratto che preveda, tra le
clausole contrattuali, il divieto di adibire i locali garage ad uso esclusivo di coloro che
abitano nel fabbricato, in quanto l'art. 1421 c. c., dispone che la nullità del negozio
può essere fatta valere da chiunque che vi abbia interesse, atteso che detto
interesse, di cui va provata in concreto la sussistenza, può essere fatto valere dai
singoli comunisti, e non dal condominio.
 
DELIBERA INVALIDA SOSTITUITA DA ALTRA CONFORME ALLA LEGGE E
ALL'ATTO COSTITUTIVO
Tribunale di Napoli, 6 settembre 2002, n. 1408
La disposizione dell'art. 2377 c.c. ultimo comma secondo la quale l'annullamento
della deliberazione dell'assemblea della società per azioni non può aver luogo se la
deliberazione sia stata sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto
costitutivo, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei
condomini degli edifici. Si verifica pertanto, la cessazione della materia del
contendere quando l'assemblea condominiale, regolarmente convocata, abbia
deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto della impugnazione,
ponendo in essere, pur in assenza di forme particolari, un atto sostanzialmente
sostitutivo di quello invalido.
 
INSTALLAZIONE DI UNA STAZIONE RADIO PER TELECOMUNICAZIONI SU
PARTE DEL TERRAZZO DI COPERTURA
Tribunale di Milano, 9 novembre 2002, n. 13516
La locazione (a maggior ragione se ultranovennale) di una porzione del terrazzo di
copertura dell'immobile a favore di società operante nel settore della telefonia mobile
per l'installazione di una stazione radio per telecomunicazioni, da parte di un
condominio richiede il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, risolvendosi in
una limitazione dell'estensione delle facoltà d'uso spettanti a ciascun condomino
rispetto alla cosa della quale è comproprietario.
Tale locazione, peraltro, comporta non solo una innovazione rispetto alla originaria
destinazione della cosa comune, ma anche (se, come nel caso di specie, il
conduttore vi installa impianti di considerevole dimensione e struttura) una oggettiva
alterazione del profilo e della sagoma dell'edificio con conseguenze lesive sul
decoro complessivo dello stabile, nonché la compromissione delle condizioni di
sicurezza dell'edificio.
E' invalida la delibera con la quale si autorizza a maggioranza l'utilizzazione di parte
dell'area di terrazzo-copertura dell'edificio da parte di società operante nel settore
della telefonia mobile per l'installazione di una stazione radio per telecomunicazioni,
indipendentemente dalla sussistenza o meno del superamento dei valori minimi, in
termini di esposizione ad onde elettromagnetiche, consentiti dalla normativa oggi
vigente.
Nella valutazione di tale illiceità, infatti, non si discute sulle caratteristiche delle
installazioni comportanti conseguenze lesive nei confronti di terzi ma di un utilizzo
innovativo di un bene comune rispetto al quale il comproprietario fa valere, nei
confronti degli altri comproprietari, il proprio diritto al pieno godimento della parte
comune, anche nel riflesso di tale godimento in termini di non turbamento della
proprietà esclusiva, cosicché anche minimi turbamenti vengono ad essere rilevanti
data la struttura dei rapporti aventi ad oggetto la parte comune.
 
REVISIONE DI TABELLE MILLESIMALI E  
DI TABELLE DI GESTIONE
Tribunale di Milano, 22 ottobre 2002 n. 12548
La trasformazione, operata da alcuni condomini nel solaio e nel vano sottotetto,
costituisce valido e legittimo presupposto per l'accoglimento della domanda avente
per oggetto la revisione dell'originaria tabella millesimale dello stabile e la
conseguente rideterminazione dei valori millesimali propri delle unità modificate.
Tale situazione di fatto costituisce altresì valido presupposto per l'ulteriore
accertamento riguardante la ridistribuzione tra tutti gli altri condomini dei millesimi
che residuano sul totale di mille. Per quanto riguarda, invece le cd "tabelle di
gestione" (aventi ad oggetto riscaldamento e/o ascensore), la loro modifica esula
dalla previsione di cui all'art. 69 disp. Att. Cod. civ., attinendo non tanto alla
individuazione delle quote di comproprietà sulle parti comuni , quanto alla
specificazione dei criteri di suddivisione della spesa relativa alla conservazione di tali
parti, specificazione che può quindi essere in primis disposta solo dalla collettività
dei condomini il cui operato può poi trovare autonoma censura in apposita
controversia ma non può essere anticipato da interventi dell'Autorità Giudiziaria.
 
MANUTENZIONE DI COSA COMUNE CHE  
SERVE IN MODO DIVERSO I MEMBRI DELLA  
COLLETTIVITA' CONDOMINIALE
Tribunale di Milano, 17 ottobre 2002, n. 12325
L'obbligo a partecipare alle spese relative alle opere riguardanti l'area destinata a
verde ed a contribuire alle spese per i lavori di rifacimento della
impermeabilizzazione della superficie costituente copertura di negozi, magazzini e
box va dichiarato solo in riferimento a quella parte di spese direttamente connesse
alla esistenza ed alla necessità di mantenimento dell'area verde oggetto di servitù in
favore della collettività: spese che in ragione della loro destinazione ad utilità solo di
tale collettività vanno interamente addossate appunto ad essa.  
Le spese di manutenzione della copertura in senso proprio, intese come opere di
rifacimento della copertura e sua impermeabilizzazione, debbono, invece, essere
poste interamente a carico del proprietario del fondo servente al cui esclusivo uso la
copertura in senso stretto è destinata
 
RIPARTIZIONI DI SPESE "NON COMUNI"
Tribunale di Milano, 25 febbraio 2002, n. 2598
Deve ritenersi viziata, in quanto contrastante con il criterio di proporzione alla
destinazione d'uso sancito dall'art. 1123, c. 2, c.c., la delibera di ripartizione di costi
che suddivida tra tutti i condomini del fabbricato le spese relative ad un montante
dell'impianto di riscaldamento al servizio dei soli appartamenti di una scala
dell'edificio.
 
IMPUGNAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE
Tribunale di Milano 21 febbraio 2002, n. 2391
Non può essere accolta l'impugnazione di una delibera assembleare, difettando il
requisito dell'interesse ad agire, che di per sé in nulla abbia provveduto (essendovi
stata solo la manifestazione di un parere in ordine ad una richiesta) non contenendo
disposizioni immediatamente operative, tali cioè da avere per tutti i condomini
quell'obbligatorietà ed esecutorietà che le conferisce l'art. 1137 c.c.  
 
ACCESSO DALL'INGRESSO PRINCIPALE PER IL CONDOMINO DOTATO DI
ACCESSO SEPARATO
Tribunale di Milano 21 febbraio 2002 n. 2391
In assenza di un preciso divieto regolamentare, sussister anche per il condomino
che disponga di un accesso diretto alla propria unità il diritto di servirsi, per accedere
al proprio immobile, dell'ingresso principale dell'edificio condominiale dunque, di
entrare in possesso delle chiavi che consentono tale uso
 
.RIPARTIZIONI DI SPESE E RECUPERO CREDITI
Tribunale di Napoli, sez. IV, io gennaio 2002, n. 65
Il fatto che il bilancio consuntivo, approvato dall'assemblea, indichi importo
complessivo dei debiti dei condomini verso il condominio, senza migliore
specificazione delle posizioni individuali, di per sé non vale ad inficiare la regolarità
formale e la veridicità del bilancio nel suo complesso, dal momento che opererà
sotto altro aspetto la responsabilità dell'amministratore per l'inerzia serbata nel
recuperare i crediti verso i condomini morosi.
 
DI NUOVO SULLA RIPARTIZIONE DEL LASTRICO SOLARE
Cass. Civ., sez. II, 25 febbraio 2002 n. 2726
Con riferimento al lastrico solare il termine "riparazione" di cui all'art. 1126 cod. civ.
va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle
parti di lastrico determinati dall'uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di
copertura dei piani sottostanti cui il medesimo strutturalmente adempie; detti
interventi, tenendo conto della netta distinzione operata dall'art. 1126 cod. civ., non
sono invero assimilabili a quelli della medesima norma definiti di "ricostruzione" per
tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi
strutturali del lastrico (quali, ad es., il solaio portante, la guaina impermeabilizzante,
ecc).

Cassazione -
Condomino dissenziente. Diritto di manifestare la propria volontà
Sentenza 05 Dicembre 2001 n° 15360
In materia di condominio, in difetto di una specifica disposizione normativa che
inibisca la partecipazione del condomino dichiaratosi dissenziente rispetto
all'instaurazione di una lite giudiziaria,alle successive deliberazioni assembleari
concernenti il prosieguo della controversia, non può essere legittimamente
disconosciuto al suddetto condomino il diritto di manifestare la propria volontà
nell'assemblea e di concorrere, quindi, al pari degli altri e continuando a sostenere la
propria originaria avversa opinione, alla formazione della volontà comune sullo
specifico argomento dell'abbandono della lite; né può dedursi al riguardo - pur nella
riconosciuta estensibilità al condominio del disposto dell'art. 2372 cod. civ. di portata
generale in materia societaria - un'astratta ipotesi di conflitto di interessi, in quanto
questo va dedotto in concreto e può essere riconosciuto soltanto ove risulti
dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati
singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza
assembleare, ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del
condominio  
 
Cassazione -
Divieto di destinare singoli locali a determinati usi  
Sentenza 13 Dicembre 2001 n° 15756
Nel caso di violazione di disposizioni legittimamente contenute nel regolamento
condominiale che stabiliscano il divieto di destinare singoli locali dell'edificio a
determinati usi, il condominio può chiedere nei diretti confronti del conduttore di un
appartamento del fabbricato condominiale la cessazione della destinazione abusiva
e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non
può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino
suo locatore, e ciò alla  
sola condizione che sia approvata l 'operatività , della clausola limitativa, o, in altri
termini, la sua opponibilità al condomino locatore. Il conduttore che sia costretto ad
astenersi dall'esercizio dell'attività vietata sarà, peraltro, legittimato ad agire per il
risarcimento del danno subito nei confronti del locatore che, dando il proprio
consenso, necessario per l'approvazione all'  
unanimità della disposizione regolamentare di divieto, abbia violato gli obblighi
contrattuali assunti
 
Cassazione  
Regolamento prevedente la partecipazione all'assemblea solo degli
amministratori dei vari condomini o di singoli condomini delegati  
Sentenza 06 Dicembre 2001 n° 15476
E' nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale
di condominio prevedente che l'assemblea di un cd. supercondominio sia composta
dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a
partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i
comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la
composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal
regolamento di condominio
 
Corte di Cassazione Civile
Sentenza 03 Agosto 2001 n° 10735  
Limiti alle immissioni sonore
L'uso del pianoforte all'interno di un appartamento inserito in un edificio
condominiale può essere vietato quando le immissioni sonore superano il limite della
normale tollerabilità e disturbano le normali attività, materiale e intellettuali, che
normalmente si svolgono in un appartamento a uso abitazione in quanto finiscono
per limitare il diritto di proprietà degli altri condomini.
 
Sentenza 4 Giugno 2001 n° 7472  
Spese per le riparazioni del lastrico solare
Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella
misura di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a
carico degli altri, vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla
sommità delle costruzioni. Ne consegue che questo metodo non è applicabile in
caso di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali siano stati
danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il giardino non costituisce una
semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale
che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.
 
Sentenza 21 Maggio 2001 n° 6923  
Rinuncia al riscaldamento condominiale
La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata da un singolo
condomino, mediante il distacco del proprio impianto, è legittima se l'interessato
dimostra che dal suo operato non derivano nè aggravi di spese per gli altri nè
squilibri termici pregiudizievoli alla regolare erogazione del servizio.
 
Sentenza 18 Maggio 2001 n° 6849  
Spese comuni
Il singolo condomino ha l'obbligo di contribuire non solo alle spese necessarie per la
manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio, ma anche a quelle
necessarie per eliminare i vizi e le carenze costruttive originarie dell'edificio
condominiale, salva l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore
 
Sentenza 20 Aprile 2001 n° 5889  
Annullamento delle delibere condominiali
Il condomino che impugna una delibera annullabile è legittimato ad agire sempre
che abbia espresso il suo dissenso; ne consegue che è suo specifico onere provare
in giudizio la propria qualità di condomino dissenziente. Lo stesso condomino
dissenziente, poi, non può far rilevare nel merito l'omessa indicazione di un
argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno, se non ha preliminarmente eccepito
in quella sede l'irregolarità della convocazione
 
Sentenza 04 Aprile 2001 n° 4953  
Cose comuni o esclusive
Il vano di accesso a uno dei garage condominiali, anche se di solito utilizzato solo
dal proprietario di quest'ultimo, non è di sua esclusiva proprietà ma, in assenza di un
contratto che dimostri il contrario, deve essere considerato bene comune.
 
Sentenza 02 Aprile 2001 n° 4797  
Lastrici solari e terrazze di copertura
La manutenzione della terrazza di un edificio spetta a tutti i condomini in proporzione
delle rispettive quote. Ciò non esclude, che il proprietario dell'appartamento
sottostante la terrazza, danneggiato da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla
terrazza, a causa della mancata manutenzione, assume la posizione di terzo rispetto
agli altri condomini nella richiesta di risarcimento del danno
 
Sentenza 30 Marzo 2001 n° 4706  
Nomina e revoca dell'amministratore
Il procedimento di nomina o revoca dell'amministratore di condominio, anche
quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini o tra alcuni di essi e
l'amministratore, ha natura di procedimento di volontaria giurisdizione che si sottrae
alle regole generali in materia di spese processuali. Ne consegue che le spese
relative a questo procedimento rimengono a carico del soggetto che le ha anticipate
assumendo l'iniziativa giudiziaria o intervenendo nel giudizio.
 
Sentenza 22 Marzo 2001 n° 4135  
Utilizzazione delle parti comuni
Ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune senza
alterarne la destinazione e impedire agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro
diritto. Ne consegue che è illegittimo l'uso dei muri condominiali per praticarvi
aperture di comunicazione con le altre aree condominiali e un locale sotterraneo che
il condominio intendeva dotare di uscite di sicurezza per adibirlo a discoteca
.
Sentenza 12 Febbraio 2001 n° 1959  
Condominio parziale
In caso di condanna di un condominio al risarcimento del danno nei confronti di un
terzo per cattiva manutenzione dell'immobile, il singolo condomino può chiedere
l'azione di accertamento dell'esistenza di un condominio parziale al fine di essere
escluso dal pagamento della quota.
 
Condominio Amministratore:Anagrafe Condominiale L'amministratore non ha
l'obbligo di verificare i Registri Immobiliari allo scopo di accertare se vi siano nuovi
condomini,i quali non gli abbiano comunicato il proprio acquisto."Tutti i condomini
hanno diritto di esser convocati per partecipare alle delibere dell' assemblea, pur se,
in mancanza di attribuzioni di quote millesimali alle unita' immobiliari di cui sono
titolari, non sussiste il loro obbligo nella ripartizione delle spese per la conservazione
e il godimento di beni comuni, ma è onere dell' acquirente dell' unità assumere
iniziative, magari anche con l' alienante, per far conoscere all' amministratore di
esser il nuovo proprietario, non avendo questi l' obbligo di verificare i registri
immobiliari. (Cass.985 del 4 febbraio 1999)"
 
Condominio - Amministratore Locazione delle parti comuni.  
La locazione di un locale comune rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione , ove
non comporti alterazione apprezzabile dei diritti dei singoli condomini.
Conseguentemente la eventuale decisione presa dall'amministratore in difetto di
preventiva autorizzazione assembleare può essere ratificata con delibera presa a
maggioranza semplice."La conclusione del contratto di locazione di un
appartamento condominiale é da considerarsi atto di amministrazione ordinaria,
essendo possibile conseguire la finalità del "miglior godimento delle cose comuni"
anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione
indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'amministratore del condominio
abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo
abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione
disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza
semplice. (Cass.10446 del 21 ottobre 1998 )
 
 
LAVORI DI RIFACIMETO DI BALCONI
Tribunale di Napoli, sez. II, sentenza 15 dicembre 2001, n. 14872
I balconi in quanto elementi accidentali e non portanti dalla struttura del fabbricato,
non costituiscono parti comuni dell'edificio ed appartengono in via esclusiva ai
proprietari delle corrispondenti unità immobiliari con l'unica eccezione e eventuali
fregi o elementi decorativi, che sono condominiali se adempiono prevalentemente
ad una funzione ornamentale dell'intero edificio. Non possono considerarsi, pertanto,
condominiali i lavori di rifacimento dei balconi (parapetti) e dei sottobalconi, in
quanto questi ultimi non costituiscono parti comuni dell'edificio.
L'Assemblea del condominio, deputata alla adozione di provvedimenti concernenti la
gestione
Delle cose e dei servizi comuni, non può imporre la partecipazione di condomini alle
spese di manutenzione di beni di proprietà individuale o comunque estranei
all'elencazione di cui all' 1117 c.c. La delibera adottata in violazione di tale principio
è radicalmente nulla, in quanto esorbitante dalla sfera delle attribuzioni
dell'assemblea.
 
RIMBORSO DI SPESE ANTICIPATE DALL'AMMINISTRATORE
Giudice di pace di Napoli, sez II sent. 28 novembre 2001 n. 52976
Il diritto per anticipazioni effettuate dall'amministratore per conto del condominio non
è soggetto al termine di prescrizione di cui all'art. 2956, comma 2 c.c,,., poiché
l'attività di amministratore di un condominio non può ricomprendersi tra le attività
professionali in senso stretto, anche se svolta da chi abbia la qualifica di iscritto in
albo professionale. Detto diritto, tuttavia, è soggetto al termine di cui all'art. 2948 n. 4
c.c., in quanto è onere dell'amministratore sottoporre all'organo assembleare,
all'inizio di ogni anno di gestione, il proprio rendiconto.
 
Sentenza 18 Maggio 2001 n° 6849  
Spese comuni
Il singolo condomino ha l'obbligo di contribuire non solo alle spese necessarie per la
manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio, ma anche a quelle
necessarie per eliminare i vizi e le carenze costruttive originarie dell'edificio
condominiale, salva l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore
 
Sentenza 4 Giugno 2001 n° 7472  
Spese per le riparazioni del lastrico solare
Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella
misura di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a
carico degli altri, vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla
sommità delle costruzioni. Ne consegue che questo metodo non è applicabile in
caso di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali siano stati
danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il giardino non costituisce una
semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale
che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.

POTERI DELL'AMMINISTRATORE  
Cass. Civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099
Amministratore - Attribuzioni - Rendiconto - Redazione della contabilità da parte
dell'amministratore - Criteri - Funzione - forme prescritte per i bilanci di società -
Inapplicabilità  
La contabilità presentata dall'amministratore del condominio non è necessario che
sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle
società, ma deve essere idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata
e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova,
attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità
dei frutti precetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi
fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le
modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire di chi rende il conto sia
adeguato a criteri di buana amministrazione.
 
QUANDO I CONDOMINI SONO SOLO DUE
Cass. civ., sez. II 3 luglio 2000, n. 8876
Contributi e spese condominiali - Condominio composto di due soli partecipanti -
Convocazione dell'assemblea e conseguente deliberazione di spesa - Necessità  
Nell'ipotesi di un condominio composto da due soli partecipanti (cd. Piccolo
condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa
comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale
convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido
equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della
necessità di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto può essere
derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da
parte degli altri comproprietari.
 
APERTURA DI PORTE  
Cass. civ., sez. II, 26 giugno 2000, n. 8693
Limitazioni legali della proprietà - Rapporti di vicinato - Distinzioni tra porta e finestra
- Apertura di una porta
Una porta non può essere considerata semplice luce irregolare, poiché la sua
funzione non è quella di illuminare un locale e di consentire il passaggio dell'aria ,
ma quella di consentire il passaggio di persone ovvero di impedirlo e quindi può
essere aperta senza rispettare le distanze prescritte negli artt. 905 e 906, Codice
civile, per le vedute, salvo che sia strutturata in modo da consentire di guardare nel
fondo del vicino (porta - finestra).
 
USO ESCLUSIVO DELLA PROPRIETA' COMUNE  
Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2000, n. 8394
Passaggio comune - Installazione di un cancello da parte di uno dei comproprietari
con consegna delle chiavi agli altri - Legittimità - Fondamento - Spoglio, turbativa o
molestia nei confronti degli altri comproprietari - Configurabilità - Esclusione
Rientra fra le facoltà del comproprietario la installazione di un cancello sul passaggio
comune, con consegna delle chiavi agli altri comproprietari, in quanto essa non
impedisce l'altrui pari uso, e, pertanto, configura un atto compiuto nell'esercizio del
diritto di apportare alla cosa comune le modifiche necessarie per il suo
miglioramento, e non può considerarsi come spoglio, né come turbativa o molestia
del compossesso degli altri comproprietari.
 
SPESE DI CONSERVAZIONE E SPESE D'USO
Cass. civ., sez. II, 19 giugno 2000, n. 8292
Contributi e spese condominiali - Spese di gestione - Ripartizione - Spese di
conservazione e spese d'uso - Differenze - Soggetti obbligati - Spese di
conservazione riferite alla speciale ipotesi di condominio parziale - Soggetti obbligati
In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti
per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle
spese per il godimento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio
generale, dal disposto dell'art. 1104, Codice civile, dettato in tema di comunione e,
sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso Codice,
a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione
dell'appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal
vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in
misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che
traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in
proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura
proporzionale dell'appartenenza ( e possono, conseguentemente, mutare , del tutto
legittimamente in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota). Ne
consegue con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123, terzo comma,
nell'ambito della più vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti
obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui
il condominio è attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117, Codice civile (salva diversa
attribuzione per titolo).

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO PREDISPOSTO DAL COSTRUTTORE
Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1999 n. 8486
Acquirente di unità immobiliare facente parte del fabbricato - Impegno contrattuale a
rispettare il regolamento condominiale da predisporsi da parte del costruttore -
Vincolatività  

L'obbligo dell'acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un'unità
immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da
predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un
regolamento allo stato inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto
di acquisto ad un regolamento che consente di considerare quest'ultimo come
facente parte, per relationem, di quest'atto.
 
LA PROPRIETA' DEL SOTTOTETTO
Cass. civ., se. II, 20 luglio 1999, n. 7764  
Sottotetto - Utilizzabilità da parte di tutti i condomini - Presunzione di proprietà
comune
In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l'appartenenza del
sottotetto ( non indicato nell'articolo 1117, Codice civile, tra le parti comuni
dell'edificio ) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui
esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente
a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano, esso ne costituisce
pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario
dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se utilizzabile, anche solo
potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di
comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del
titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di
tutti i proprietari esclusivi.
 
DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE
Cass. civ., sez. II, 19 luglio 1999, n. 7678  
Terrazza a livello - Equiparazione al lastrico solare - Diritto di sopraelevazione -
Regolamento di condominio - Limitazione - Condizioni
La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla
sua funzione di copertura dell'edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è
considerata anche nel regime della sopraelevazione; ne consegue che il
regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al
proprietario dell'appartamento a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura
contrattuale.
 
IMPUGNAZIONE DEL RENDICONTO:  
SOGGETTI LEGITTIMATI
Appello Milano 6 agosto 1999, n. 2215  
Azione di rendiconto - Legittimazione ad agire - Passaggio di consegne
Si deve escludere che l'azione di rendiconto dia azione che spetta esclusivamente al
singolo condomino, dovendosi rilevare che fra le attribuzioni dell'assemblea è
sicuramente quella di approvare il preventivo delle spese, il piano di riparto ed il
rendiconto annuale dell'amministratore (art. 1135 nn. 2 e 3, Codice civile). Né riveste
alcuna efficacia sul punto il rilievo che l'impugnativa del rendiconto spetti al singolo
condomino e non al condominio, considerato che il richiamo è da intendersi riferito al
rendiconto approvato dall'assemblea, onde la norma giustamente ha previsto
l'ipotesi di impugnativa da parte del condomino dissenziente o che comunque ne
abbia interesse. Non è dubitabile che normale destinataria del rendiconto di gestione
sia l'assemblea quale tipica espressione della collettività condominiale, onde in
assenza di spontanea sottomissione del rendiconto all'organo che per legge è
destinato all'esame e all'approvazione del rendiconto, la medesima assemblea sia
legittimata ad investire l'amministratore del potere di agire per richiedere la
presentazione del conto al precedente amministratore.
 
CRITERI DI REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI
Appello Milano 20 luglio 1999, n. 1938 -  
Tabelle millesimali - Revisione e modificazione - Condizioni
Non può considerarsi conseguenza di un errore, ai sensi e per gli effetti della
revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall'articolo 69, disp. att.,
Codice civile, l'adozione di criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei
singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, allorché questi criteri non
portino ad una palese e obbiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità
immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Se, dunque, i
criteri utilizzati sono espressione di un libero e consentito apprezzamento, per
giungere alla dimostrazione della sussistenza di un errore tabellare occorre una
ricostruzione del procedimento logico e tecnico di valutazione seguito dal primo
redattore e l'individuazione, in tale ambito, di un errore della cui prova è onerato
colui che ha promosso l'azione. Neppure potrebbe portare ad una diversa soluzione
il denunciato mutamento del regime di mercato degli immobili e la sua incidenza sui
criteri di redditività originariamente attribuiti alle singole unità immobiliari, per il quale
viene invocata l'applicazione della norma di cui all'articolo 69, n. disp. att., Codice
civile, relativa al mutamento di condizioni, atteso che il fatto che le "mutate
condizioni" cui si riferisce il n. 2 del citato articolo 69 sono solo quelle tassativamente
elencate, ossia quelle che comportano una "notevole" alterazione del rapporto
originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano "in conseguenza della
sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni  
 
LIVELLI DI TOLLERABILITA' DELLE IMMISSIONI SONORE
Cass. civ., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5398  
Rapporti di vicinato - Immissioni sonore - Livelli di accettabilità - Parametri
Le norme che disciplinano in via generale i livelli di accettabilità delle immissioni
sonore, in quanto mirano ad assicurare alla collettività il rispetto di livelli minimi di
quiete, perseguono finalità d'interesse pubblico e sono, quindi, destinate a regolare i
rapporti fra i privati e la Pubblica amministrazione, e non già i rapporti di natura
patrimoniale tra i privati, alla cui disciplina è destinato l'art. 844, Codice civile.
Pertanto, anche se le immissioni non superano i limiti fissati dalle norme di interesse
generale, il giudizio sulla loro tollerabilità ai sensi dell'art. 844 va effettuato
ugualmente e con riferimento alla situazione concreta.  
 
DANNI CAUSATI DA COSE IN CUSTODIA
Appello Milano 23 aprile 1999, n. 1056  
Parti comuni - Obbligo di manutenzione - Responsabilità del condominio -
Esclusione
Qualora la situazione anormale di carente illuminazione dell'area d'accesso alle
cantine fosse evidente e preesistente all'accesso in occasione del quale si è
verificato il sinistro (ndr. la caduta di un condomino lungo le scale), deve
considerarsi imprudente l'accesso alle scale da parte del condomino, per di più con
l'equilibrio reso precario dai sacchetti di immondizia che reggeva in mano, il quale
avrebbe dovuto astenersi dall'imboccare le scale e recarsi invece in portineria per
segnalare il guasto e sollecitare la sostituzione della lampada. Deve pertanto
ritenersi accertato che l'attore sia caduto non per la violazione, da parte del
condominio, degli obblighi di custodia e manutenzione della cosa comune, ma
esclusivamente a causa del suo comportamento imprudente.  
 
QUANDO I LAVORI DI MANUTENZIONE SI CONFIGURANO COME
INNOVAZIONI
Tribunale Napoli, sez. X, 25 marzo 1999, n. 1854  
Opere di manutenzione - Lavori straordinari - Innovazioni - Configurabilità - Quorum
deliberativo
La sostituzione di finestroni, la lucidatura di pavimenti dell'androne e dei pianerottoli,
il ripristino delle ringhiere, l'installazione di rivestimenti in marmo del vano scala
androne, l'installazione di impianto antincendio, di cassette di servizio, plafoniere e
targhe ai piani, sono opere, queste, che, considerata la loro natura ed il loro
presumibile costo, non costituiscono certamente oggetto di " riparazioni straordinarie
di notevole entità" e, pertanto, per l'adozione delle stesse, è sufficiente la
maggioranza di cui al comma dell'art. 1136, Codice civile ( secondo cui in seconda
convocazione la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il
terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio ).
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, costituisce innovazione ai
sensi dell'art. 1120, Codice civile, qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della
conservazione della ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune,
ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con
l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la
destinazione. In applicazione del disposto di cui all'art. 1120, collegato al quinto
comma dell'art. 1136, sempre secondo l'orientamento giurisprudenziale, la delibera
relativa alla rimozione della guardiola ( del custode) e realizzazione di aiuola
condominiale avrebbe dovuto essere assunta con la maggioranza dei partecipanti al
condominio, ed i due terzi del valore dell'edificio.  
 
COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE REVOCATO
Tribunale Napoli, sez. VI, 14 gennaio 1999, n. 191 -  
Amministratore - Atti posti in essere dall'amministratore revocato - Compenso
Il provvedimento di revoca (giudiziale) dell'amministratore acquista efficacia alla
scadenza del termine previsto per la proposizione del reclamo. Conseguentemente
deve ritenersi ritualmente convocata dall'amministratore (revocato) l'assemblea da
parte dello stesso nelle more della decisione relativa al reclamo da lui proposto
avverso il decreto del tribunale con il quale è stato revocato. Atteso che la
indicazione del compenso richiesto dall'amministratore può legittimamente
desumersi all'attenzione dei condòmini, l'approvazione di detto bilancio, da parte
della maggioranza dei condòmini, costituisce ratifica del compenso stesso che non è
soggetto a sindacato da parte dell'Autorità giudiziaria. La determinazione del
compenso dell'amministratore, infatti, attiene alla libera determinazione
dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135, n. 1 Codice civile, ed esula, pertanto, dal
controllo del sindacato sulle deliberazioni assembleari, controllo che può essere, da
parte dell'Autorità giudiziaria, solo di legittimità e non può estendersi alla valutazione
di merito e al sindacato di discrezionalità di cui gode l'assemblea, fatta eccezione
l'ipotesi di decisione viziata da eccesso di potere.  
 
LASTRICO SOLARE: COME RIPARTIRE LE SPESE
Tribunale Napoli sez. II, 12 gennaio 1999, n. 132 -  
Lastrico solare - Ripartizione delle spese - Adozione di criteri diversi da quelli legali  
La delibera assembleare, con la quale si modifichi il criterio legale della ripartizione
delle spese, anche se adottata a maggioranza, è inefficace nei confronti del
condomino dissenziente (o assente n. d. r.) essendo affetto da nullità radicale,
deducibile senza limiti di tempo e non meramente annullabile.  
 
Cass. 25/03/99 - n. 2837
Assemblea - Convocazione - Prova del recapito - Onere dell'amministratore
L'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati, fa
carico al condominio. Tale prova non può essere offerta con la dimostrazione della
consegna di un avviso a soggetti quali non è stato conferito uno stabile potere di
rappresentanza nei confronti del condominio.
 
Cass. 20/03/99 - n. 2617
Parcheggio - Rivendica del diritto reale nei confronti del venditore/costruttore - liti
con gli altri condomini.
Qualora alcuni condomini abbiano convenuto in giudizio il venditore - costruttore
dell'edificio, per rivendicare il diritto reale d'uso sull'area dell'edificio destinata a
parcheggio, non ricorre un'ipotesi di litisconsorzio necessario, nei confronti degli altri
condomini, ai quali pertanto non va notificato l'atto d'impugnazione per l'integrazione
del contraddittorio.
 
Cass. 12/04/99 - n. 3568
Contributi e spese - Manutenzione - Danno ascrivibile a singoli condomini -
Risarcimento.
In tema di condomini ed edifici, la ripartizione delle spese, per la manutenzione,
ricostruzione di soffitti, delle volte e dei solai, secondo i criteri previsti dall'art. 1125 c.
c., riguarda le ipotesi in cui le necessità delle riparazioni non siano da attribuirsi ad
alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini,
trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a
carico di colui che li ha provocati.
 
Cass. 12/04/99 - n. 3574
Pertinenza - Trasferimento a terzi del bene principale - Estensione alla cosa
accessoria.
Costituitosi un rapporto pertinenziale tra beni a seguito della destinazione operata
dal proprietario della cosa principale, che ha piena che ha piena disponibilità anche
della cosa accessoria ( nella specie una veranda a servizio di un appartamento,
realizzata su un'area condominiale, dall'originario proprietario costruttore dell'intero
edificio), gli atti di disposizione aventi ad oggetto la cosa principale, si estendo a
quella accessoria. Ciò sempre che non intervenga un atto del proprietario di
cessazione della destinazione, vale a dire l'esplicita esclusione della pertinenza in
un atto avente in un atto avente ad ogni oggetto la cosa principale o il compimento
di un atto avente ad oggetto la sola pertinenza.

Cass. 15/04/99 - n. 3749
Regolamento contrattuale - Clausole delimitanti il potere e le facoltà dei singoli
condomini sulle proprietà esclusive - Opponibilità ai successivi acquirenti .
Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario e unico proprietario
dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e
regolarmente trascritto presso i registri immobiliari, assume carattere di
convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo con riferimento alle
clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma
anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle
proprietà esclusive, venendo a costruire su queste ultime una servitù reciproca.
 
Cass. 15/04/99 - n. 3753
Parti comuni - Vizi - Danni ad una proprietà esclusiva - Responsabilità dell'originario
costruttore/venditore.
L'umidità conseguente ad un'inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di
un edificio, può integrare, ove sia promessa l'abitabilità e il godimento del bene,
grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore, ex art. 1669 c. c.
Tuttavia qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, è responsabile
in via autonoma, ex art. 2051 c. c., il condominio il condominio, che è tenuto, quale
custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.
 
Cass. 16/04/99 - n. 3803
Contributi e spese - Soggetti obbligati - Lastrico con funzione di copertura e di
raccolta di acque di scolo - manutenzione.
In un condominio il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio
condominiale, che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di
raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a
scrivere anche queste ultime. Conseguentemente le spese di manutenzione devono
essere ripartite fra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della
diversa utilità che ciascuna parte può trarne.
 
Cass. 28/04/99 n. 4266
Parti comuni dell'edificio - Sottotetti, soffitti e solai - Presunzione di comunione.
Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo
piano, soltanto ove assolva l'esclusiva funzione di isolare e proteggere
l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di
una camera d'aria. Di contro tale principio non si applica allorché il sottotetto ambia
dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentire l'utilizzazione come vano
autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale, se esso risulti
in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o
all'esercizio di un interesse comune.
 
DELIBERE ASSEMBLEARI: CONDIZIONI DI VALIDITA'
Cass. Civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810 - Cond. Via Monti 33 - Salerno c. Torre
Assemblea - Deliberazioni - Validità - Individuazione dei singoli condomini
assenzienti e di quelli dissenzienti - Necessità  
In tema di condominio degli edifici, ai fini della v alidità delle deliberazioni
assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei
condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote
millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale
individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della assistenza della
maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo, terzo e quarto comma, Codice civile,
ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento all'elemento
reale (quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il
potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è
necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al
condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Né mancano altre ragioni per
le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli
dissenzienti, soprattutto ove si consideri l'interesse dei partecipanti a valutare
l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della
omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli
contrari, delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali
elementi nel relativo verbale, discende la esclusione della presunzione di validità
della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica
della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce
oggetto dell'onere probatorio del condominio legittimato ad impugnarla.
 
RIPARAZIONE DI NOTEVOLE ENTITA'  
Cass. Civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810 - Cond. Via Monti 33 - Salerno c. Torre  
Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Riparazioni straordinarie di "notevole
entità" - Accertamento - Criteri
In tema di riparazioni di edificio condominiale, l'individuazione, agli effetti dell'articolo
1136, quarto comma, codice civile, della "notevole entità" delle riparazioni
straordinarie - la cui approvazione esige, a norma della predetta disposizione, la
maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio
e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurato non un vincolo, bensì un
ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice
di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè
dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione delle
opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell'edificio ed entità della spesa
ricadente sui singoli condomini. Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza
riconosciuta all'uno piuttosto che all'altro, degli elementi di giudizio, e della
sufficienza, ai fini del corretto adempimento dell'obbligo di motivazione, delle
risultanze reputate determinanti in ordine della valutazione della sussistenza della
"notevole entità" della spesa deliberata
.
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
Cass. Civ., sez. II, 9 gennaio 1999, n. 129 - Lampedusa ed altri c. Cond. Via
Zattere 37  
Impianto di riscaldamento - Distacco delle diramazioni di alcune unità immobiliari
dall'impianto centrale - autorizzazione dell'assemblea - Obbligo dei proprietari di
contribuire alle spese per il servizio - Esclusione
Autorizzato dall'assemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unità
immobiliari dall'impianto centrale di riscaldamento - sulla base della valutazione che
dal distacco sarebbe derivata un'effettiva riduzione delle spese di esercizio e, per
contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare
funzionamento dell'impianto - e venuta meno la possibilità che i medesimi locali
fruiscono del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato al servizio dei
predetti piani o porzione di piano. Consegue che i proprietari di queste unità
abitative non devono ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio, che nei
confronti dei loro immobili non viene prestato.
 
ASSEGNAZIONE DI POSTI AUTO
Tribunale Milano 8 febbraio 1999, n. 1323 - Ferraro e Imm.re Giardini s.r.l. c.
Cond. Via Manzoni 41/A  
Cortile comune - Assegnazione dei parcheggi - Obbligo di pariteticità - Uso turnario
L'insussistenza di posti auto sufficienti per ciascuna unità esclusa non risulta di per
sé circostanza impeditiva di una disciplina di parcheggio rispettosa del criterio del
pari uso, criteri che ben può essere assicurato, ad esempio, a mezzo di uso turnario
del bene da parte di ciascun condomino. Deve dunque concludersi per la illiceità
della delibera (ndr. Con la quale era stato assegnato un solo posto macchina per
due condomini) risolventesi in una compressione del diritto di godimento della cosa
comune in via paritetica rispetto agli altri condomini.
 
UTILIZZO DELLE PARTI COMUNI
Tribunale Milano 8 febbraio 1999, n. 1319- Sweet Giorgia s.r.l. c. Cond. Via S.
Calogero n. 27
Spese - Ripartizioni - Uso più intenso della cosa comune - Destinazione naturale
Anche le aree pacificamente comuni (servizi igienici) sono strutturalmente da
qualificare come "cose destinate a servire i condomini in misura diversa" , allorché il
loro utilizzo sia sostanzialmente "naturale" per i condomini abitanti sui i piani ove i
bagni sono posti ed invece del tutto "eventuale per i condomini proprietari dei negozi
siti in una distinta parte dell'edificio. Ne consegue che le spese afferenti alle aree in
questione (siano esse relative alla manutenzione del bene ovvero al suo godimento)
devono essere ripartite, secondo il canone previsto dall' art. 1123, secondo comma,
Codice civile, non pro quota millesimale, ma in proporzione alla diversa intensità
d'uso della cosa comune: con il corollario della illiceità della delibera che abbia
invece adottato una suddivisione millesimale "pura" dei costi relativi.

Cassazione del 09/01/1998 n° 138
Titolo:
Può essere presunta la conoscenza dell’avvenuta convocazione dell’assemblea del
condominio.
Massima:
La convocazione dell’assemblea di un condominio, a pena di invalidità della
medesima(art.1136 cod.civ.), deve essere comunicata a tutti i comproprietari pro
indiviso di un piano o di una porzione di piano, ma in assenza di particolari formalità
per la notifica dell’avviso, la conoscenza di esso da parte di tutti i comproprietari può
essere presunta se le circostanze sono gravi, precise e concordanti in assenza di
forma necessaria per le modalità di notifica, la conoscenza di essi può essere
presunta, se le circostanze sono precise e concordanti.
 
Cassazione del 02/03/1998 n° 2259
Titolo:
L’amministratore deve al più presto comunicare all’assemblea l’azione legale
intrapresa nei suoi confronti che esorbita le sue attribuzioni. Se rientra invece nella
sue attribuzioni non è tenuto a farsi autorizzare dall’assemblea.
Massima:
L’amministratore del condominio, convenuto in giudizio da un terzo o da un
condomino è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea quando la
domanda abbia un contenuto esorbitante dalle sue attribuzioni, così come delineate
dall’art. 1130 cod.civ. Pertanto poiché in base a detto articolo deve ritenersi
spettante all’amministratore nell’ambito dei compiti di conservazione delle cose
comuni (ossia di preservazione della loro integrità e di reazione ad attentati o
pretese di terzi) il potere discrezionale, autonomamente esercitabile, di impartire le
disposizioni necessarie ad eseguire lavori di manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell’edificio e di erogare le relative spese, non può considerarsi esorbitante
dalle dette attribuzioni la decisione autonoma dell’amministratore rispetto ad una lite
quando con la domanda proposta contro il condominio si facciano valere pretese
risarcitorie (in forma specifica, oltreché per equivalente) correlata a difetto di
manutenzione ordinaria di una parte comune quale il tetto di copertura dell’edificio.
Ne deriva, ulteriormente, la mancanza, in siffatta ipotesi, della condizione essenziale
per l’esercizio da parte del condomino dissenziente del potere di estraniarsi dalla lite
scindendo la propria responsabilità in ordine alle sue conseguenze per il caso di
soccombenza, non potendo tale potere esercitarsi ove legittimamente manchi
intorno alla lite promossa contro il condominio una specifica decisione
dell’assemblea.
 
Cassazione del 27/03/1998 n° 3238
Titolo:
Il singolo può agire contro il condominio per la tutela del decoro architettonico. Se
viene sollevata l’eccezione di esecuzione di opere nelle parti esclusive il
contraddittorio deve essere integrato a tutti i condomini.
Massima:
Ciascun partecipante al condominio di edifici, può agire in giudizio per la tutela del
decoro architettonico della proprietà comune, ma se la controparte di aver apportato
modifiche e innovazioni sulla proprietà esclusiva, è necessario integrare il
contraddittorio nei confronti di tutti i condomini perché oggetto di controversia è
l’accertamento della natura condominiale o meno, in base ai rispettivi titoli di
acquisto, delle parti di edificio alterate.
 
Cassazione del 27/03/1998 n° 3251
Titolo:
La delibera di formazione o di modifica delle tabelle millesimali può essere delegata
verbalmente ad una commissione, "facta concludentia" con l’approvazione dei
successivi bilanci.
Massima:
In tema di condominio, la delibera di formazione e modifica delle tabelle millesimali,
è valida anche se il consenso è espresso da delegati verbali dei condomini, senza
necessità di procura scritta, potendo il mandato essere provato con qualsiasi mezzo,
anche per "facta concludentia" - come nel caso di prolungata accettazione dei
successivi bilanci - perché le dette tabelle hanno funzione accertativa e valutativa
delle quote condominiali onde ripartire le relative spese stabilire la misura del
dirittodi partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali
spettanti a ciascun condomino.
 
Cassazione del 03/04/1998 n° 3422
Titolo:
Gli spazi esterni nei condomini per legge (18/08/1967 n°765) vanno destinati a
parcheggio. Questo non vieta la trattazione e la vendita separata da quella
dell’abitazione.
Massima:
L’art.41 "sexies" della Legge 17 agosto 1942 n. 115, nel testo introdotto dall’art.18
Legge 6 agosto 1967 n. 765, ha istituito tra costruzioni e spazio per parcheggio ad
essi progettualmente annessi una relazione che ha connotati di necessità e di
indispensabile permanenza di rilievo pubblicistico e con caratteristiche di realtà che
nell’ipotesi in cui la costruzione sia costituita da un edificio in condominio, comporta
che detti spazi ricadono sulle parti comuni ex art.1117 cod. civ. quando
appartengano in comunione a tutti i condomini ovvero vengano a costituire oggetto
di un diritto reale d’uso spettante ai condomini medesimi, quando la relativa
proprietà competa a terzi estranei alla collettività condominiale o ad uno solo dei
componenti di questa. Tale disciplina non vieta la negoziazione separata delle
costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale
negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione
sulle aree accennate.
 
Cassazione del 03/04/1998 n° 3424
Titolo:
E’ valida la delibera o la decisione dell’amministratore che autorizzi l’accesso carraio
in uno spazio prima adibito a passaggio pedonale.
Massima:
La delibera condominiale, che autorizza il passaggio carrabile dei condomini, già
titolari di un diritto di passaggio pedonale, su un viale comune del fabbricato, regola
l’uso del bene comune - demandato all’amministratore, a cui però possono
sostituirsi, in qualità di mandanti, i condomini - costituendo un diritto personale a loro
favore, ed è valida, anche se adottata a maggioranza, purché non comprima i diritti
ad essi appartenenti per convenzione o per effetto dell’acquisto delle unità
immobiliari o per legge.
 
Cassazione del 17/04/1998 n° 3887
Titolo:
L'obbligo di vigilare sul pozzo comune, anche se allocato in un determinato spazio o
locale esclusivo, incombe sull'intero condominio.
Massima:
In tema di condominio di edifici, l'obbligo di vigilare e mantenere il bene comune
(nella specie il pozzo) in stato da non creare danni ad altri condomini o a terzi
estranei al condominio, incombe su tutti gli aventi diritto senza che rilevi l'ubicazione
della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive.
 
Cassazione del 26/01/1998 n° 714
Titolo:
Il regolamento del condominio non trascritto è comunque valido ma non è opponibile
ai successivi acquirenti. Se il regolamento prevede che una parte di condomini siano
esonerati dalla contribuzione alle spese, tali beni non ricadono nella comproprietà di
questi.
Massima:
La trascrizione prevista dall'art.1138 comma terzo cod. civ. del regolamento di
condominio nel registro (peraltro non istituito), di cui all'art.1129 cod. civ. integra un
mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o
l'inefficacia del regolamento approvato dall'assemblea dei condomini o predisposto
dall'originario costruttore dell'edificio condominiale. L'omessa trascrizione del
regolamento nei RR.II. determina invece l'inopponibilità ai successivi acquirenti delle
singole unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale delle eventuali clausole
limitative di diritti esclusivi di proprietà spettanti a ciascun condomino senza influire
anch'essa sulla validità ed efficacia del regolamento. La norma di un regolamento di
condominio che stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione
dal concorso dalle spese di conservazione di una delle parti dell'edificio indicate
nell'art. 1117 cod. civ., comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di
condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato.  
 
Cassazione del 02/02/1998 n° 981
Titolo:
Il venditore deve comunque pagare tutte le spese fino alla data della vendita.
Massima:
Il condomino di un edificio che venda l'appartamento di sua esclusiva proprietà è
tenuto al pagamento dei contributi condominiali deliberati dall'assemblea quando
egli era ancora proprietario.