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Quando può parlarsi di Comunione o Condominio?
In genere si parla di Comunione quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone; qualora la comproprietà riguardi un edificio si parla più specificamente di Condominio.

Comunione e Condominio sono regolati dalle stesse norme?
La regolamentazione dei due istituti è parzialmente coincidente perchè la normativa sul condominio richiama espressamente quella sulla comunione come disposizione di chiusura da applicarsi per tutto quanto non espressamente previsto.

Come si calcolano le quote dei partecipanti alla comunione?
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali.

Come vengono attribuiti vantaggi e svantaggi nella comunione?
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Come è disciplinato l'uso della cosa comune nella comunione?
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

E' possibile apportare modificazioni alla cosa comune nella comunione?
Ogni partecipante alla comunione può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa purchè, come detto, non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Il partecipante può estendere il suo diritto sulla cosa comune a danno degli altri partecipanti?
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (deve ad esempio dimostrare di essere diventato titolare del diritto che intende esercitare).
 
Il partecipante alla cosa comune può disporre della sua quota?
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le specifiche disposizioni contenute nel Codice Civile.
 
Quali sono gli obblighi dei partecipanti alla comunione?
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni di legge, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

La rinunzia giova anche al partecipante alla comunione che abbia approvato la spesa?
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.

Che succede se il partecipante alla comunione cede la sua quota? il Cessionario ha obblighi per i vecchi contributi?   
Si; infatti il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati (in altre parole: se Tizio cede a Caio la propria quota, quest'ultimo sarà tenuto a pagare i contributi non versati da Tizio, insieme a lui).

Chi amministra la cosa comune nella comunione?
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

Chi decide sugli atti di ordinaria amministrazione nella comunione?
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Prima di deliberare, quanti e quali partecipanti alla cosa comune devono essere avvisati?
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

Cosa succede nella comunione se i partecipanti non riescono a prendere i provvedimenti amministrativi necessari o non riescono a  dargli esecuzione?
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa può anche nominare un amministratore.
 
E' possibile formare un regolamento della comunione?
Si, con la maggioranza calcolata nel modo indicato, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.

Può essere nominato un Amministratore della comunione?
Si, nello stesso modo già illustrato l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
 
E' possibile impugnare il regolamento della comunione?
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione.

Che termini ci sono per impugnare il regolamento della comunione?
Il regolamento va impugnato entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui e stata loro comunicata la deliberazione.

Che succede se il regolamento della comunione non viene impugnato nel termine di legge?
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
 
Quali maggioranze sono necessarie, nella comunione, per approvare innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione?
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento.

Ci sono limiti, nella comunione, alle innovazioni che è possibile approvare a maggioranza?
Possono essere approvate solo le innovazioni che non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.

Quanto detto per le innovazioni nella comunione vale anche per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione?
Si, nello stesso modo illustrato si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.

In quali casi, nell'amministrazione della comunione, è richiesto il consenso di tutti i partecipanti?
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Quali maggioranze sono richieste per concedere l'ipoteca nella comunione?
L'ipoteca può essere consentita dalla maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, ma solo qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
 
Nella comunione è possibile impugnare le deliberazioni della maggioranza?
Si, ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza nei casi previsti dalla legge.

Che termini ci sono per impugnare le deliberazioni della comunione?
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

In caso di impugnazione nella comunione il provvedimento contro cui si ricorre mantiene la sua efficacia?
Si, però in pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
 
Il partecipante alla comunione può chiedere il rimborso di spese sostenute per la cosa comune?
Si, il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

E' possibile chiedere lo scioglimento della comunione?
Si, ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria però può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.

Cosa succede nella comunione se esiste un patto di non scioglimento della medesima?
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti.

E se il patto prevede un termine maggiore di dieci anni?
Se è stato stipulato per un termine maggiore esso  si riduce a dieci anni.

In caso di gravi circostanze è possibile sciogliere la comunione prima della scadenza del patto?
Si, è possibile; infatti se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

E' sempre possibile chiedere la divisione della cosa comune?
No, lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.

I creditori e gli aventi causa da un partecipante alla comunione possono intervenire nella divisione?
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria.

Quanto appena detto vale anche nel caso di divisione di beni immobli?
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione per avere effetto deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.

E' possibile la divisione in natura del bene comune?
Si, la divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
 
In caso di divisione è possibile chiedere l'estinzione delle obbligazioni contratte per la cosa comune?
Si, ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.

Da dove si ricava la somma per estinguere le obbligazioni contratte per la cosa comune?
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.

Il partecipante alla comunione che abbia pagato debiti in solido e non abbia ottenuto il rimborso ha diritti particolari nella divisione?
Si, il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.
 
Le norme sulla divisione ereditaria sono applicabili alla divisione della cosa comune?
Si, le norme sulla divisione dell'eredità si applicano anche alla divisione delle cose comuni  ma solo in quanto non siano in contrasto con quelle stabilite espressamente per quest'ultima.

Quali sono le parti comuni nel condominio?
Se il contrario non risulta dal titolo, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio:
l) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Che criterio si segue per indicare il potere di ogni condomino sulle parti comuni?
Se il titolo non dispone altrimenti, il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.

Il condomino può sottrarsi al contributo nelle spese se rinunzia al diritto sulle parti comuni?
No, il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
 
E' possibile dividere le parti comuni del condominio?
No, le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

Esistono casi in cui è possibile dividere un condominio in più condomini?
Si, infatti qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Da chi va deliberato lo scioglimento?
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del c.c. oppure è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Quali maggioranze sono necessarie per lo scioglimento qualora restino parti in comune tra i nuovi condomini?
La maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del c.c. si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del c.c.
Qualora invece la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.

In generale, i condomini possono disporre innovazioni nel condominio?
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Ci sono innovazioni vietate?
Si, sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

E che dire delle innovazioni gravose o voluttuarie?
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

E se l'utilizzazione separata non è possibile?
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

E se successivamente il condomino che ha rinunciato intende ripensarci?
Il ripensamento è possibile, infatti i condomini e i loro eredi o aventi causa possono in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Il condomino può eseguire opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune?
Si, però ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Con quale criterio vanno ripartite le spese condominiali?
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

E se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa?
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Esiste qualche caso specifico previsto dalla legge?
Si, infatti secondo il Codice Civile qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Chi è tenuto alla manutenzione e alla ricostruzione delle scale nel condominio?
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono.

Con quali criteri viene ripartita la spesa per la manutenzione e ricostruzione delle scale?
La spesa relativa è ripartita tra i suddetti proprietari, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Come vengono considerate le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari al fine del calcolo per la manutenzione e ricostruzione delle scale?
Al fine del concorso nella metà della spesa ripartite in ragione del valore le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari si considerano come piani, a meno che non siano di proprietà comune.

Come vengono ripartite le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai?
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Come vengono ripartite le spese di manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo?
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il proprietario dell'ultimo piano può sopraelevare?
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.

E il proprietario esclusivo del lastrico solare?
La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

I condomini possono opporsi alla sopraelevazione?
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

I condomini possono pretendere un un'indennità in caso di sopraelevazione?
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Che succede se l'edificio condominiale perisce?
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Che succede se l'edificio perisce in misura inferiore ai tre quarti del suo valore?
Nel caso di perimento di una parte minore dei tre quarti del valore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino non interessato alla ricostruzione dell'edificio vi si può sottrarre?
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Quando va nominato obbligatoriamente un amministratore condominiale?
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore.

Cosa accade se l'assemblea non provvede a nominare un amministratore?
Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Quanto dura in carica l'amministratore?
L'amministratore dura in carica un anno.

L'amministratore condominiale può essere revocato?
Si, l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Qual'è la procedura per la revoca giudiziaria dell'amministratore condominiale?
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del c.c. il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo.

E' possibile proporre reclamo contro il provvedimento di revoca giudiziaria dell'amministratore condominiale?
Si, contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.

Quali sono le  attribuzioni dell'amministratore?
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Quali strumenti ha l'amministratore per ottenere il pagamento forzoso delle bollette condominiali?
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

L'amministratore può sospendere i servizi condominiali al condomino moroso?
Si, in caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino ha obblighi nei confronti del condominio?
Si, infatti chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

L'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria?
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Quali sono i poteri di rappresentanza dell'amministratore condominiale?
Nei limiti delle attribuzioni predette o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Cosa succede se la citazione o un provvedimento notificati all'amministratore hanno un contenuto che esorbitano dalle sue attribuzioni?
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

Cosa accade se nel caso appena visto l'amministratore non informa l'assemblea?
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

E' possibile cominciare una lite contro  un condominio quando manchi l'amministratore?
Si, infatti quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ.

Quali obblighi ha il curatore speciale del condominio?
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

I condomini posso dissentire rispetto alle liti condominiali?
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

Quali sono i termini per notificare il dissenso rispetto alle liti?
L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Quali sono le conseguenze del dissenso rispetto alle liti condominiali?
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

E se l'esito della lite è stato favorevole al condominio?
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

I provvedimenti presi dall'amministratore sono obbligatori per i condomini?
Si, i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.

E' possibile opporsi ai provvedimenti presi dall'amministratore condominiale?
Si, contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

E' possibile ottenere il rimborso delle spese effettuate senza l'autorizzazione del condominio o dell'amministratore?
No, il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Quali sono le attribuzioni dell'assemblea dei condomini?
Oltre a quanto già illustrato, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

Quanti condomini debbono intervenire per costituire regolarmente l'assemblea?
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Quale maggioranza è necessaria per l'approvazione delle deliberazioni in prima convocazione?
In prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Che succede se l'assemblea in prima convocazione non riesce a deliberare per mancanza del numero legale?
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

Quale maggioranza è necessaria per l'approvazione delle deliberazioni in seconda convocazione?
In seconda convocazione la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Esistono deliberazioni che vanno prese sempre con le maggioranze previste per l'approvazione in prima convocazione?
Si e, più precisamente, le deliberazioni che concernono:
1) la nomina e la revoca dell'amministratore;
2) le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore;
3) la ricostruzione dell'edificio.

Esistono deliberazioni che prevedono altre maggioranze qualificate?
Si, infatti le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
Ulteriori deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 c.c. sono previste nelle seguenti leggi:
- Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere architettoniche);
- Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei parcheggi nei condomini);
- Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26 (contenimento dei consumi energetici);
- Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 (recupero del patrimonio edilizio).

Quando va convocata l'assemblea straordinaria dei condomini?
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del c.c., può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Cosa succede se l'amministratore non convoca l'assemblea straordinaria legittimamente richiesta  da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio?
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Chi può convocare l'assemblea dei condomini in mancanza dell'amministratore?
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

Il condomino può intervenire all'assemblea tramite rappresentante?
Si, ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.

Quanti rappresentanti possono partecipare all'assemblea condominiale qualora una proprietà appartenga in modo indiviso a più persone?  
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

L'usufruttuario ha diritto di voto nell'assemblea condominiale?
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

E' necessario invitare tutti i condomini alla riunione di condominio?
Si, infatti l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Entro che termine va comunicato l'avviso di convocazione?
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

Le deliberazioni assembleari vanno trascritte?
Si, delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

Le deliberazioni assembleari sono obbligatorie per i condomini?
Si, le deliberazioni prese dall'assemblea a norma di quanto illustrato precedentemente sono obbligatorie per tutti i condomini.

E' possibile impugnare le deliberazioni assembleari?
Si, infatti contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria.

Il ricorso sospende l'esecuzione del provvedimento?
No, il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

Entro che termine va impugnata la deliberazione assembleare?
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

E' sempre obbligatorio formare il regolamento di condominio?
No, ma solo quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci

Cosa deve contenere il regolamento di condominio?
Il regolamento deve contenere le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Il regolamento di condominio inoltre deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

Quali sono i limiti del regolamento di condominio?
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att. 72, 155) c.c.

Ci sono altre norme a cui il regolamento di condominio non può derogare?
Si, i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni di cui agli articoli artt. 63, 66, 67 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

Quali sanzioni sono previste per le infrazioni al regolamento condominiale?
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento (valore mai aggiornato dal legislatore). La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

A chi spetta l'iniziativa per la formazione o la revisione del regolamento di condominio?
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Quali maggioranze sono necessarie per l'approvazione del regolamento di condominio?
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

E' possibile impugnare il regolamento di condominio?
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento di condominio.

Quali sono i termini per impugnare il regolamento di condominio?
Il regolamento va impugnato entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

Che succede se il regolamento di condominio non viene impugnato nel termine di legge?
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Cosa sono le tabelle millesimali?
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

Quando possono essere revisionate o modificate le tabelle millesimali?
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.